Dodatkowy rok na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, a do tego jeszcze brak konieczności nabycia nieruchomości od dewelopera w wydłużonym trzyletnim terminie. To profity dla osób, które zbyły dom, działkę lub mieszkanie w 2018 r.
Wydłużenie terminu – z dwóch do trzech lat – wynika z rozporządzenia ministra finansów, funduszy i polityki regionalnej z 23 grudnia 2020 r. (Dz.U. poz. 2368). Zostało ono wydane w związku z pandemią koronawirusa i wynikającymi z niej trudnościami w nabywaniu nieruchomości oraz finalizowaniu inwestycji.
Gdyby nie ono, to podatnicy, którzy zbyli nieruchomości w 2018 r., mieliby na realizację celu mieszkaniowego tylko dwa lata. Tyle bowiem dawała im ustawa o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2018 r.
Termin liczy się od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości. W normalnych warunkach upływałby on więc 31 grudnia 2020 r. Dzięki rozporządzeniu upłynie dopiero 31 grudnia 2021 r.
Tyle samo dla wszystkich
Tym samym osoby, które zbyły nieruchomości w 2018 r., dostały na realizację celu mieszkaniowego tyle samo czasu, co podatnicy, którzy sprzedali nieruchomości w 2019 r. i w latach kolejnych. Ci drudzy jednak mają trzy lata nie na podstawie rozporządzenia, tylko wskutek nowelizacji z 23 października 2018 r. ustawy o PIT (Dz.U. poz. 2159).
A jednak z bonusem
Podatnicy, którzy sprzedali nieruchomość w 2018 r., są nadal jednak w lepszej sytuacji z innego powodu – mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej nawet wtedy, gdy deweloper spóźni się z zakończeniem inwestycji i z tego powodu nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości we wskazanym terminie, czyli do 31 grudnia 2021 r.
Z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika bowiem, że ci, którzy zbyli nieruchomości w czasie, gdy obowiązywały jeszcze stare przepisy (a więc przed 2019 r.), mogli korzystać z ulgi mieszkaniowej, nawet gdy do podpisania aktu notarialnego doszło później niż w terminie wskazanym w ustawie o PIT (wówczas dwa lata).
Orzecznictwo to może przydać się zwłaszcza teraz, gdy wskutek pandemii nie wszyscy mogą zdążyć do końca 2021 r. podpisać akt notarialny z deweloperem.
Przed upływem pięciu lat
Mowa oczywiście o podatnikach, którzy zbywają nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia (czyli od zakupu, otrzymania w spadku, w darowiźnie). Tylko wtedy bowiem powstaje obowiązek zapłaty 19 proc. PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).
Sposobem na uniknięcie podatku jest wspomniana ulga mieszkaniowa, czyli wydanie pieniędzy na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej były dwa lata, natomiast w 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
Opóźnienia deweloperów
Jeśli idzie o budowę lub nabycie nieruchomości na rynku wtórnym, to w zasadzie przepisy nie stwarzały tu problemów. W pierwszym przypadku było i jest jasne, że wystarczy wydać pieniądze na budowę i że nie musi zostać ona ukończona w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym trzeba natomiast podpisać akt notarialny przenoszący własność.
Problemem było natomiast nabywanie nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli od deweloperów. W takiej sytuacji zawierana jest umowa deweloperska (koniecznie przed notariuszem) i na jej podstawie nabywca wpłaca pieniądze na nowy lokal. Do podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność dochodzi, gdy inwestycja zostanie ukończona. Z tym bywa czasem kłopot, bo zdarza się, że deweloper opóźnia się z jej realizacją.
Co w takiej sytuacji z ustawowym terminem na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej? Do końca 2018 r. przepisy podatkowe nie dawały jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wystarczy tylko zawarcie umowy deweloperskiej i przelanie pieniędzy na konto dewelopera w ustawowym terminie, czy może konieczne jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność tej nieruchomości na nabywcę.
Początkowo orzecznictwo sądów było niekorzystne dla podatników, ostatecznie jednak linia orzecznicza zmieniła się na ich korzyść.
Przełomowy był tu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17). Wynikało z niego, że umowy deweloperskie nie powinny być rozpoznawane w kontekście nabycia nieruchomości, tylko budowy, a tej nie trzeba ukończyć w dwuletnim terminie. Liczy się samo poniesienie wydatku.
