Odpowiedzi na to budzące duże wątpliwości pytanie udzieli już wkrótce Sąd Najwyższy. Przepisy o sprzedaży takich nieruchomości nic nie mówią. Zgodnie z art. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 255 – dalej u.f.p.b.m.) przedmiotem działania towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Numerus clausus

Ustęp drugi tego artykułu wskazuje jednak, że towarzystwo może również:

● nabywać budynki mieszkalne;

● przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;

● wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa;

● sprawować na podstawie umów-zleceń zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych;

● prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Problem w tym, że w żadnym przepisie ustawy nie został wyartykułowany zakaz zbywania przez TBS swoich budynków. To zaś w praktyce prowadzi do sytuacji, gdy niektóre z nich w aktach rejestrowych (umowie lub statucie) – jako zakres swej działalności – wpisują również sprzedaż nieruchomości.

Właśnie taką sytuację musiał ocenić sąd apelacyjny, który postanowił skierować pytanie do Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 24/14).

– SN zostało przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne dotyczące ważności umowy sprzedaży przez TBS nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne. Pytanie prawne skierował sąd rozpoznający apelację od wyroku sądu okręgowego, który stwierdził nieważność takiej umowy. Pozew w tej sprawie złożyła najemczyni lokalu mieszkalnego, wcześniej przeznaczonego na sprzedaż z 70-proc. bonifikatą przez gminę – pierwotnego właściciela budynku – wskazuje Milena Żywiecka, aplikant radcowski z Kancelarii Radcy Prawnego Włodzimierza Chróścika.

I wyjaśnia, że w opisywanej sprawie powódka nie skorzystała z możliwości kupna lokalu. Nieruchomość została następnie wniesiona aportem do TBS. Towarzystwo bezskutecznie proponowało taką transakcję również najemcom poszczególnych lokali, wreszcie zawarło umowę sprzedaży całego budynku.

Ograniczenie własności

Sąd I instancji, uznając umowę za nieważną, powołał się właśnie na art. 27 u.f.p.b.m. i stwierdził, że ustawodawca nie przewidział możliwości obrotu przez TBS nieruchomościami. W jego opinii możliwość ta winna jednoznacznie wynikać z ustawy, a to z uwagi na konieczność uregulowania dalszego statusu najemców i rozliczenia się z partycypantami i budżetem państwa.

– Źródłem problemu jest kilka nakładających się regulacji prawnych: przepisów ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, przepisów ustrojowych regulujących sposób działania TBS (w zależności od formy prawnej będą to przepisy kodeksu spółek handlowych lub prawa spółdzielczego) oraz – w przypadku rozporządzenia przez TBS zasobami mieszkaniowymi – przepisów kodeksu cywilnego – wyjaśnia Joanna Ogorzałek, radca prawny w AMlegal Kancelaria Radców Prawnych.

Dodaje, że mogą rzeczywiście powstać wątpliwości, jakie przepisy powinny mieć pierwszeństwo i czy TBS może obracać posiadanymi zasobami mieszkaniowymi, np. sprzedając w całości budynki, w których znajdują się lokale mieszkalne.

– U.f.p.b.m. przewiduje, że TBS może być utworzony w formie: spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej czy spółdzielni osób prawnych. Z perspektywy przepisów kodeksu spółek handlowych czy prawa spółdzielczego nie ma przeszkód, aby TBS zorganizowane w formie spółki kapitałowej lub spółdzielni dokonywało obrotu nieruchomościami, których jest właścicielem – zauważa mecenas Ogorzałek.

W jej opinii takie podejście byłoby zgodne z cywilistyczną i konstytucyjną zasadą prawa własności, według której każdy ma do niej prawo, a może być ono ograniczone tylko w drodze ustawy, w zakresie, w jakim nie narusza to jego istoty.

Dlatego, zdaniem Magdaleny Antos, adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy, w omawianej sprawie TBS mógł zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

– Przedmiot działalności towarzystw budownictwa mieszkaniowego określony w art. 27 u.f.p.b.m. nie zawiera zakazu rozporządzania domami mieszkalnymi, a przecież jakiekolwiek ograniczenia w zakresie prawa własności powinny być wyrażone wprost i wynikać z ustawy – twierdzi mecenas Antos.

Przypomina, że na wprowadzenie ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami ustawodawca zdecydował się chociażby w odniesieniu do lokali mieszkalnych wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego. Lokale takie nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być na nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Misja towarzystwa

Eksperci – za sądem apelacyjnym – zwracają jednak uwagę, że w tej sprawie jest i druga strona medalu. Celem towarzystw jest przecież realizacja zadań wynikających z ustawy, a w szczególności budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach dla osób o średnich dochodach. Na taki cel wskazują m.in. skutki niepodjęcia przez TBS działalności. Jeżeli towarzystwo w okresie czterech lat od dnia pierwszego zatwierdzenia statutu lub umowy spółki nie rozpocznie wynajmu na zasadach określonych w u.f.p.b.m., właściwy minister może wydać decyzję pozbawiającą towarzystwo używania nazwy: towarzystwo budownictwa społecznego.

Czy to oznacza, że TBS nie mogą sprzedawać całych nieruchomości? Opinie prawników są podzielone.

– Wyprowadzenie zakazu zbywania nieruchomości przez TBS z art. 27 ustawy mogłoby doprowadzić do wniosku, że TBS nie mogą w ogóle zbywać nieruchomości, co uniemożliwiłoby np. przeprowadzenie likwidacji TBS przez syndyka – zauważa mecenas Żywicka.

Natomiast Joanna Ogorzałek twierdzi, że taka sprzedaż byłaby niezgodna z ustawą, która powołała do życia TBS-y.

– W żadnym z przepisów u.f.p.b.m. nie wskazano wprost możliwości sprzedaży obiektów przez TBS. Wprawdzie ustawa zawiera niejasny punkt o innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, ale nie określa bliżej rodzaju czynności, jakie TBS mógłby podjąć w ramach tej działalności. Nie wydaje się, by sprzedaż przez TBS budynku, który zawiera lokale mieszkalne, była związana z budownictwem mieszkaniowym, ponieważ sprzedaż budynku jest definitywnym wyzbyciem się prawa własności – uważa mecenas Ogorzałek.

– Z tych względów wyjście poza ustawowy zakres działania może wydawać się niezgodne z ustawą. Zważywszy że jest to doniosły, ale nierozwiązany problem, dobrze, że stanowisko zajmie Sąd Najwyższy – puentuje prawniczka.

W żadnym przepisie ustawy nie został wyartykułowany zakaz zbywania przez TBS swoich budynków

Mieszkanie w TBS: jak je zdobyć? Czytaj na GazetaPrawna.pl