TEZA: Celem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z planem zagospodarowania przestrzennego bądź przepisami szczególnymi i z tego też względu ochrona interesów osób trzecich może być rozważana w tych właśnie granicach.
Sygn. akt II OSK 2561/13
WYROK NACZELNEGO SĄDU ADMINISTRACYJNEGO
z 21 maja 2015 r.
STAN FAKTYCZNY
Prezydent miasta P., na wniosek Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w P., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie parkingu dla samochodów osobowych z ogrodzeniem i oświetleniem. W wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło tę decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu stwierdziło, że organ ten pochopnie i bezpodstawnie przyjął, że w niniejszej sprawie spełniony został wymóg wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.). Wskazało, że jeśli teren nie został jeszcze uzbrojony, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką zajmującą się dostarczeniem odpowiednich usług. Według organu odwoławczego wymóg taki nie został spełniony, załączone do akt sprawy pismo A. S.A. ma bowiem charakter dokumentu prywatnego.
Przystępując do ponownego rozparzenia sprawy, organ I instancji wezwał inwestora do dostarczenia umowy gwarantującej odpowiednie odprowadzenie wód opadowych z terenu inwestycji zawartej miedzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. 14 lutego 2012 r. przedłożono umowę, zawartą 26 października 2011 r., pomiędzy inwestorem a zarządem dróg miejskich, gwarantującą realizację brakującego uzbrojenia terenu w sieć kanalizacji deszczowej, która umożliwi odbiór wód opadowych z projektowanego parkingu. Prezydent miasta P. na podstawie analizy urbanistycznej przeprowadzonej 22 marca 2012 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.
Odwołanie od tej decyzji złożył Z.R., właściciel nieruchomości sąsiedniej. SKO utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazało, że organ I instancji prawidłowo i w sposób szczegółowy dokonał analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł Z.R. Sąd oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że celem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to stosownie do art. 61 ust. 5 u.p.z.p. umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem usług.
Z.R. od tego wyroku wniósł skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny ją oddalił.
UZASADNIENIE
Wskazać należy, że art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określa przesłanki, których łączne spełnienie warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jedną z nich stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. jest to, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z tym że zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
Mając na uwadze brzmienie przytoczonych przepisów, stwierdzić należy, iż sąd I instancji słusznie wskazał, że celem omawianego warunku nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną. Określenie, jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji, wskazanej we wniosku o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Kwestie techniczne związane z zapewnieniem właściwego odwodnienia parkingu, bez naruszania w tym zakresie uzasadnionych interesów osób trzecich, będą przedmiotem oceny w toku postępowania przed organami administracji architektoniczno-budowlanej i to niezależnie od tego, czy inwestor zdecyduje się wystąpić ostatecznie z wnioskiem o pozwolenie na budowę, czy też ze zgłoszeniem. Jak słusznie zauważył sąd I instancji, ustalenie warunków zabudowy nie przesądza o tym, czy i kiedy inwestycja zostanie zrealizowana. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem nakazującym, a jedynie dającym możliwość, uprawniającym do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę po przedłożeniu projektu budowlanego.
