Kirejczyk: Liczbę mieszkań, na które wydano niewykorzystane, zalegające w szufladach pozwolenia, można szacować na ok. 160 tys., czyli prawie tyle, ile deweloperzy zaczęli budować w Polsce w rekordowym pod tym względem 2021 r.

ikona lupy />
Kazimierz Kirejczyk, dyrektor w dziale mieszkaniowym JLL / Metka Studio/Materiały prasowe
Kończy się bezprecedensowy pod wieloma względami rok, także dla rynku nieruchomości. Czy w tym nadchodzącym możemy liczyć na odwilż?
Rzeczywiście 2022 r. bez przesady można określić jako ciąg szoków dotykających polski rynek mieszkaniowy. Zaczęło się od wzrostu inflacji i prognoz dalszych szybkich wzrostów. Wybuch wojny w Ukrainie dramatycznie zwiększył poziom niepewności i spowodował napływ milionów ukraińskich uchodźców w okresie kilku tygodni marca. 1 kwietnia weszła w życie nowa zasada liczenia zdolności kredytowej, narzucająca bankom wymóg doliczania 5 pkt proc. do oprocentowania kredytów przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Popyt kredytowy, już silnie ograniczony wzrostem oprocentowania, został jeszcze mocniej uszczuplony.
Kolejne podwyżki stóp znajdowały odzwierciedlenie w oprocentowaniu oferowanych kredytów hipotecznych, które pod koniec roku znalazło się w przedziale 9-10 proc. Równolegle rosło oprocentowanie kredytów dla firm deweloperskich, sięgając 12-13 proc. Jesienią liczba nowo udzielanych kredytów zmalała do nieco ponad 6 tys. miesięcznie w skali kraju, o trzy czwarte mniej niż w rekordowych miesiącach ubiegłego roku. Tymczasem zbliżający się termin wejścia w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym sprawił, że pod koniec czerwca do sprzedaży wprowadzono nowe inwestycje, które w innym przypadku zapewne jeszcze spokojnie poczekałyby na lepszą koniunkturę. Chodziło o to, by w trudno przewidywalnym otoczeniu przynajmniej część mieszkań można było sprzedawać na dotychczasowych zasadach.
Do tego niektórzy politycy związani z rządzącą koalicją nerwowo reagowali na wzrost cen, strasząc różne grupy nabywców podatkami od kolejnych mieszkań, zwłaszcza pustostanów, i zapowiadając utrudnienia w nabywaniu budynków pod wynajem przez - w domyśle zagraniczne - fundusze.
Mamy zły moment na regulowanie działalności funduszy oferujących mieszkania na wynajem? Czy nie lepiej uregulować ich działalność, by zapobiec niekorzystnym zjawiskom w przyszłości?
Przede wszystkim skala tzw. instytucjonalnego rynku najmu jest tak mała, że jego wpływ na sytuację rynkową jest znikomy. Po drugie, kluczowym problemem jest dziś załamanie płynności budownictwa, zatem kapitał zainteresowany sfinansowaniem budowy nowych mieszkań jest wyjątkowo cenny. Po trzecie, brak mieszkań na wynajem spowodował wzrost czynszów. Mamy ogromny brak podaży spowodowany z jednej strony napływem uchodźców, a z drugiej odraczaniem decyzji o zakupie mieszkań przez Polaków, spowodowanym głównie brakiem zdolności kredytowej. Atakowanie osób i podmiotów zwiększających podaż mieszkań na wynajem, gdy rynek znajduje się w tak trudnej sytuacji, wygląda co najmniej dziwnie.
Zresztą 2022 r. był niestety rokiem zahamowania rozwoju tworzącego się w Polsce sektora instytucjonalnego rynku najmu. Problemy z wysokimi kosztami finansowania i trudnościami z określeniem kosztów inwestycji, a w niektórych przypadkach także postrzeganiem Polski jako rynku o podwyższonym ryzyku geopolitycznym, sprawiły, że negocjacje zakupu kolejnych budynków pod wynajem zostały zawieszone, choć liczba deweloperów zainteresowanych sprzedażą bardzo wzrosła. Można powiedzieć, że o ile w 2021 r. to deweloperzy nie byli zbytnio zainteresowani sprzedażą swoich inwestycji do funduszy, o tyle w 2022 r. sytuacja odwróciła się o 180 stopni.
Czy z tak trudnej na wielu poziomach sytuacji branża może wyjść obronną ręką?
