Subskrybuj nas na Youtube
Planuję budowę domu. Czy najnowsze zmiany w prawie przestrzennym dotyczą posiadaczy działek budowlanych – pyta pan Piotr.
Pod koniec ubiegłego roku weszło w życie wiele zmian, które dotyczą gospodarki przestrzennej i ładu architektonicznego. Jednym z istotnych powodów jest zahamowanie suburbanizacji, czyli niekontrolowanego rozrostu miast i powstawaniu zabudowy mieszkaniowej na obrzeżach. Słabym punktem takiej rozbudowy jest to, że mieszkańcy przedmieść nie mają wystarczającego dostępu do infrastruktury, szkół i przedszkoli, a także służby zdrowia. Zjawisko suburbanizacji łączy się z jednoczesnym wyludnianiem miast i spadkiem atrakcyjności szczególnie śródmieść, które stają się wyłącznie siedzibami biur, banków, a wieczorami i w weekendy pustoszeją. Gminy przylegające do miast muszą ponosić koszty budowy infrastruktury, czyli dróg, sieci kanalizacyjnych, gazowych, a potem ich utrzymania.
Wprowadzono więc przepis, który zastrzega, że nowa zabudowa może powstawać tam, gdzie tereny są przygotowane do inwestycji. Nie mają one bezpośredniego wpływu na posiadaczy działek budowlanych – wciąż ten, kto ma dostęp do drogi publicznej, może wybudować dom. Jeśli jednak właściciel terenu zechce budować mimo braku na przykład drogi, to na postawie miejscowego planu zagospodarowania będzie miał taką możliwość, o ile zobowiąże się do uzupełnienia braków w infrastrukturze. Miejscowe plany zagospodarowania mogą być uchwalane także z inicjatywy inwestora.
Nowelizacja prawa zakłada również obowiązkowe konsultacje społeczne przed przygotowaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wprowadzono także wymóg oparcia procesów planistycznych na planach rozwojowych gmin, prognozach demograficznych i możliwościach finansowych samorządów. Celem jest powstawanie miast i osiedli zwartych, niskoemisyjnych i przyjaznych dla mieszkańców (także rowerzystów), z łatwym dostępem do komunikacji publicznej.
W nowelizacji doprecyzowano też warunki budowy wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Jeśli gmina życzy sobie takich inwestycji, to muszą być zapisane w planie zagospodarowania przestrzennego, a także poddane konsultacjom społecznym. Podobne obostrzenia dotyczą farm wiatrowych i innych instalacji wytwarzających energię z odnawialnych źródeł.
Z punktu widzenia inwestora, który planuje budowę domu jednorodzinnego, najważniejszą zmianą, która już obowiązuje, jest możliwość budowy bez pozwolenia. Inwestor może poprzestać jedynie na zgłoszeniu rozpoczęcia inwestycji. Pozwolenie na budowę nie jest wymagane, jeśli budynek jednorodzinny w całości mieści się na działce, na której został zaprojektowany, przy budowie altany, budynku gospodarczego i ogrodu zimowego ani przy parterowych budynkach rekreacyjnych. Nadal pozwolenie na budowę jest konieczne przy budowie domów wielorodzinnych, szeregowych lub bliźniaków, budynków gospodarczych o powierzchni powyżej 35 mkw., basenów lub oczek wodnych o powierzchni powyżej 50 mkw. i przy budowie budynków usługowych.
Kolejnym ułatwieniem jest zniesienie obowiązku załączania do projektu promesy od dostawcy energii, wody, ciepła i gazu. Skrócono także czas, od którego możliwe jest użytkowanie domu po zakończeniu budowy. Można się wprowadzić po upływie 14 dni od momentu zgłoszenia do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego informacji o zakończeniu inwestycji.
OPINIA EKSPERTA
Tomasz Żuchowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa prowadzi szerokie prace mające na celu kompleksową i przemyślaną reformę systemu planowania przestrzennego. W pierwszej kolejności dokonano diagnozy systemu planowania i realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Przeprowadzone badania i analizy wskazały wiele barier utrudniających racjonalne gospodarowanie przestrzenią, tworzenie spójnego ładu przestrzennego oraz hamujących procesy inwestycyjne na poziomie planowania oraz przygotowania i realizacji inwestycji. Najważniejszymi problemami są niepewność inwestycyjna i brak bezpieczeństwa inwestycyjnego, dowolność interpretacyjna, długotrwały proces lokalizacji inwestycji oraz brak pewności co do realnego dostępu do infrastruktury niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania i obsługi inwestycji, a także chaotycznie rozlewająca się zabudowa generująca bardzo duże obciążenia dla gmin i pogłębiająca niepewność inwestycyjną. Przyczyną tych problemów jest zbyt niskie pokrycie planistyczne kraju (wynikające z braku mechanizmów zachęcających gminy do uchwalania planów miejscowych i barier, głównie finansowych, w ich uchwalaniu), co powoduje konieczność lokalizacji inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, które w wielu przypadkach są sprzeczne z polityką przestrzenną gminy wyrażoną w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Prace legislacyjne mają na celu zapobieżenie tym negatywnym zjawiskom. W chwili obecnej opracowywany jest szczegółowy harmonogram prac nad rozwiązaniami merytorycznymi oraz ustalany jest szczegółowy zakres tej całościowej regulacji. Nikt nie musi się czuć zagrożony, gdyż wprowadzone zmiany będą zmianami dla człowieka, dla społeczeństwa a nie przeciwko nim.
Podstawa prawna
Art. 6, art. 10, art. 14, art. 17 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r. poz. 199).