Uzyska niedrogo grunt, a część wybudowanych lokali będzie mógł przeznaczyć na cele komercyjne. Jednak spoczywać na nim będzie masa biurokratycznych obowiązków i pod groźbą kary nie będzie mógł przekroczyć ustawowych regulacji.
11 września wchodzi w życie ustawa z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. poz. 1529; dalej: ustawa o KZN). Dzięki nowym przepisom na gruntach Skarbu Państwa powstawać mają mieszkania na wynajem o stosunkowo niskim czynszu, dostępne dla tych, którzy nie dostaną komercyjnego kredytu. Wszystko w ramach programu „Mieszkanie plus”.
Bloki będą budowali i zarządzali nimi operatorzy mieszkaniowi – nieznani dotychczas polskiemu rynkowi. Ich zadania, wymagania wobec nich i kary, jakie trzeba będzie płacić za niedostosowanie się do przepisów, określa ustawa o KZN. Rządowy program „Mieszkanie plus” wprawdzie już wystartował, ale na razie operatorów na tych budowach nie ma. [ramka]
Dzisiaj na innych zasadach
Pierwsze budowy w ramach rządowego programu już ruszyły. Tych jednak nie obejmie ustawa o KZN. Obecnie w różnych miejscach w Polsce powstaje prawie 2 tys. mieszkań na wynajem z opcją wykupu na własność, co zapisał w swoim programie rząd. Dotychczas uruchomione inwestycje powstawały głównie dzięki porozumieniom samorządów, czasem prywatnych właścicieli nieruchomości, ze spółką BGK Nieruchomości SA, która zaangażowała się kapitałowo w realizację tych inwestycji. Zatem wybór wykonawcy inwestycji odbywał się na biznesowych warunkach. Dlatego również, jak wyjaśniało Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, nie na warunkach opisanych w ustawie będzie się odbywał najem, ustalanie wysokości czynszu czy ustalanie gwarancji dojścia do własności mieszkania.
Samorządy, które rozpoczęły budowy, deklarują wysokość czynszów w granicach 10-24 zł za 1 mkw. Zależeć one mają m.in. od tego, czy najemca decydować się będzie na lokal z opcją wykupu czy bez niej (najem z opcją ma być o ok. 20 proc. droższy). ⒸⓅ
Przetargi na operatorów pierwszych budów powstających na podstawie nowych regulacji zostaną zapewne zorganizowane na przełomie roku lub dopiero w przyszłym. Sposób ich wyboru jest opisany przez ustawę o KZN. – Wystartować w nich będzie mógł każdy, kto zobowiąże się do zrealizowania inwestycji – deklaruje Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa. – A także zaoferuje najem na warunkach określonych w ustawie i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu, m.in. dotyczącym czynszu.
Różne podmioty
Kto konkretnie będzie więc mógł zostać operatorem? Może nim być przedsiębiorca, spółka komunalna czy gmina.
– Do przetargu na operatora mieszkaniowego będą mogli przystąpić wszyscy spełniający kryteria z ogłoszenia Krajowego Zasobu Nieruchomości – zapewnia wiceminister Żuchowski. – Będzie to przetarg na użytkowanie wieczyste, więc zaangażowanie kapitałowe na starcie będzie mniejsze niż przy normalnym zakupie gruntu.
A czym będzie musiał na początek dysponować potencjalny operator? Nie jest to do końca jasne, a przynajmniej nie wynika wprost z ustawy. W odpowiedzi na nasze pytanie MIB odpowiedziało, że zabezpieczeniem umowy użytkowania wieczystego jest pierwsza wpłata – 15–25 proc. wartości gruntu. Operator będzie musiał też udowodnić, że jest w stanie zgromadzić środki na budowę inwestycji. A także złożyć wadium. Poza tym swoistym wymogiem w zakresie posiadania zabezpieczenia finansowego ma być sama umowa o użytkowanie wieczyste. Jeśli operator mieszkaniowy nie zrealizuje inwestycji, choćby z powodu braku środków, to umowa taka może zostać rozwiązana, a nieruchomość powróci do Skarbu Państwa – dowiadujemy się z odpowiedzi z MIB.
Wprawdzie nowa ustawa nie została przygotowana specjalnie dla doświadczonych w budowie mieszkań i administrowaniu nimi spółdzielni mieszkaniowych, ale nie zostały też one z programu wykluczone. – Spółdzielnie mogą być zainteresowane rolą operatora mieszkaniowego w większych miastach, gdzie grunty Skarbu Państwa, które zaoferujemy, będą sąsiadować ze spółdzielczymi – przypuszcza Tomasz Żuchowski. Liczy też, że spółdzielnie zechcą skorzystać z niedużego, ale stabilnego dochodu, który umożliwia współpraca z KZN.
