Czy polskiej mieszkaniówce grozi kryzys kredytowy w stylu „subprime”?

Niestety pojęcie „subprime” posiada na niemal całym świecie wyłącznie wymowę pejoratywną, kojarzącą się z tego typu zdarzeniami rynkowymi jak kryzys finansowy, załamanie gospodarcze czy krach giełdowy – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Czy w tych okolicznościach krajowy rynek nieruchomości, a wraz z nim rodzimy system bankowo - finansowy stoją w obliczu największego zagrożenia swojej stabilności od czasów transformacji ustrojowej?

Helweckie „strachy na Lachy”?

Sprawa ma związek z mocno zaakcentowanym w ostatnich tygodniach w mediach tematem referendum, jakie na ostatni dzień listopada zaplanowali Szwajcarzy na poparty setką tysięcy głosów wniosek konserwatywnej Szwajcarskiej Partii Ludowej (SVP). W referendum Helweci mają zdecydować o zakazie sprzedaży złota przez swój bank centralny (SNB) i sprowadzenia szwajcarskiego kruszcu z zagranicy, a także zobowiązać SNB do zwiększenia rezerw w złocie z ośmiu do minimum 20 procent. Pozytywny wynik referendum oznaczałby powrót powiązania franka szwajcarskiego (CHF) z parytetem złota, co z całą pewnością w istotnym stopniu podniosło by jego i tak już ponadprzeciętny poziom wiarygodności oraz atrakcyjności inwestycyjnej jako bezpiecznej przystani. Zdaniem części ekspertów mogłoby to wywołać silną aprecjację helweckiej waluty w stosunku do złotego nawet o 20 proc., a więc do poziomu w okolicach 4,20, znacznie komplikując i tak już trudną sytuację posiadaczy kredytów denominowanych w CHF.

Szczęśliwym dla frankowców zbiegiem okoliczności zdecydowana większość specjalistów absolutnie wyklucza taki scenariusz, prognozując fiasko referendum, a nawet w razie jego ewentualnego powodzenia brak wiarygodnych przesłanek do skokowego umocnienia franka względem złotego. Jedyny problem w tym, że większość w warunkach rynkowych, często także ekspertów, zazwyczaj nie ma racji – pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Natomiast prawdą jest, że nikt nie zna przyszłości, ani tym bardziej reakcji szeroko pojętego rynku walutowego na tego rodzaju nie mające precedensu rewelacje, jakimi Szwajcarzy mogą zaskoczyć świat w najbliższych tygodniach. W sytuacji powodzenia inicjatywy SVP możliwy wydaje się niemal każdy scenariusz, od zachowania pełnej stabilizacji notowań, aż po atak globalnego kapitału spekulacyjnego na szwajcarskiego franka w celu oderwania go od przyjętego przez SNB minimalnego kursu wymiany na euro na poziomie 1,2. Zresztą i bez wysiłków spekulantów dość prawdopodobne wydaje się po ewentualnym referendalnym „tak” odstąpienie SNB od polityki osłabiania własnej waluty.

Czy to już subprime?

W tej sytuacji warto zadać sobie pytanie, czy kredyty hipoteczne denominowane w CHF, a udzielane w Polsce na masową skalę przez ponad dekadę, faktyczne osiągnęły już status kredytów wysokiego ryzyka klasy subprime? Dodajmy, że ryzyka, któremu szwajcarskie referendum może dać choćby teoretyczną szansę pełnej materializacji ( bo z częściową mamy do czynienia już od kilku lat) już w bliskiej perspektywie.

Żeby to stwierdzić porównajmy rodzime mieszkaniowe kredyty denominowane do pierwowzoru kredytów subprime, które na powszechną skalę zostały wprowadzone do praktyki finansowania zakupu nieruchomości w USA na początku tego wieku.

