Subskrybuj nas na Youtube
Nowa procedura w wyłączaniu gruntów z produkcji rolnej zmieni rynek działek pod inwestycje.
/>
Na rynku gruntów pod inwestycje utrzymuje się tendencja wzrostowa. Według wstępnych szacunków międzynarodowej agencji Colliers International inwestorzy wydali na nie w 2014 r. co najmniej 1,85 mld zł. To najwięcej od rekordowego 2006 r., kiedy na działki przeznaczono 2,25 mld zł. W 2013 r. wartość umów zakupu gruntów pod biura, centra handlowe, mieszkania czy magazyny wyniosła według Colliers ok. 1,6 mld zł.
– To ożywienie nastąpiło głównie za sprawą projektów mieszkaniowych. Udział deweloperów mieszkaniowych w transakcjach wyniósł 75 proc. Na drugim miejscu znaleźli się inwestorzy biurowi i handlowi z 15-proc. udziałem. Na trzecim, z 10 proc., są działki pod magazyny. Warto podkreślić, że w tym ostatnim przypadku nastąpił największy wzrost, jeśli chodzi o łączną wartość zawartych transakcji. W 2013 r. ich udział wynosił 5 proc. – wyjaśnia Emil Domeracki, ekspert ds. gruntów inwestycyjnych z agencji Colliers.
80 proc. wszystkich transakcji zostało zawartych w Warszawie. Boom inwestycyjny w stolicy powoduje natomiast, że deweloperzy, m.in. mieszkaniowi, wskazują, iż ceny gruntów osiągnęły poziomy, przy których coraz trudniej jest realizować inwestycje dostosowane do potrzeb rynku pod względem cen, jakości i dające jednocześnie godziwe marże. – Sprzedający dyktują ceny, głównie ze względu na olbrzymi wzrost zainteresowania rynkiem mieszkaniowym w Warszawie ze strony deweloperów z całego kraju – mówi Jacek Bielecki z warszawskiego Marvipolu.
Mimo bardzo dobrego ubiegłego roku nasi rozmówcy dość oszczędnie wypowiadają się o prognozach cen i wartości umów na rok bieżący. Głównie z powodu nowych przepisów dotyczących gruntów rolnych w miastach. Od początku września w związku ze zmianą prawa ochrony środowiska przed rozpoczęciem inwestycji komercyjnej na takiej działce konieczne jest uzyskanie decyzji administracyjnej o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, co od lat nie było już konieczne. Dla części inwestorów wiąże się to także z dodatkowymi opłatami.
Największym problemem nowe przepisy zaczynają być dla inwestorów kupujących grunty rolne np. pod biura, magazyny czy powierzchnie przemysłowe. W ich przypadku proces inwestycyjny może się wydłużyć co najmniej o kilka miesięcy. – Strata czasu to tylko jedna z konsekwencji. Inną są dodatkowe koszty, które trzeba ponieść w związku z odrolnieniem. W przypadku gruntów VI klasy wiąże się to z wydatkiem ok. 90 tys. zł za 1 ha, a w przypadku V klasy – ok. 115 tys. – wymienia Emil Domeracki.
Nowe przepisy uderzają najbardziej w deweloperów działających na terenie Warszawy, Krakowa i Poznania. W tych miastach trudno o grunty pod inwestycje inne niż orne.
– Stracą też specjalne strefy ekonomiczne – zauważa specjalista Colliers. Z opinią tą zgadzają się zarządzający SSE, którzy wskazują na dodatek, że zmiany zostały wprowadzone bez szerokich konsultacji, niejako tylnymi drzwiami. – Nikt się ich nie spodziewał, a mogą się okazać gwoździem do trumny projektów inwestycyjnych, w szczególności małych i średnich polskich firm. Większość terenów inwestycyjnych to grunty rolne położone w gminach miejskich. W świetle nowych zapisów inwestorzy ponownie będą musieli ponosić wysokie opłaty związane z odrolnieniem – komentuje Krystyna Sadowska, dyrektor działu promocji i marketingu w Krakowskim Parku Technologicznym. – Już mamy sygnały od kilku przedsiębiorców w naszej strefie rozważających wycofanie się z inwestycji – dodaje.
Dotyczy to firm, które przygotowywały biznesplany przed zmianą przepisów i zostały nią zaskoczone. Otrzymały zezwolenia, kupiły grunt, ale nie uzyskały jeszcze pozwolenia na budowę. Mirosław Kamiński, prezes Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego, podkreśla, że zwłaszcza dla inwestorów zagranicznych opłata z tytułu odrolnienia gruntu jest dużym i niemiłym zaskoczeniem.
Ale wydłużony czas i wyższe koszty inwestycji to niejedyne kłopoty, z jakimi w najbliższej przyszłości przyjdzie się zmierzyć inwestorom. Kłopoty z gruntami ornymi spowodują, że wielu deweloperów będzie szukało alternatywy. Jeśli na rynku pojawi się jakiś inny grunt do sprzedaży, od razu będzie znajdował nabywcę. Większy popyt na takie działki sprawi, że wzrosną ich ceny. Jak wyliczają eksperci – przynajmniej o kilka procent.
– Najłatwiej będzie znaleźć alternatywę deweloperom z branży magazynowej. Ci po prostu wyniosą się na obrzeża miast – zauważa Emil Domeracki.
W najlepszej sytuacji są deweloperzy mieszkaniowi. Duża część tego typu inwestycji jest bowiem zwolniona z opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jednak zdaniem rozmówców DGP także w przypadku działek pod mieszkania dodatkowe procedury mogą wpływać na ceny gruntów. – Dopóki i spółki, i urzędy nie oswoją trybu wydawania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej i jej wpływu na czas realizacji projektów, deweloperzy mogą naciskać na obniżki – ocenia Zbigniew Malisz z warszawskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Według Jacka Bieleckiego z Marvipolu ze względu na to, że samo odrolnienie nie pociąga za sobą nowych opłat, zmiany przepisów nie wpłyną wprost na ceny budowy mieszkań. Jednak wydłużenie procesów administracyjnych musi znaleźć odzwierciedlenie w cenach porównywalnych działek. In minus w przypadku gruntów rolnych, a in plus w przypadku odrolnionych.