Wada fizyczna nieruchomości: Jak dochodzić roszczeń?

Zgodnie z wdrażanymi przepisami najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową, przedsiębiorca ma obowiązek poinformować konsumenta m. in. o przewidzianej przez prawo odpowiedzialności za jakość świadczenia.

Przez ten zapis ustawodawca miał na myśli zawiadomienie konsumenta przez dewelopera o przysługujących mu prawach z tytułu odpowiedzialności sprzedawcy za wady świadczenia. – informuje Maciej Broniecki, Radca Prawny z Kancelarii Dauerman.

Nowością jest również konieczność poinformowania przez sprzedawcę, czy oferuje on w związku ze sprzedażą nieruchomości usługi posprzedażne bądź gwarancyjne.Nie wykluczone, że w związku ze sprzedażą lokalu w nieruchomości wielolokalowej deweloper świadczyć będzie dodatkowe usługi związane np. z serwisem budynku. W takim przypadku powinien poinformować o tym konsumenta najpóźniej w chwili podjęcia przez tego ostatniego woli związania się umową z deweloperem. – dodaje mecenas Broniecki.

Choć ustawa deweloperska zawiera zaostrzone zasady usuwania wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to jednak w zakresie nieuregulowanym odsyła do Kodeksu cywilnego. Znowelizowane przepisy dają kupującym uprawnienia podobne do znanych z wcześniejszego brzmienia ustawy, tj. prawo do żądania niższej ceny, albo o odstąpieniu od umowy, bądź żądania wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Co do zasady sprzedawca w takim przypadku może niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunąć. A co jeżeli kupującym jest konsument? Może on zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady.

Teoretycznie może dojść do sytuacji, że konsument będzie miał prawo do wymiany nieruchomości na wolną od wad, ale musi pamiętać, że takie uprawnienie nie będzie mu przysługiwało w każdym przypadku. Jeżeli doprowadzenie zakupionej rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego będzie niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę, takiej możliwości nie będzie. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

Ustawa nie precyzuje jednak, czym jest niemożliwość doprowadzenia zakupionej rzeczy do zgodności z umową. Należy się spodziewać, że w takim przypadku każdorazowo kluczowa będzie treść umowy zawartej przez sprzedawcę z konsumentem. A jak będzie w praktyce najprawdopodobniej wskaże orzecznictwo. – komentuje Maciej Broniecki.

Niestety, nowelizacja oprócz kilku akcentów w stronę konsumenta podtrzymuje zasadę, iż kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Jest to kolejne pojęcie niedookreślone, które zapewne stanie się przyczyną wielu sporów pomiędzy konsumentami a deweloperami. Co ciekawe, w stosunku do poprzedniego stanu prawnego nowelizacja nie zawiera podobnego ograniczenia do żądania obniżenia ceny, przy czym wymaga by obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.