Dla warszawskiego konserwatora zabytków wyrok sądu to za mało. Mimo wygranej deweloper wciąż nie może rozpocząć budowy na własnej działce
Dla warszawskiego konserwatora zabytków wyrok sądu to za mało. Mimo wygranej deweloper wciąż nie może rozpocząć budowy na własnej działce
/>
Czy zakup działki oznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego jako budowlana oznacza, że jej właściciel będzie mógł prowadzić na niej inwestycję? Nie jest to oczywiste – w szczególności, gdy nieruchomość położona jest na terenie ochrony konserwatorskiej.
– Od 4 lat próbujemy uzyskać od stołecznego konserwatora zabytków zgodę na prowadzenie budowy na działce na warszawskiej Saskiej Kępie. To, że mamy do tego prawo, już w czerwcu zeszłego roku przesądził Naczelny Sąd Administracyjny. Mimo tego jednak konserwator wciąż nie wyraził zgody na rozpoczęcie prac – mówi Magdalena Szmagalska, prezes Triton Real Management.
Jak to możliwe? Działka nie tylko została objęta ochroną konserwatorską w oparciu o ustalenia planu zagospodarowania, ale została też wpisana do rejestru zabytków.
– W takich wypadkach, na etapie uzyskiwania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2003 r. nr 162. poz. 1568), a przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, dojść może do niejasnej sytuacji, w której pojawiają się pytania o to, jakie są granice dopuszczalnej ingerencji organów konserwatorskich w zamierzenia inwestycyjne właściciela nieruchomości – wyjaśnia Jakub Kutzmann, adwokat, managing associate, szef praktyki nieruchomości w kancelarii prawniczej Deloitte Legal.
Konserwator odmówił zgody na realizację inwestycji, powołując się na ustalenia planu, jak i na argumenty natury ogólnej – związane z przedmiotem ochrony, jakim był układ architektoniczny i kompozycja przestrzenna terenu. To, że nie miał racji, zostało dwukrotnie rozstrzygnięte przez sądy administracyjne.
– Orzekające sądy zasadnie uznały, że w sytuacji, w której nieruchomość jest objęta ustaleniami miejscowego planu, kluczowe znaczenie ma ów plan i jego treść. Plan miejscowy jest bowiem aktem prawa miejscowego, a zatem stanowi źródło prawa, zarówno dla inwestora, jak i organów ochrony konserwatorskiej – wskazuje mecenas Jakub Kutzmann.
Zdaniem eksperta składy orzekające, uzasadniając swoje rozstrzygnięcia, słusznie podkreślały rolę, jaką odgrywa konserwator w procesie uchwalania planu. Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647) wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu musi wystąpić o uzgodnienie go m.in. z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków.
– Organ ochrony konserwatorskiej powinien wówczas określić wszystkie niezbędne elementy ochrony zabytków w odniesieniu do kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. W procesie wydawania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych nie jest zatem możliwe powoływanie się przez konserwatora na tak istotne przesłanki ochrony zabytków jak zakaz budowy, które nie wynikają z planu miejscowego, uprzednio z nim uzgodnionego – akcentuje mec. Kutzmann.
A co na to miasto stołeczne Warszawa? W odpowiedzi na nasze pytania wskazało, że choć inwestor już w październiku zeszłego roku przekazał stołecznemu konserwatorowi kopię wyroku NSA wraz z uzasadnieniem, to jednak oficjalnie wyrok trafił do niego dopiero... 29 stycznia 2014 r. – a więc dzień po tym, gdy zadaliś- my ratuszowi pytania w tej sprawie.
– Stołeczny konserwator zabytków nie wydał jeszcze żadnej decyzji, ponieważ prowadzone jest postępowanie dowodowe – mówi Magdalena Łań z Centrum Komunikacji Społecznej urzędu m.st. Warszawy.
Tyle że deweloper nie chce już dłużej czekać na decyzję organu. Tym bardziej że konserwator 8 stycznia (a więc formalnie trzy tygodnie przed tym, nim zapoznał się z orzeczeniem NSA) zwrócił się do Narodowego Instytutu Dziedzictwa o sporządzenie opinii na temat możliwości realizacji inwestycji na terenie zakupionym przez spółkę.
– Powyższa czynność, na którą mojemu mocodawcy nie służy środek zaskarżenia, jest w oczywisty sposób bezprzedmiotowa. Sądy administracyjne w sposób jednoznaczny przesądziły o dopuszczalności zabudowy nieruchomości. Konserwator zmierza jedynie do przedłużenia postępowania i – jak należy przypuszczać – pozyskania materiału dającego pretekst do wydania po raz kolejny decyzji odmawiającej prawa zabudowy – mówi radca prawny Wojciech Opalski, pełnomocnik dewelopera.
I podkreśla, że w takiej sytuacji inwestorowi nie pozostaje nic innego, jak domagać się odszkodowania.
– Pod koniec stycznia wystosowaliśmy w tej sprawie wniosek. Domagamy się 5 mln zł, a więc zwrotu kosztów poniesionych na zakup działki i jej utrzymanie – wskazuje mec. Opalski.
Tego, że relacje inwestor –konserwator bywają trudne i sytuacja, jaka miała miejsce w Warszawie, nie należy do wyjątkowych, nie ukrywają i inni prawnicy.
– Bywają przypadki, że rzeczywiście inwestycja związana z zabytkiem lub położona w sąsiedztwie zabytku staje się zmorą inwestora. Na pewno potrzebne są zdrowy rozsądek i współpraca, i to po obu stronach. Inwestorom sugerowałbym już na etapie składania wniosków nie tylko pomoc adwokata, ale też ścisłą współpracę z architektami, plastykami, a także historykami sztuki – radzi Zbigniew Krüger, adwokat z kancelarii Krüger & Partnerzy Adwokaci.
I wspomina sytuację, w której remont i adaptacja kamienicy mogły być zablokowane przez drobny detal otworów okiennych.
– Czasami trudno o kompromis. Pewien inwestor nie mógł uzgodnić koloru, jaki miała mieć wyremontowana elewacja. W związku z tym, że przez lata była po prostu brudna, zaproponował w ramach kompromisu, żeby była biała. W biurze konserwatora usłyszał jednak, że w naturze nie ma takiego koloru, jak biały – wspomina mec. Krüger.
Dlatego też Agnieszki Matusik, radcy prawnego w AMlegal Kancelaria Radców Prawnych, nie dziwi, że inny deweloper, po przeprowadzeniu generalnego remontu kamienicy w centrum Warszawy i sprzedaży nowo powstałych mieszkań zapowiedział, że więcej się takiej inwestycji nie podejmie.
– Zdaniem deweloperów o wiele łatwiejsze jest wybudowanie nowego obiektu, bez konieczności prowadzenia uzgodnień z konserwatorem zabytków. Chodzi przede wszystkim – choć nie tylko – o czas – wskazuje prawniczka.
Nie należy oczywiście zapominać, że celem zaleceń konserwatorskich jest zachowanie dotychczasowych walorów historycznych obiektu zabytkowego – podkreśla ekspertka. To działania zrozumiałe i pożądane.
– Z drugiej strony jednak wydaje się, że kilkumiesięczne oczekiwanie jednej ze wspólnot mieszkaniowych na zaopiniowanie przez konserwatora zabytków projektu odcinka balustrady na klatce schodowej w oficynie kamienicy wykracza już poza ramy dbałości o estetykę i walory historyczne – dodaje Matusik.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję
Reklama
Reklama