Spółdzielnie powinny się też sprawdzić w roli operatora mieszkaniowego już po realizacji inwestycji. – Żadne inne podmioty nie mają tak szerokiego i wieloletniego doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi – twierdzi wiceminister Żuchowski. Przypomnijmy, że niedawne nowelizacje ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiły takie działania.
Ingerencja ograniczona
Jak dalece w wybór operatora będzie mogła ingerować gmina? – Nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa to nie jest procedura, w którą należy angażować gminę – uważa Tomasz Żuchowski. – Transparentność i konkurencyjność procedury przetargowej dotyczącej nieruchomości Skarbu Państwa były podstawowymi zasadami przyświecającymi opracowywaniu ustawy. Zaangażowanie gminy i umożliwienie jej wpływu na wybór podmiotu, który zawrze umowę o użytkowanie wieczyste, powodowałoby utratę tej transparentności i konkurencyjności. Wprowadzałoby także niepotrzebny element ryzyka nieprawidłowych działań lobbingowych.
Więcej do powiedzenia samorząd będzie miał w przypadku utworzenia przez gminę i Krajowy Zasób Nieruchomości spółki celowej. Wówczas gmina będzie miała wpływ na wybór podmiotu, który będzie realizował inwestycje mieszkaniowe.
Niepewne kredyty
Zostanie operatorem nie oznacza jednak, że takiemu podmiotowi zostanie udzielone wsparcie na budowę mieszkań. Tych kwestii ustawa o KZN nie reguluje. To znaczy, że zastosowanie będą miały przepisy ogólne. Czyli operator będzie mógł się ubiegać o pieniądze (np. z BGK) na takich samych zasadach, jak inne podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe (oczywiście o ile w danym okresie takie wsparcie będzie przewidziane).
Zdaniem resortu już sama forma udostępnienia nieruchomości operatorowi mieszkaniowemu stanowi swoiste wsparcie. Dysponowanie nieruchomością na podstawie użytkowania wieczystego nie wymaga przecież zapłaty całej wartości nieruchomości od razu. Operator uiści tylko jej część, maksymalnie jedną czwartą. Ponadto sam najem o czynszu normowanym powinien operatorowi zapewnić trwały, choć nie największy, dochód.
Dodatkową zachętą dla operatorów powinno też być to, że przetargi dotyczące nieruchomości mają być poprzedzane oceną, jakie jest zainteresowanie najemców w lokalnych warunkach.
– Jeśli oczekujących na mieszkania będzie dostateczna liczba, to inwestycja z udziałem operatora będzie dobrym rozwiązaniem – wyjaśnia ministerstwo. – Jeśli przewidywania dotyczące liczby najemców będą mniejsze, to wtedy nie wykluczamy np. realizacji budownictwa jednorodzinnego. Ponadto w takich sytuacjach dobrym rozwiązaniem może okazać się powołanie spółki celowej przez KZN i gminę. Spółka ta będzie mogła prowadzić działalność w zakresie budowy mieszkań o różnym charakterze czy np. prowadzić rewitalizację.
Ważne jest także jeszcze jedno – wybrany operator nie będzie przez cały czas musiał zarządzać nieruchomością. Inwestycja będzie mogła przejść na kogo innego (zasady tego przejścia określa ustawa o KZN). Kolejny podmiot także stanie się operatorem mieszkaniowym. Być może więc będą się zdarzały takie sytuacje, że najpierw w rolę operatorów będą wchodzili ci przedsiębiorcy, którzy specjalizują się w budowaniu, a następnie gotowe inwestycje trafią do tych, którzy mają doświadczenie w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi.
Masa obostrzeń
Jednak poza ewentualnymi zyskami na operatora nałożonych zostało wiele obowiązków. Zwłaszcza biurokratycznych. KZN będzie wymagał od operatora zrealizowania inwestycji i zarządzania nią w sposób określony w ustawie. To oznacza m.in. zawieranie umów na określonych tam zasadach, właściwe ustalanie czynszów czy wybór najemców, a także ogłaszanie informacji o naborze na daną inwestycję. KZN będzie miał też możliwość kontroli, zarówno na etapie realizacji, jak i zarządzania inwestycją, w tym także, czy inwestycja powstaje zgodnie z harmonogramem. Jeśli będzie powstawać zbyt wolno, KZN rozwiąże umowę użytkowania wieczystego. By operatora mieszkaniowego zobligować do prawidłowego działania, przewidziano szeroki wachlarz kar finansowych za naruszanie przepisów.