Amerykański rząd i Kongres z wielką determinacją prowadziły wówczas politykę powszechnego dostępu do kredytów, dążącą do reguły udzielania ich wszystkim chętnym, nie wyłączając ludzi o niezidentyfikowanym do końca statusie materialnym. Stanowione prawo, będące częścią polityki wyrównywania szans obywateli USA, zmuszało wręcz banki do udzielania kredytów hipotecznych na zasadzie: ”jeśli masz tętno, to masz kredyt”. Tego typu inicjatywa w środowisku minimalnych stóp procentowych musiała doprowadzić do silnego przyśpieszenia wzrostu cen nieruchomości, kupowanych bardzo chętnie przez miliony Amerykanów, świeżo wyposażonych przez własny rząd w pseudozdolność kredytową. Polityka administracji USA uszczęśliwiania na siłę swoich mniej zamożnych obywateli nie przetrwała próby czasu w momencie, gdy w 2004 roku głównie wskutek kontrowersyjnej strategii monetarnej, nastąpił niebezpieczny wzrost inflacji, co pociągnęło za sobą konieczność szybkiego zacieśniania polityki pieniężnej i trzyletni cykl podwyżek stóp procentowych. W takiej sytuacji lawinowo rosła liczba przejmowanych przez banki nieruchomości, których właściciele utracili zdolność spłaty horrendalnie rosnących rat kredytu. To, w połączeniu ze skutkami spekulacji na ogromną skalę obligacjami i instrumentami pochodnymi opartymi na kredytach hipotecznych, stało się podstawową przyczyną globalnej zapaści finansowej z przełomu lat 2008/09 ze wszystkimi jej konsekwencjami.

Analogia do sytuacji rodzimych kredytobiorców walutowych jest dość wyraźna. Z tą różnicą, że przyczyną wzrostu rat amerykańskich subprime’ów była materializacja ryzyka stopy procentowej, w polskich warunkach mamy natomiast do czynienia na razie z rozłożoną w czasie materializacją ryzyka kursowego.

Jednak w przypadku rodzimych frankowców dochodzą jeszcze kolejne czynniki zagrożenia. Przede wszystkim chodzi o systematycznie rosnące w wielu przypadkach do krytycznych poziomów saldo zadłużenia w złotych, które po uwzględnieniu polskich uwarunkowań prawnych dotyczących zabeczenia kredytów mieszkaniowych, stawia polskich kredytobiorców w dalece bardziej niekorzystnej sytuacji choćby w porównaniu do ich amerykańskich odpowiedników. Poza tym ryzyko stopy procentowej, która prędzej czy później zostanie podniesiona przez SNB, to kolejne poważne zagrożenie, tyle tylko, że odłożone w czasie.

Ryzyko efektu domina

Z komentarzy opisujących zbliżające się szwajcarskie referendum można wyciągnąć taki wniosek, że w powszechnej opinii niesie ono wyłącznie ryzyko pogłębienia kłopotów posiadaczy kredytów denominowanych we franku szwajcarskim. Tymczasem problemy frankowców w przypadku realizacji najbardziej dla nich czarnego referendalnego scenariusza, to zaledwie niewielki margines oczekiwanych perturbacji, na jakie zostałby narażony krajowy rynek nieruchomości, rodzimy sektor bankowy, a w konsekwencji w mniejszym lub większym stopniu cała gospodarka.

Abstrahując od oceny prawdopodobieństwa wygranej inicjatorów helweckiego referendum, a także od stopnia ryzyka skokowego osłabienia złotego do fraka, jedno wydaje się dość pewne. Osiągnięcie, a następnie utrwalenie z jakichkolwiek przyczyn w przewidywalnym terminie kursu w okolicach 4,20 złotego za franka, mogłoby okazać się poziomem krytycznym dla istotnej liczby osób spłacających kredyty mieszkaniowe denominowane w CHF, a co za tym idzie bardzo ryzykownym dla długoterminowych perspektyw koniunktury rodzimej mieszkaniówki – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Po ewentualnym wystąpieniu niewypłacalności choćby pozornie niewielkiego odsetka frankowców, rynkowi zagroziłby efekt domina, zagrażający kontynuacji pozytywnych trendów koniunkturalnych, a co za tym idzie komplikujący w zasadniczy sposób sytuację wszystkich bez wyjątku uczestników krajowego rynku nieruchomości.

Węgier mądry przed szkodą?

Na szczęście zdaniem ogromnej większości uznanych ekspertów ekonomicznych żaden katastroficzny scenariusz wynikający ze szwajcarskich „fanaberii” referendalnych nam nie grozi. Tymczasem gdy na rodzimym podwórku przeciąga się wytężona dyskusja na temat zasadności pomagania frankowcom, a także spór o wynik referendum w Szwajcarii i możliwe wynikające zeń zmiany na rynku złota oraz w notowaniach franka, na Węgrzech trwa wytężona, angażująca duże siły i liczone w miliardach euro środki praca nad definitywnym zakończeniem programu przewalutowania denominowanych kredytów hipotecznych. Jego celem jest ostateczne wyeliminowanie zobowiązań walutowych z rynku. Czyżby oznaczało to że „Węgier mądry przed szkodą”?