Subskrybuj nas na Youtube
Krajowe fundusze ponownie zamierzają inwestować w nieruchomości komercyjne. I obiecują, że będą przy tym wydawały pieniądze klientów lepiej niż zachodnia konkurencja. Kupią tylko już wynajęte obiekty
/>
Rodzime fundusze inwestycyjne chcą zawalczyć o udział w zyskach z powierzchni biurowych i handlowych. Konkurencja jest trudna, bowiem od lat dominującymi właścicielami takich obiektów w Polsce są duże zagraniczne podmioty.
Swoją pierwszą transakcję zrealizował właśnie debiutujący na rynku polski fundusz REINO Dywidenda FIZ, który za 29 mln euro kupił biurowiec w krakowskim kompleksie Kapelanka 42. Fundusz został stworzony na potrzeby zamożnych klientów mWealth Management (dawniej BRE Wealth Management). – Wkrótce zaproponujemy uczestnikom nabycie kolejnej nieruchomości. Nikogo nie będziemy jednak zmuszali do zwiększania kwoty inwestycji. Jeśli choć jeden inwestor nie będzie gotowy, wolimy zaprosić pozostałych i nowych do utworzenia kolejnego funduszu na nowy cel – zapowiada Radosław Świątkowski, prezes Reino Partners zarządzającego funduszem.
Specjalizujące się w takich inwestycjach podmioty rozwijają też m.in. AgioFunds TFI i Skarbiec TFI. AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN ma inwestować w wynajęte nieruchomości handlowo-usługowe, lokale i wolnostojące obiekty handlowe o wartości od 2 do 10 mln zł. Od maja pozyskał ok. 6 mln zł, ale liczy, że w ciągu trzech lat będzie to ok. 200 mln zł. Z kolei Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZ AN interesują m.in. wynajęte lokale handlowe, dyskonty czy drogerie. A po zwiększeniu kapitałów także mniejsze centra i parki handlowe. Do tej pory fundusz kupił trzy nieruchomości: dwie w Warszawie i jedną we Wrocławiu.
Skąd rosnące zainteresowanie obiektami komercyjnymi? Rozmówcy DGP wskazują na historycznie najniższe stopy procentowe i niewielki wybór co do lokat kapitału z powodu negatywnych doświadczeń z inwestycjami w obligacje korporacyjne czy niepewności na rynku akcji. Nieruchomości przynoszące stały dochód stają się w tej sytuacji coraz bardziej atrakcyjne. – Można na nich godziwie zarobić przy ograniczonym ryzyku. W przyszłym roku należy się spodziewać wysypu takich projektów – oczekuje Radosław Świątkowski.
Specjaliści potwierdzają, że jedną z zalet polskiego rynku są atrakcyjne stopy zwrotu, wyższe niż w Europie Zachodniej. – Średnioroczna stopa zwrotu dla warszawskich biurowców to ok. 6 proc., a w Londynie ok. 4 proc. – wyjaśnia Piotr Mirowski z firmy doradczej Colliers International.
Do tego doszedł konflikt u naszych wschodnich sąsiadów, który sprawia, że pieniądze przeznaczane wcześniej na zakupy na Ukrainie i w Rosji trafiają do Polski.
– Ten rok pod względem inwestycji będzie na pewno bardzo dobry. Z pewnością grubo przekroczą 3 mld euro i niewykluczone, że sięgną nawet 4 mld, choć to zależy od tego, czy zamknięte zostaną wszystkie transakcje zaplanowane na IV kwartał. Część może przesunąć się na początek 2015 roku – dodaje specjalista Colliers.
Podkreślić należy, że IV kw. rozpoczął się bardzo dobrze. Po tym, jak do września sprzedano nieruchomości komercyjne za ponad 1,9 mld euro, w październiku zawartych zostało kilka dużych transakcji. Za 190 mln euro sprzedany został np. biurowiec w stolicy, a za ok. 122 mln euro centrum handlowe w Bydgoszczy.
– Spodziewamy się, że do końca roku wartość inwestycji wyniesie co najmniej 3,5 mld euro – ocenia Agata Sekuła, dyrektor z agencji JLL. To oznaczałoby najlepszy wynik od 2006 r., kiedy w nieruchomości w Polsce zainwestowano ponad 5 mld euro.
Krajowe fundusze nie po raz pierwszy chcą wykroić dla siebie większy kawałek tortu na rynku nieruchomości. Pierwsze takie produkty zaczęły powstawać w latach 2004–2008. Kiedy jednak po kilku latach przyszedł termin zamknięcia części z nich, okazało się, że mają problemy z korzystną sprzedażą nieruchomości. Z tego powodu konieczne było wydłużenie działalności dwóch funduszy BZ WBK TFI i BPH TFI. Inne nie przynoszą zakładanych wcześniej zysków.
Twórcy nowych funduszy zapowiadają, że nie powtórzą błędów poprzedników. Fundusz AgioFunds będzie np. działał bezterminowo – przez co ma uniknąć presji czasu przy sprzedaży nieruchomości – i kupował tylko wynajęte już nieruchomości. Tylko wynajęte obiekty interesują też REINO Dywidenda FIZ i Skarbiec Dochodowych Nieruchomości.
– Zakładamy, że średnioroczna stopa zwrotu dla inwestorów funduszu wyniesie nie mniej niż 5 proc. – zapowiada Radosław Świątkowski z Reino Partners.
Z kolei cel Agio Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN to zarobek dla uczestników na poziomie 6–7 proc. rocznie.
Kto kupuje najwięcej
Z danych firmy doradczej JLL wynika, że w latach 2006–2013 obcy kapitał miał średnio ponad 95-proc. udział w zakupach biur, centrów i magazynów. W 2013 r. największy udział w zakupach mieli inwestorzy o zasięgu globalnym, jak np. ogólnoświatowe firmy inwestycyjne. Do tej grupy zaliczane są też międzynarodowe konsorcja inwestycyjne, takie jak konsorcjum, które w 2013 r. za 412 mln euro kupiło Silesia City Center, największe centrum handlowe na Śląsku. Na czele konsorcjum stał Allianz, niemiecka grupa ubezpieczeniowa i finansowa. Poza światowymi graczami znaczący udział w transakcjach mieli również inwestorzy z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Stanów Zjednoczonych czy Szwecji (np. Inter IKEA). Specjaliści z firm doradczych wskazują, że Polską interesują się też coraz bardziej inwestorzy z Dalekiego Wschodu, m.in. Chin, Korei czy Tajwanu.
Niski udział polskiego kapitału w inwestycjach to w dużej mierze efekt przepisów prawa, które bardzo ograniczają możliwości inwestowania w nieruchomości przez fundusze emerytalne.