W związku z pojawieniem się na rynku tak zwanych inteligentnych wodomierzy, pozwalających na dokładniejszy pomiar zużycia wody, coraz częściej pojawia się problem związany z tym kto jest odpowiedzialny za wymianę licznika: wspólnota mieszkaniowa, czy właściciel mieszkania, które stanowi odrębną własność. Warto tez wiedzieć, czy wspólnota może narzucić właścicielowi obowiązek wymienienia wodomierza. Liczniki smart staja się modne, szczególnie w tych dzielnicach, gdzie notuje się duże straty wody.
Jednym z pionierów instalacji smart było stołeczne MPWiK. Wdrożenie inteligentnych pomiarów miało zapobiec stratom wody podczas przesyłu. Aktualnie spółka dokonuje zdalnego odczytu w 1850 punktach pomiarowych zlokalizowanych na terenie całej Warszawy. System obejmuje wyłącznie wodomierze główne, rejestrujące zużycie wody u odbiorców Instytucjonalnych, w tym również w budynkach mieszkalnych , które są w zasobach spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.
Urządzenia pomiarowo-transmisyjne przesyłają dane poprzez sieć GSM/GPRS. Odczyty są dokonywane standardowo raz na dobę a fakturowanie odbywa się raz w miesiącu. W najbliższym czasie Spółka planuje rozbudowę systemu o 17 tys. urządzeń.
- dokonywanie odczytów bez udziału przedstawicieli
- dokonywanie odczytów w przypadku braku dostępu do pomieszczenia, w którym zamontowany jest wodomierz;
- możliwość monitoringu sprawności wodomierzy głównych oraz sygnalizacja unieruchomienia wodomierza;
- wyeliminowanie tzw. „błędu ludzkiego” przy odczycie wskazań wodomierza;
Wymiana liczników w poszczególnych mieszkaniach powoduje jednak problemy na linii administracja – lokator. Administrator budynku chce, aby straty wody były jak najniższe, a to oznacza, że licznik powinien pojawić się w każdym mieszkaniu. Pytanie, czy można zmusić do tego lokatora we wspólnocie?
Z podobnym problemem napisał do nas czytelnik: ”Administrator uchwałą rady wspólnoty, zlecił wymianę wodomierzy w naszym budynku na nowoczesne wodomierze radiowe, jednocześnie grożąc "jednostkom opornym" nakładanie na jednostki opłat zryczałtowanych za dodatkowe, tzw. gospodarcze zużycie wody w budynku. Mieszkanie mam własnościowe, a wymiana liczników narazi mnie na dodatkowe koszty związane z remontem, gdyż nie zmieszczą się one we wnęce po starych. Tak więc czeka mnie rwanie płytek, kucie większej wnęki”.
Powstaje zatem pytanie czy administrator będzie miał prawo naliczać większe kwoty za zużycie wody z tytułu niewyrażenia zgody na wymianę licznika na "smart"?
Wiele wspólnot mieszkaniowych rzeczywiście podejmuje uchwały, na podstawie których w poszczególnych lokalach mają zostać zainstalowane tak zwane inteligentne wodomierze (typu smart).
Odpowiadając na pytanie czy powyżej opisane sposoby działania wspólnot mieszkaniowych są zgodnie z obowiązującymi przepisami przede wszystkim należy zwrócić uwagę na treść art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Ner 80 poz. 903 ze zm.), który definiuje pojęcie nieruchomości wspólnej.
- We wskazanym przepisie nieruchomość wspólna została zdefiniowana jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem ocena działań wspólnot mieszkaniowych powinna być dokonywana w kontekście tego czy wodomierze zamontowane w poszczególnych lokalach stanowią część wspólną nieruchomości czy też są przedmiotem odrębnej własności – wyjaśnia Joanna Gacek, adwokat. Mając na uwadze aktualne orzecznictwo należy przychylić się do stanowiska, że wodomierze zainstalowane w poszczególnych lokalach nie stanowią części nieruchomości wspólnej.
- W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o tym, czy w poszczególnych mieszkaniach powinny zostać wymienione wodomierze oraz nie może zobowiązać właścicieli lokali to zakupu i zainstalowania wodomierzy konkretnego typu i obciążać ich kosztami z tym związanymi – zauważa Gacek.
W przypadku podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały zobowiązującej właściciel do wymiany licznika na nowy i wprowadzającej niekorzystny sposób rozliczenia w przypadku braku wymiany, właścicielowi przysługuje prawo zaskarżenia uchwały do Sądu z żądaniem jej uchylenia.
Wynika to z faktu, iż przedmiot uchwały wykracza poza sprawy związane z nieruchomością wspólną a uchwała stanowi nieuzasadnioną ingerencję w prawo własności właścicieli lokali. Podstawę prawną w tym wypadku stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
W spółdzielniach mieszkaniowych wyżej opisany problem praktycznie się nie pojawia. W większości spółdzielni wodomierze stanowią własność spółdzielni a nie właścicieli poszczególnych lokali, to na spółdzielni ciąży obowiązek legalizacji wodomierzy, dbania o ich stan techniczny i ich wymiany. W przedmiocie wymiany wodomierzy podejmowane są stosowne uchwały, a koszty wymiany pokrywane są z funduszu remontowego. Jednocześnie trzeba pamiętać, że lokator musi umożliwić wymianę licznika pracownikom wynajętym przez spółdzielnię.
Problem wymiany liczników może dotyczyć również niewielkiej ingerencji budowlanej. Spółdzielnia lub wspólnota może zakupić urządzenia, których instalacja może wymagać demontażu np. glazury. W takim jednak przypadku wspólnoty mieszkaniowe nie mają prawa zniszczyć nam łazienki, a wszelkie koszty takiego montażu musiałaby pokryć. W takim przypadku administrator może zaproponować alternatywne rozwiązanie – np. mniejsze wodomierze z zewnętrznym modułem nadajnika. Spółdzielnia mieszkaniowa wszelkie koszty powinna pokryć z funduszu remontowego.
Za legalizację wodomierza we wspólnocie odpowiada właściciel mieszkania
Joanna Gacek, adwokat, partner Kancelarii Radców Prawnych i Adwokatów Ceranek.
Należy podkreślić, że właściciele mieszkań zobowiązani są do dopilnowania aby zainstalowane u nich wodomierze posiadały odpowiednią legalizację. Obowiązkiem każdego właściciela lokalu jest wymiana lub legalizacja liczników co 5 lat. W przypadku nie dopełnienia tego obowiązku uzasadnione będzie nakładanie przez wspólnotę na takich właścicieli dodatkowych opłat związanych z niedokładnościami w pomiarach spowodowanymi korzystaniem z liczników, które nie posiadają legalizacji. Wspólnota powinna także uchwalić regulamin rozliczania wody. Powinny w nim zostać szczegółowo uregulowane kwestie rozliczeń różnic pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy zamontowanych w poszczególnych lokalach. Sama uchwała ustanawiająca regulamin rozliczania wody lub zmieniająca jego postanowienia może zostać zaskarżona przez właścicieli poszczególnych lokali do Sądu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali ale tylko w przypadku gdy jest ona niezgodna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właścicieli. Po wniesieniu powództwa to do oceny Sądu będzie należało czy uchwała zostanie uchylona czy też nie.
