Decyzja o warunkach zabudowy: Na ile gmina może zmienić twój wymarzony dom?

Potrzeba wydania decyzji o warunkach zabudowy pojawia się w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja jest wymagana przy budowie każdego obiektu budowlanego, w tym domu w zabudowie jednorodzinnej. Nie obejdziemy się bez niej również przy wykonaniu innych robót budowlanych, a także przebudowy obiektu budowlanego lub jego części.

Procedura, czyli jak to zrobić?

Pierwszym krokiem na drodze do otrzymania niezbędnej nam decyzji jest przygotowanie i złożenie wniosku. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć wraz z załącznikami do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (w przypadku inwestycji na terenie zamkniętym do wojewody).

Dokumenty jakie są potrzebne do wydania decyzji:

- wniosek o ustalenie warunków zabudowy;
- kopia mapy zasadniczej albo, w przypadku jej braku, mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na mapach w skali 1:500 lub 1:1000 (w przypadku inwestycji liniowych może być 1:2000) powinny być zaznaczone granice terenu objętego wnioskiem oraz obszar, na który planowana inwestycja będzie oddziaływać;
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

Ponadto potrzebujemy:

• ewentualnego pełnomocnictwa z dowodem uregulowania opłaty skarbowej;
• decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych (w przypadku inwestycji, które jej wymagają).

Po złożeniu wniosku następuje weryfikacja formalna wniosku. Organ ocenia, czy wniosek został złożony zgodnie z właściwością miejscową (np. czy jest to właściwy Urząd Gminy czy Miasta) . Na tym etapie urząd może wezwać do usunięcia zauważonych braków we wniosku.
Następnie właściwy urząd ustala strony postępowania administracyjnego (inwestor i instytucje) i mamy do czynienia z wstępną ocena merytoryczną wniosku. W praktyce, w pierwszej kolejności sprawdza się, czy dla obszaru objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania.

Jeśli okaże się, że plan taki obowiązuje, postępowanie jest umorzone - w tym przypadku o tym jak będzie wyglądal nasz dom już zdecydowano w oparciu o istniejące zabudowania. Jeśli planu nie ma, procedura trwa dalej. W dalszej kolejności dokonuje się niezwykle ważnej dla inwestora analizy urbanistycznej. Na jej podstawie wyznaczane są parametry, które będą określały wstępny zarys domu:

- linia zabudowy;
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu;
- szerokość elewacji frontowej (szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze).
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (dla przykładu: wysokość tę wyznacza się dla nowej zabudowy, jako przedłużenie krawędzi istniejących budynków na działkach sąsiednich);
- geometria dachu (np. kąt nachylenia) również musi być podobna.

Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządza osoba wpisana na listę członków samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Na tym etapie następuje uzgodnienie warunków zabudowy z odpowiednimi podmiotami - np. konserwatorem zabytków - jeśli chcemy przebudować zabytkowy dworek lub kamienicę.

Organ dokonujący uzgodnień powinien zająć stanowisko w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania wystąpienia o uzgodnienie. Jeżeli w tym terminie nie zajmie stanowiska, to uzgodnienie uważa się za dokonane. Potem pozostaje jeszcze tylko ocena merytoryczna wniosku i rozstrzygniecie postępowania.

A miesiące mijają…

Jak widać cała procedura to prawdziwa droga przez „mękę”, która może trwać nawet kilka miesięcy. Trzeba też przyznać, że ustalane podczas analizy urbanistycznej parametry skutecznie ograniczają fantazję inwestora. W teorii dom nie powinien być ani zbyt szeroki od frontu, ani za wysoki. Jego dach również powinien wpisywać się w geometrie sąsiednich dachów. To oznacza, że nasz nowo projektowany dom może wyglądać ostatecznie nieco inaczej niż na etapie założeń projektowych.

Podstawa: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym