Pęd Polaków do posiadania własnego M4 poprzez codzienną harówę przypomina poszukiwanie złota. Pytanie, czy to, za czym gonią Polacy, przypadkiem nie jest pirytem, który – mimo że jest piękny i połyskliwy – bywa zwany złotem głupców, gdyż często się go myli z wartościowym kruszcem.
Zaskoczył mnie raport NBP „Zasobność gospodarstw domowych w Polsce”, według którego po przeliczeniu liczby posiadanych nieruchomości przeciętna polska rodzina ma majątek wart ćwierć miliona złotych. Faktycznie, Polska ma wyjątkowo wysoki procent populacji posiadającej mieszkanie na własność (73 proc.) wobec zaledwie 42 proc. u naszych zachodnich sąsiadów – jak wynika z raportu. Wniosek ten prowadzi do nieco zabawnej tezy, że jesteśmy zamożniejsi niż Niemcy.
Reklama
Sposób myślenia zaprezentowany przez analityków NBP przypomina mi porównanie Polski i Singapuru, po którym wyciągnięty zostaje wniosek, iż w tym drugim kraju mieszka więcej osób biednych, bo w Singapurze aż 26 proc. społeczeństwa żyje na granicy skrajnej biedy, a w Polsce „zaledwie” 13 proc. Tyle że jeżeli głębiej przyjrzymy się faktom, to w Singapurze próg ubóstwa to 5 tys. zł miesięcznie na rękę, a w Polsce – ok. 700 zł. To pokazuje, że z danymi trzeba się ostrożnie obchodzić, bo mogą z nich płynąć różne wnioski. Statystycznie na kilometr kwadratowy Watykanu przypada dwóch papieży, a gdy wychodzę z psem na spacer, ja i pies mamy średnio po trzy nogi.

Reklama
Polska ma wyjątkowo wysoki procent populacji posiadającej mieszkanie na własność, który został osiągnięty przez wciąż dużą liczbę osób, które mieszkają poza miastami, a w miastach dzięki kredytom spłacanym przez kilkadziesiąt lat. Dane NBP potwierdzają liczby z raportu Pew Research Center z 2011 r., wedle którego nawet więcej, bo 82 proc. Polaków posiada nieruchomość, a ledwie 18 proc. społeczeństwa to najemcy. Mimo że w raporcie dane się zgadzają, to ostatecznie przyrównanie do Niemiec wydaje się być nie na miejscu.
Europa Środkowa należy do miejsc wyjątkowych. Mamy jeden z najwyższych współczynników posiadania nieruchomości na świecie. Od małego jest nam wmawiane, że mamy być na swoim. W krajach takich jak Szwajcaria, Austria i Niemcy, w których prawie 60 proc. to najemcy, a 40 proc. posiadacze nieruchomości, nie ma stygmatyzacji wynajmu. Obywatele tych państw są wolni od myślenia, że wynajem to sposób na życie dla biedoty. A takie myślenie funkcjonuje w Polsce i jeżeli tylko kogoś stać, bierze kredyt, aby nie napychać niepotrzebnie portfela wynajmującemu.
Polacy oraz mieszkańcy innych krajów Europy Środkowej i Wschodniej już bardziej przypominają Brytyjczyków czy Amerykanów, gdzie 60–65 proc. osób to właściciele nieruchomości. I tak – posiadanie własnego kąta pomaga akumulować majątek oraz jest pożyteczne zarówno dla jednostek, jak i dla gospodaki, bowiem umożliwia i zachęca do oszczędności. W ten sposób wynajem staje się gorszą alternatywą wobec kupna mieszkania. Problem polega na tym, że w ostatnich latach pojawia się mnóstwo publikacji, z których wynika, że istnieją negatywne skutki zbyt wysokiego procenta populacji posiadającej nieruchomość na własność.
Co może być złego we własnym M4 lub domu? Brytyjski ekonomista Andrew Oswald od 20 lat publikuje prace, z których wynika, że własne M4 demobilizuje oraz utrudnia przemieszczanie się pracowników i w konsekwencji powoduje bezrobocie. Efekt, który Oswald odkrył, zakłada, że każde 5 proc. wzrostu w posiadaniu nieruchomości powoduje wzrost bezrobocia o 1 proc. Jego badania poruszyły lawinę innych, które w dużej mierze potwierdziły jego wyniki.
Przesadnie wysoki poziom posiadania nieruchomości oznacza dłuższy czas dojazdu do pracy, mniejszą liczbę nowych firm oraz to, że jesteśmy mniej skłonni przenieść się do miejsc, w których miejsca pracy są tworzone. Austriacka ekonomia nazywa zjawisko zaobserwowane przez Oswalda błędnymi inwestycjami, które ostatecznie w niektórych regionach Europy skutkują wyższym bezrobociem. I nagle okazuje się, że w Hiszpanii, w której podobnie jak w Polsce większość mieszkańców posiada mentalność niewolnika własnego mieszkania, bezrobocie jest tradycyjnie wyższe niż w Niemczech.
