Nowe prawo ma ułatwić inwestorom pozyskiwanie terenów, a lokalnym społecznościom zagwarantować kontrolę inwestycji
Reklama
Nowe zasady zagospodarowania terenów pod zabudowę / Dziennik Gazeta Prawna
We wrześniu ma być gotowa ostateczna wersja projektu kodeksu urbanistyczno-budowlanego przygotowana przez komisję kodyfikacyjną prawa budowlanego. Po jego przyjęciu zespół ekspertów planuje rozpocząć pracę nad aktami wykonawczymi.

Reklama
– Obecnie przepisy od lat są krytykowane. Prawo przestało być skutecznym instrumentem ochrony dobra wspólnego. Przynosi wymierne straty finansowe i szkody społeczne – tłumaczy prof. dr hab. Zygmunt Niewiadomski, przewodniczący komisji.
Podobnie uważa prof. Jerzy Regulski, prezes Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej. W jego ocenie dotychczasowe przepisy wyrządziły miliardowe szkody.
– Planowanie przestrzenne zostało zniszczone. Doszło do sytuacji, że plany zagospodarowania są tworzone pod dyktando deweloperów, którzy kupując najtańsze działki budowlane, wymuszają na samorządach budowę kosztownej infrastruktury – wyjaśnia prof. Jerzy Regulski.

Pozorne zawiadamianie

Praktyka, a także analiza orzecznictwa sądów administracyjnych pokazują, że gminy chętnie zmieniają warunki zabudowy w ten sposób, aby umożliwić nową inwestycję, nie informując o tym okolicznych mieszkańców. Najczęściej dzieje się tak, kiedy pojawia się inwestor gotowy wybudować nowy zakład, w którym powstaną miejsca pracy. W takiej sytuacji samorządy wykorzystują art. 28 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Na tej podstawie informują o planach inwestycyjnych wyłącznie właścicieli gruntów graniczących z terenem przyszłej budowy. Nie ma przy tym znaczenia stopień uciążliwości nowego przedsięwzięcia, które może mieć wpływ na całą miejscowość.
– To daje okazję do nadużyć. Wójt zamiast powiadomić mieszkańców o zmianie sposobu wykorzystania konkretnej działki, po prostu to ukrywa – tłumaczy Krystyna Kowalska, prezes Stowarzyszenia Ekologicznego Światowid.
Potwierdzają to wyroki NSA. Sędziowie wielokrotnie przyznawali rację osobom skarżącym, którzy kwestionowali zmiany m.in. w planach zagospodarowania przestrzennego umożliwiające powstanie np. inwestycji uciążliwych lub prowadzenie budów na terenach chronionych. Takie wyroki zapadły m.in. 8 lipca 2014 r. (sygn. akt II OSK 233/13), 10 lipca 2014 r. (sygn. akt II OSK 392/14), 25 września 2009 r. (sygn. akt I OSK 1403/08), 25 kwietnia 2012 r. (sygn. akt II OSK 233/11), 24 stycznia 2012 r. (sygn. akt II OSK 2105/10).
Problem związany z tym, kogo należy zawiadomić, pojawia się szczególnie przy inwestycjach mogących mieć znaczny wpływ na przyrodę. Należy wtedy przeprowadzić ocenę ich oddziaływania na środowisko.
Jak wyjaśnia Magdalena Mitas, adwokat, partner w Kancelarii Kochański Zięba Rapala i Partnerzy, zadaniem takiego postępowania jest ustalanie skali emisji do środowiska substancji, pyłów czy hałasu, a tym samym również określenie jej zasięgu. Ten ostatni element determinuje konieczność ustalenia, którzy właściciele nieruchomości zlokalizowanych w bliższej bądź dalszej odległości od inwestycji powinni zostać uznani za strony postępowania.
– Ustalenia inwestora i organów nie zawsze jednak wychodzą naprzeciw oczekiwaniom osób, które powinny być uznane za strony. Ta sprzeczność oczekiwań, a nierzadko i interesów prowadzi do przedłużania procedury oceny oddziaływania oraz znacznie utrudnia inwestycję – dodaje Magdalena Mitas.

Kontrola przez internet

Te problemy mają rozwiązać propozycje zawarte w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Przewidują mechanizmy, dzięki którym mieszkańcy zyskaliby większą kontrolę nad planistycznymi działaniami włodarzy.
– W projektowanej regulacji zapewnia się szeroką kontrolę społeczną procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym również planowania lokalnego i podejmowania rozstrzygnięć inwestycyjnych – podkreśla Janusz Żbik, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, wiceprzewodniczący komisji kodyfikacyjnej.
Wskazuje, że wzmocnienie społecznej kontroli umożliwi dostęp do całego katalogu danych planistycznych i inwestycyjnych. Będzie on prowadzony przez Krajowy Rejestr Budowlany. W rejestrze będą dostępne m.in.: akty planowania przestrzennego, dokumenty planistyczne, skargi złożone do sądów i wydane orzeczenia, rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego i urbanistycznego oraz rozstrzygnięcia wojewody. Będzie on prowadzony w formie elektronicznej i każdy będzie mógł sprawdzić przez internet, co się dzieje w jego okolicy.
Etap legislacyjny
Projekt po konsultacjach społecznych