Taka wykładnia znalazła potwierdzenie w kolejnych wyrokach NSA, m.in. z: 16 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16), 18 maja 2018 r. (sygn. akt II FSK 1246/16), 17 października 2018 r. (sygn. akt II FSK 2948/16), 8 listopada 2018 r. (sygn. akt II FSK 3163/16), 16 grudnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16), 16 stycznia 2019 r. (sygn. akt II FSK 11/17).
Korzystnie orzekały również wojewódzkie sądy administracyjne, m.in. w Poznaniu z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt I SA/Po 748/19), w Gdańsku z 9 stycznia 2020 r. (sygn. akt I SA/Gd 1530/19) czy w Lublinie z 5 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Lu 919/18). Wszystkie te orzeczenia są już prawomocne, co oznacza, że fiskus zrezygnował ze złożenia skarg kasacyjnych do NSA.
Trzy lata, ale na wszystko
Przepisy zmieniły się od 1 stycznia 2019 r., wskutek wspomnianej nowelizacji z 23 października 2018 r.
Wtedy to w ust. 26 do art. 121 ustawy o PIT dodano wymóg, by podatnik, który ponosi wydatki na budowę nieruchomości, stał się jej właścicielem w terminie wskazanym w art. 121 ust. 1 pkt 131.
Przy okazji wydłużono ten termin z dwóch do trzech lat.
Obecnie zatem nie ma już wątpliwości, że kto nie zdąży kupić nieruchomości z rynku pierwotnego w terminie przewidzianym w ustawie o PIT, ten nie ma prawa do ulgi mieszkaniowej. Zwróciliśmy na to uwagę m.in. w artykule: „Podatnicy płacą za opóźnienia deweloperów” (DGP nr 42/2020).
Trzeba będzie powalczyć
Nowelizacja weszła w życie jednak dopiero od 2019 r. Nie objęła więc podatników, którzy sprzedali swoją nieruchomość w 2018 r.
Mimo to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nadal prezentuje wykładnię sprzeczną z cytowanym orzecznictwem NSA i sądów wojewódzkich. Nadal uważa, że warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej przed 2019 r. było również przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę w ustawowym terminie.
Dowodem tego niedawna interpretacja indywidualna z 24 grudnia 2020 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.685.2020.1.MD). Dotyczyła ona podatnika, który sprzedał nieruchomość 3 grudnia 2018 r. (czyli w czasie, gdy obowiązywały jeszcze stare przepisy podatkowe). W zamian zamierzał kupić od dewelopera dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej.
Do przeniesienia własności miało dojść dopiero 30 czerwca 2021 r., a więc już po upływie dwóch lat.
Podatnik uważał jednak, że obowiązują go stare przepisy, a te nie precyzowały, czy wystarczy samo tylko zawarcie umowy deweloperskiej i przelanie pieniędzy na konto dewelopera w ustawowym terminie, czy może konieczne jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Podatnik uznał więc, że może powoływać się na korzystną wykładnię, płynącą z orzeczeń NSA oraz prawomocnych wyroków sądów wojewódzkich.
Zwrócił też uwagę na epidemię COVID-19 i związane z nią trudności, uniemożliwiające terminowe ukończenie inwestycji.
Dyrektor KIS uznał jednak, że podatnik nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej, skoro do podpisania aktu przenoszącego własność nie doszło w ciągu dwóch lat.
Problem podatnika rozwiązuje natomiast wspomniane rozporządzenie z 23 grudnia 2020 r. (Dz.U. poz. 2368), w którym minister finansów przedłużył o rok – z dwóch do trzech lat – termin na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej przez osoby, które zbyły poprzednią swoją nieruchomość w 2018 r.
Sytuacja podatników, którzy zbyli nieruchomości w 2018 r. i w 2019 r.
| sprzedaż w 2018 r. | sprzedaż w 2019 r. | |
| Termin na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej | 3 lata (do 31 grudnia 2021 r.)w tym:■ 2 lata – na podstawie ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT)■ plus 1 rok na mocy rozporządzenia z 23 grudnia 2020 r. (Dz.U. poz. 2368) | 3 lata (do 31 grudnia 2022 r.)na podstawie ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2019 r. (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) |
| Zakup nieruchomości od dewelopera | Wystarczy podpisać umowę deweloperską (w formie aktu notarialnego) i wpłacić pieniądze deweloperowi w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT | W terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT trzeba podpisać z deweloperem akt przenoszący własność nieruchomości |