Równie ciekawe rzeczy wynikają, gdy spojrzymy na korelację PKB na osobę i odsetka społeczeństwa posiadającego mieszkanie. Mniej rozwinięte kraje mają wyższy poziom własności nieruchomości, a więc łączenie rozwoju gospodarczego z większą liczbą osób posiadających mieszkanie lub dom okazuje się mżonką. Jest odwrotnie. W bogatszych krajach procent posiadaczy mieszkań spada. Jednym z powodów może być to, że w gospodarkach rolnych posiadanie ziemi jest podstawowym źródłem i miarą bogactwa. Ludzie w mniej rozwiniętych krajach mają mniejszą wiedzę i mniej opcji, gdzie umieścić swoje pieniądze.
Co innego w zaawansowanych gospodarkach kapitalistycznych. Ich mieszkańcy mogą przede wszystkim zainwestować w siebie, czyli w poszerzanie wiedzy, w nowe technologie, we własny biznes. Niekoniecznie w mieszkanie, które jest zaledwie niewiele lepszą inwestycją niż lokata. Potwierdza to nawet „ojciec ekonomii” Adam Smith, który w swojej książce z 1776 r. „O przyczynach bogactwa narodów” pisał: „Dom mieszkalny jako taki wcale nie przysparza dochodu temu, kto w nim mieszka; a chociaż jest niewątpliwie nader użyteczny tak samo jak odzież lub sprzęty domowe, które przecież wchodzą w skład wydatków, nie zaś dochodów. Jeśli zaś dom ma być wynajęty za opłatą, to wówczas, ponieważ sam przez się nie może nic wytworzyć, najemca musi zawsze opłacać czynsz z jakichś innych dochodów, które otrzymuje, bądź z pracy, bądź też z ziemi. Tak więc chociaż dom może przynosić dochód swemu właścicielowi (...), to jednak nie może przynosić żadnego dochodu ogółowi ludzi ani też nie spełnia dlań funkcji kapitału i nawet w najmniejszym stopniu nie może przyczynić się do zwiększenia dochodu całego społeczeństwa. W ten sam sposób przynoszą dochód niekiedy sprzęty domowe lub odzież, spełniając funkcje kapitału (...) w krajach, gdzie rozpowszechnione są maskarady, istnieje zajęcie, które polega na wynajmowaniu strojów maskaradowych na jedną noc”.
Nieruchomość ma więc złudną wartość, a funkcję kapitału spełnia przede wszystkim w dużych i średnich miastach. Na wsi nikt nie wynajmuje domu. Sumowanie, jakie przedstawione zostało w raporcie NBP, jest iluzoryczną grą z czytelnikiem. Zdanie Smitha potwierdza Robert Shiller z Uniwersytetu Yale, który zwraca uwagę, że średnia realna stopa zwrotu z posiadania nieruchomości jest bliska zeru dla całego XX w. Posiadanie nieruchomości ma oczywiście swoje plusy. Główne argumenty są raczej społeczne niż ekonomiczne. Własność nieruchomości motywuje do tworzenia praworządnych wspólnot lokalnych i dbałości o okolice oraz aktywizację społeczną na danym obszarze. Ekonomiści szacują, że optymalny poziom osób posiadających mieszkanie do wynajmujących to ok. 60–55 proc. do 40–45 proc.
Rynek nieruchomości jest specyficzny, gdyż niemal we wszystkich krajach istnieją rządowe programy wspierające osoby chcące kupić mieszkanie. Tyle że beneficjentami nie są kupujący, ale deweloperzy budujący nieruchomości, co napędza gospodarkę. W ten sposób programy typu „M dla Młodych” nieoficjalnie brzmią raczej „D dla Dewelopera” i są przejawem interwencjonizmu państwowego. Trudno też zignorować absurdalność całej sytuacji. Kup dom, bo to dobrze dla gospodarki, ale nie osiadaj na stałe w jednym miejscu, bo to dla gospodarki źle.
Dane używane do badań nie mogą być pozbawione głębszego kontekstu. Sama statystyka i ekonometria nigdy nie dają sensownych odpowiedzi. Każdemu, kto chce sprawdzić, czy jesteśmy bogatsi niż Niemcy, pozostaje sprawdzony sposób: wsiąść w samochód, autobus lub pociąg i udać się do Niemiec, w szczególności zachodnich, i chwilę tam zostać, aby na własne oczy zobaczyć, czy jest różnica w stopniu zamożności Polski i Niemiec, i na czym ona polega. O to jednak trudniej tym, którzy mają nieruchomość w Polsce, w szczególności jeżeli jest ona na kredyt.