Czy deweloper może ukarać za wymianę drzwi?

Czy rozwiązania dotyczące doboru okien, drzwi, kolorystyki elewacji, małej architektury, typu ogrodzenia, bram etc. korzystają z ochrony prawa autorskiego? Warto zwrócić uwagę, iż na gruncie prawa autorskiego ochronie podlegają tylko estetyczne, a nie funkcjonalne elementy w strukturze utworu architektonicznego (podst: Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 18 czerwca 2003 r., sygn. akt I ACa 510/03).

Załóżmy jednak, że zewnętrzne elementy funkcjonalne jak drzwi czy okna lub ogrodzenie to elementy typowo estetyczne. Co wtedy? Czy możemy je bez żadnych przeszkód wymieniać? Chodzi tu w szczególności o przypadek stosowania przez deweloperów w umowach z nabywcami domów/mieszkań klauzul dotyczących ochrony praw autorskich do rozwiązań estetycznych. Często takie klauzule zawierają kary umowne. Czy deweloper ma do tego prawo?

- Zakładając, że konsument – nabywca mieszkania bądź domu korzysta ze swojej własności zgodnie z jej przeznaczeniem i nie stoi to w sprzeczności z Kodeksem cywilnym, bądź zasadami współżycia społecznego, to w mojej ocenie deweloper nadużywa swojego prawa wynikającego z umowy sprzedaży nieruchomości.- uważa Maciej Broniecki, Radca Prawny z Kancelarii Dauerman.

Wydaje się zatem, że w sprzeczności z ustawą będą stały tylko te działania właściciela nieruchomości, które będą np. łamały zasadę dobrego sąsiedztwa w zabudowie, polegające na naruszeniu ładu przestrzennego, czyli takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia m.in. wymagania kompozycyjno-estetyczne.

Jeżeli więc nasz konsument – właściciel nieruchomości naruszy warunki ładu przestrzennego, które wynikają z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, to wtedy działania dewelopera zmierzające do przywrócenia tego ładu będą mieściły się w granicach prawa.

- W mojej ocenie dochodzenie przez dewelopera roszczeń w oparciu o umowę łączącą go z konsumentem – właścicielem nieruchomości, nie znajduje podstaw. Po pierwsze, ingerowanie dewelopera w prawo własności konsumenta jedynie na podstawie umowy może być interpretowane jako przyznanie przedsiębiorcy prawa do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. A to zgodnie z art. 385 [3] pkt 9 Kc jest niedozwolonym postanowieniem umownym, które nie wiąże takiego konsumenta. Trudno bowiem sobie wyobrazić, żeby w umowie kupna – sprzedaży nieruchomości szczegółowo opisać jak ma wyglądać każdy element przestrzeni, w tym np. altanka. Interpretowanie stanu faktycznego i kształtowanie na tej podstawie sytuacji prawnej konsumenta jest w mojej ocenie dokonywaniem wiążącej interpretacji umowy i nie powinno wiązać konsumenta – dodaje Broniecki.

Według eksperta, nakładanie na konsumenta kary umownej sięgającej kilkudziesięciu tysięcy złotych tylko z powodu nie wykonania mało istotnego dla umowy sprzedaży obowiązku zachowania rozwiązań estetycznych dla zabudowy nieruchomości jest kolejnym postanowieniem niedozwolonym, tym razem wskazanym w art. 385 [3] pkt 17 Kc.

Jeżeli zatem mamy do czynienia ze stosowaniem postanowień abuzywnych, to zgodnie z art. 385 [1] § 1 Kc nie powinny wiązać one konsumenta.