Na drastyczną zmianę warunków prowadzenia działalności branża deweloperska zareagowała spokojnie, starając się zmniejszyć podaż, a zwłaszcza w drugiej połowie roku ograniczając rozpoczynanie nowych budów. Podobnie jak w poprzednim kryzysie, pojawiły się różnorodne zachęty dla nabywców, począwszy od obniżek cen w procesie negocjacji, oferowanie schematów płatności typu 10/90 czy 20/80 (czyli de facto kredytowanie nabywców) czy różnego rodzaju bonusy, takie jak miejsce parkingowe w cenie czy grant na wykończenie mieszkania.
Widać ostre hamowanie w budownictwie mieszkaniowym?
W tym roku najprawdopodobniej osiągniemy rekord pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Będzie on jednak także rekordowy pod względem różnicy w liczbie mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenia i których budowę rozpoczęli. Liczba ta będzie bliska 80 tys. w całej Polsce. Ponieważ zjawisko takiej nadwyżki miało także miejsce w 2020 i 2021 r., to dziś liczbę mieszkań, na które wydano niewykorzystane, zalegające w szufladach pozwolenia, można szacować na ok. 160 tys., czyli prawie tyle, ile deweloperzy zaczęli budować w Polsce w rekordowym pod tym względem 2021 r.
Z jednej strony oznacza to, że jeśli kryzys szybko się skończy, popyt wzrośnie, a koszty finansowania spadną, to firmy będą w stanie szybko zwiększyć podaż. Z drugiej jednak jakaś część firm ulokowała swoje rezerwy finansowe w ziemi i dokumentacji, i jeśli kryzys będzie się przedłużał, może im tych rezerw zabraknąć. Z pewnością, co widać już w statystykach z ostatnich miesięcy, deweloperzy zdecydowanie ograniczą liczbę rozpoczynanych inwestycji, co przełoży się na mniejszą liczbę zamówień dla sektora budownictwa.
To wszystko oznacza, że, o ile w otoczeniu rynku nie nastąpią wyraźne, pozytywne zmiany, rok 2023 będzie dla polskiej branży deweloperskiej najtrudniejszym okresem w historii.
W jakiej kondycji firmy deweloperskie weszły w kryzys? Możliwe są bankructwa?
Choć ogromna większość firm deweloperskich jest w dobrej kondycji, to nie można wykluczyć poważnych problemów pojedynczych firm. Problemy takie zostaną zapewne szybko nagłośnione, kierując zaniepokojonych nabywców ku ofertom najsilniejszych firm, mieszkaniom objętym ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i lokalom gotowym lub prawie gotowym. Sytuacja sprzyja więc konsolidacji rynku. Generalnie lepiej poradzą sobie najsilniejsze rynki, oparte na silnym popycie gotówkowym. Trudniej będzie firmom w mniejszych miastach, gdzie nowe inwestycje mogą zupełnie wyhamować.
A jakie są pańskie prognozy na 2023 r., jeżeli chodzi o kredyty mieszkaniowe?
Wszystko wskazuje na to, że akcja kredytowa w całym 2023 r. będzie wyjątkowo niska, co przełoży się na popyt kredytowy zbliżony do tego z drugiej połowy bieżącego roku. W dodatku w pierwszej połowie roku jakaś część potencjalnych kredytobiorców wstrzyma się z decyzją, czekając na oferty oparte na nowej stopie WIRON.
Jak w tym kontekście ocenia pan zapowiadany 2-proc. kredyt dla rodzin na pierwsze mieszkanie?
Byłby on istotnym wsparciem popytu, zwłaszcza jeśli byłby ograniczony do nowych mieszkań i domów. Dziś trudno jednak powiedzieć, kiedy i na jakich zasadach takie kredyty miałyby pojawić się w ofercie. Bardziej prawdopodobne jest to, że wzrost zainteresowania kredytami nastąpi, gdy pojawią się realne perspektywy spadku inflacji i uzasadnione nadzieje na spadki stóp procentowych w 2024 r.
A jakiego trendu spodziewa się pan, jeżeli chodzi o popyt gotówkowy?
Zasoby gotówkowe w polskich bankach prawie nie zmalały. Problemem jest raczej to, że w ogromnej większości są one w rękach osób, które wcale nie muszą kupować mieszkań. Ich problemem jest ochrona wartości oszczędności, a do wyboru mają lokaty, obligacje, waluty, a w przypadku napływu pozytywnych sygnałów, także rynek akcji. W sytuacji, w której pojawiają się prognozy zapowiadające mniejszy lub większy spadek cen, rozsądnym działaniem jest poszukanie takich inwestycji, które w gwarantowany sposób przynajmniej w części zrekompensują im inflację.