Nakładane one będą m.in. za:
● niestosowanie się do zasad ustalania czynszu regulowanego,
● niestosowanie kryteriów pierwszeństwa ustalonych dla danej inwestycji,
● ustalanie procentowego kryterium udziału powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w sposób niezgodny z przepisami,
● utrudnianie lub uniemożliwianie najemcom zawierania umów przenoszących własność mieszkań, mimo spełnienia warunków,
● niedopełnianie obowiązków informacyjnych,
● utrudnianie przeprowadzania kontroli.
Kary nakładać będzie prezes KZN. Ich wysokość w wielu przypadkach będzie zależała od wielkości powierzchni lokali objętych nieprawidłowościami i naliczana ma być za każdy dzień trwania tych nieprawidłowości.
Pocieszające jest to, że przed nałożeniem kary prezes KZN wezwie do usunięcia nieprawidłowości i da na to 30 dni. Płacić trzeba będzie dopiero po niedostosowaniu się do jego zaleceń. Od kary odwołać się będzie też można do MIB.
Raz w roku informacja
Podmiotu, który wejdzie w rolę operatora mieszkaniowego, nie ominie obowiązek sprawozdawczy wobec KZN. Będzie trzeba przedkładać raz w roku informację o swojej działalności. Datę, do której trzeba to będzie zrobić, wyznaczono na 15 listopada, a sama informacja ma obejmować stan na 31 października.
Zgodnie z ustawą o KZN mają się w niej znaleźć m.in. dane o:
● postępach prowadzonych robót budowlanych,
● liczbie zawartych umów najmu, w tym tych z opcją wykupu mieszkania,
● liczbie umów najmu, które zostały zawarte przy zastosowaniu kryteriów pierwszeństwa (mówi o nich art. 56 ust. 3 ustawy o KZN),
● powierzchni użytkowej mieszkań, z podziałem na mieszkania na wynajem,
● wysokości czynszu najmu bez opcji wykupu oraz czynszu najmu z opcją wykupu, wysokości comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłaty, i ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem,
● wypełnieniu zobowiązań wynikających z dodatkowych kryteriów oceny ofert mających wpływ na wynik przetargu.ⒸⓅ
OPINIA EKSPERTA
Przepisy mogą okazać się niebezpieczne dla operatorów
Ustawa nie przewiduje żadnych szczególnych wymogów dla podmiotów, które miałyby zostać operatorami mieszkaniowymi. Może to rodzić niebezpieczne sytuacje. Zwłaszcza że umowy najmu mają być zawierane nawet na 30 lat, a więc przez cały ten okres operatorzy mieszkaniowi będą musieli wywiązywać się ze swoich obowiązków. Ustawa nie zakłada, co miałoby się stać, jeśli w którymś momencie przestaliby to robić.
Ponadto przez cały okres trwania umów najmu maksymalna wysokość czynszu i pozostałych opłat będzie określona przez przepisy. Trudno przewidywać, że zawsze i w każdym przypadku będzie to wysokość zapewniająca rentowność dla operatora mieszkaniowego. Zwłaszcza gdy się okaże, że niezbędny jest np. remont nieruchomości lub dojdzie do jakiegoś innego zdarzenia, które spowoduje konieczność poniesienia znacznych nakładów na nieruchomość.
Także sama ustawa zawiera potencjalne zarzewie konfliktu. Zgodnie z art. 95 ustawy o KZN w przypadku mieszkań będących przedmiotem umowy najmu z opcją wykupu prawa i obowiązki operatora mieszkaniowego, będącego właścicielem mieszkania, wynikające z właściwych przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przysługiwać będą wyłącznie najemcy z opcją. Poza tym, na podstawie 82 ust. 5 ustawy o KZN, najemcy z opcją wraz z pozostałymi właścicielami lokali (tymi, którzy nabyli je na własność od operatora mieszkaniowego) będą mogli podjąć uchwałę zwiększającą części kosztów związane z eksploatacją budynków, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Najemcy z opcją partycypować będą w tych zwiększonych kosztach, ale najemcy bez opcji już nie. Oznacza to prawdopodobnie, że zostanie nimi obciążony operator mieszkaniowy. Tym samym różnica interesów operatora mieszkaniowego (maksymalizacja dochodu) oraz właścicieli nieruchomości oraz najemców z opcją (jakość, a nie tylko niski koszt) może powodować konflikty również na innych płaszczyznach. Dlatego należałoby oczekiwać bardziej przemyślanych przepisów w tym zakresie.