NBP pesymistyczny
Opublikowany w ubiegłym tygodniu obszerny raport NBP o sytuacji na polskim rynku nieruchomości zwraca uwagę na rosnące ryzyko rodzimej branży deweloperskiej. Specjaliści NBP oczekują pogorszenia środowiska makroekonomicznego deweloperów, co będzie wynikać z dalszego spadku popytu na mieszkania przy wciąż spadających cenach.
- Sektor deweloperski był jednym z głównych beneficjentów boomu na rynku mieszkaniowym. Obecnie przechodzi proces restrukturyzacji, wymuszony silną konkurencją i spadkiem popytu. Należy się liczyć z wyższym ryzykiem działalności firm deweloperskich. Mimo iż dotychczasowe wskaźniki fundamentalne tych przedsiębiorstw, jak i opłacalność ich produkcji, nie dawały podstaw do dużych obaw, to ich sytuacja może ulec pogorszeni - czytamy w raporcie NBP.
Malejąca sprzedaż
Pogarszające się warunki rynkowe, ze szczególnym uwzględnieniem hamującego popytu, dobrze ilustrują opublikowane ostatnio wyniki sprzedaży deweloperów giełdowych w trzecim kwartale br. Czołowa dziesiątka branżowej elity zaprezentowała statystyki wyraźnie gorsze od ubiegłorocznych, jednak zdecydowanie bardziej korespondujące z definicją spowolnienia koniunktury, aniżeli sugerujące bliskie załamanie sprzedaży. Jednak tego typu regres, gdyby miał się utrzymać w przyszłości, a co gorsza pogłębiać w kolejnych kwartałach w przybliżonym tempie, raczej prędzej niż później doprowadzi do czarnego scenariusza – mówi analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, Jarosław Jędrzyński.
Na razie jednak powodów do paniki nie ma. Co więcej, w zsumowanych statystykach sprzedaży przedmiotowej grupy spółek, kwartalna zniżka rok do roku wynosi 13,2 proc., natomiast spadek sprzedaży za trzy pierwsze kwartały 2012 roku w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego aż 14,5 proc. Może to świadczyć o tym, że dynamika hamowania handlu mieszkaniami w wykonaniu giełdowej deweloperki nie ulega groźnemu pogłębianiu, a być może nawet zaczyna tracić impet. Jednak z bardziej zdecydowanymi i optymistycznymi wnioskami należy poczekać do publikacji wyników za kolejne kwartały.
Należy jednak mieć na uwadze fakt, że powyższe wyniki dotyczą firm „dominatorów”, nie tylko najlepiej sytuowanych na krajowym rynku mieszkaniowym, ale także dysponujących zdecydowanie największym potencjałem wykonawczym i operacyjnym. Wyciąganie na tej podstawie wniosków dotyczących sytuacji oraz rezultatów całej branży może prowadzić do nie do końca trafnych wniosków – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
A na giełdzie hossa…
Tymczasem pesymistycznej wymowie raportu NBP, tudzież słabnącym statystykom sprzedaży czołowych publicznych spółek deweloperskich towarzyszy coś, co coraz bardziej zaczyna przypominać początek rynkowej hossy. Indeks WIG-Deweloperzy po osiągnieciu na początku września długoterminowego dołka notowań, nieprzerwanie pnie się do góry osiągając kolejne szczyty notowań. Co więcej, na wykresie indeksu daje się zauważyć pięciomiesięczna formacja akumulacji akcji, przypominająca tzw. „odwróconą głowę z ramionami” (RGR), z której w tym tygodniu wskaźnik wybił się do góry przy zwiększonych obrotach. Na dzień dzisiejszy nic nie wskazuje na to, by ta sytuacja miała ulec radykalnej zmianie, a trend zwyżkowy zdaje się mieć coraz lepiej. Obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest kontynuacja wzrostów, a być może nawet ich przyśpieszenie. Czym wytłumaczyć ten swoisty paradoks?
Możliwe, że rynek na przekór powszechnym obawom, także tym zawartym w ostatnim raporcie NBP, przewiduje w perspektywie zaledwie kilku miesięcy, może pół roku, zdecydowane przesilenie oraz poprawę koniunktury na rodzimym rynku mieszkaniowym. Sęk w tym, że musiałoby to bezpośrednio korespondować z definitywnym końcem kłopotów całej krajowej gospodarki, bez czego trudno sobie wyobrazić odrodzenie popytu na mieszkania, spadek ich podaży i kres korekty cen. A na powrót boomu gospodarczego już wiosną przyszłego roku raczej trudno liczyć.
Gdyby więc powyższy scenariusz uznać za mało prawdopodobny w średnim terminie, przyczyną obecnej zwyżki giełdowych deweloperów mogłaby się paradoksalnie okazać powszechnie oczekiwana perspektywa znacznego pogorszenia środowiska makroekonomicznego sektora deweloperskiego w przyszłym roku oraz zgubne dla bardzo wielu mniejszych przedsiębiorców skutki ustawy deweloperskiej. Coraz głośniej bowiem mówi się o tym, że jedynymi beneficjentami takiej sytuacji będą największe firmy z branży, które staną się głównymi animatorami tzw. branżowej konsolidacji, przez co należy rozumieć przejmowanie upadających mniejszych przedsiębiorstw wraz z często ciekawymi projektami i inwestycyjnymi realizacjami.
Miało by to prowadzić do zdecydowanego wzmocnienia pozycji rynkowych tuzów, obecnych przecież w większości na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, przy jednoczesnej eliminacji dużej części ich rynkowej konkurencji. Na szczęście można mieć absolutną pewność, że o ile hossa w segmencie giełdowej mieszkaniówki okaże się zjawiskiem trwałym, w końcu jej przyczyna się wyjaśni – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.