Ta grupa nabywców najprawdopodobniej w dużej części „zaparkuje” swoje oszczędności na co najmniej pół roku, czyli poczeka do wiosny. W kolejnych miesiącach 2023 r. będzie podejmować decyzje, w zależności od kształtowania się cen, wielkości dostępnej podaży, sytuacji na rynku najmu i alternatywnych możliwości inwestowania. Na szczęście dla deweloperów także zimą jakaś część „gotówkowców” nadal będzie pojawiać się w biurach sprzedaży, szukać okazji i je wykorzystywać. Będą to zwłaszcza ci, którzy zdają sobie sprawę z tego, że wzrost cen energochłonnych surowców jest po części związany z długoterminową polityką klimatyczną i że koszty budowy mieszkań w długiej perspektywie będą nieuchronnie rosły.
Co to wszystko oznacza dla cen mieszkań? Będą rosły czy spadały, a jeśli to drugie, to o ile?
W sytuacji tak dramatycznych zmian w otoczeniu i spadku sprzedaży zmiana polityki cenowej jest nieuchronna. Uśrednione wskaźniki cen ofertowych powiedzą nam niewiele o realnych bieżących cenach transakcyjnych w 2023 r. Można oczekiwać elastyczności cenowej zwłaszcza w przypadku inwestycji we wczesnych fazach realizacji, w których deweloperzy będą chcieli wykazać się bankom określonym poziomem przedsprzedaży. Mniejsza będzie zapewne elastyczność w segmencie lokali o wyższym standardzie, zwłaszcza gotowych lub prawie gotowych. Z pewnością poszerzy się jeszcze wachlarz zachęt ze strony firm. Trzeba też pamiętać o nadal wysokiej inflacji. W efekcie nawet nieduże spadki cen nominalnych oznaczać będą spore obniżki w wymiarze realnym.
Wiele też będzie zależeć od postawy firm wykonawczych i cen podstawowych materiałów budowlanych. Spadki zamówień i uspokojenie na rynku surowców energetycznych powinno zwiększyć zainteresowanie firm budowlanych nowymi zleceniami przy niewiele wyższych kosztach, a może nawet obniżeniu wynagrodzeń.
A co czeka nas w dłuższej perspektywie?
Wśród ekonomistów przeważa pogląd, że podwyższona inflacja pozostanie z nami dłużej, co będzie oznaczać wyższe stopy procentowe i wyższe oprocentowanie kredytów, zapewne zbliżone do poziomu 5-6 proc. Jak już wspomniałem, w tej dalszej perspektywie trudno także liczyć na tańsze budowanie. Polityka metropolii w odniesieniu do planowania przestrzennego będzie chronić tereny otwarte i nieuzbrojone, oczekując, że nowe inwestycje będą wypełniać luki w miastach, wykorzystując tereny już uzbrojone w infrastrukturę, zarówno techniczną, jak i społeczną. Dopasowywanie się do istniejącej zabudowy będzie trudniejsze i bardziej kosztowne niż budowanie wielkich osiedli na terenach podmiejskich. Budowanie będzie też bardziej kosztowne ze względu na konieczność stosowania rozwiązań zmniejszających zużycie energii, uwzględniających lokalne korzystanie ze źródeł odnawialnych, przeciwdziałające powstawaniu miejskich wysp ciepła.
W przypadku Polski nasuwają się także pytania o przyszłą dostępność pracowników. Gdy w Ukrainie zapanuje pokój, ruszy tam zapewne wielka akcja odbudowy kraju, w tym także zniszczonych zasobów mieszkaniowych. Będzie temu zapewne towarzyszyć masowy trend termomodernizacji budynków, nie tylko mieszkalnych, w całej Europie. Skąd wówczas weźmiemy pracowników w sektorze budownictwa w Polsce i ile będziemy musieli im zapłacić? Jak będą się kształtować ceny materiałów, urządzeń i wyrobów budowlanych, zwłaszcza jeśli równolegle Europa będzie starała się zmniejszyć zależność od importu z Chin i wprowadzać nowe technologie, zmniejszające ślad węglowy?
Choć byłby to paradoks, nie można wykluczyć i takiej sytuacji, w której ostatnim okresem z relatywnie dostępnymi i materiałami budowlanymi, i wykonawcami okaże się rok 2023, który, jak przed chwilą mówiłem, i tak będzie dla branży najtrudniejszy w historii. ©℗
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel