Wójt nie wprowadzi dodatkowej opłaty dla najemców za oświetlenie klatek schodowych

Z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: u.o.l.) wynika, że: „W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenia budynku; położenia lokalu w budynku; wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; ogólnego stanu technicznego budynku. (…)”.

Zgodnie z art. 8 u.o.l., jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu ustala organ wykonawczy – czyli w przypadku gminy wójt. Robi to zgodnie z zasadami zawartymi w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (art. 21 ust. 2 pkt 4 u.o.l.). Obejmują one m.in.:

• prognozę wielkości i stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;
• analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikające ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;
• planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;
• zasady polityki czynszowej i warunki obniżek czynszu.

Co można pobrać od najemcy oprócz czynszu

Wymieniona ustawa w art. 2 ust. 1 pkt 8 definiuje je jako: „opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”.

Z art. 9 ust. 5–6 wynika natomiast, że wynajmujący może pobierać od najemcy – oprócz czynszu – wyłącznie opłaty niezależne od właściciela. I tylko gdy najemca nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów. Oświetlenie klatki schodowej nie należy do opłat niezależnych od właściciela.

Koszty utrzymania lokalu - co się na to składa

Artykuł 2 ust. 1 pkt 8a u.o.l. definiuje „koszty utrzymania lokalu”, które obejmują m.in.:

• konserwację i utrzymanie stanu technicznego nieruchomości;
• zarządzanie nieruchomością;
• utrzymanie pomieszczeń wspólnych, windy, domofonu oraz zieleni;
• oświetlenie klatek schodowych;
• ubezpieczenie nieruchomości.

Koszty te obciążają właściciela. Jednocześnie art. 8a ust. 4a u.o.l. stanowi, że przychody z czynszu powinny pokrywać koszty utrzymania lokalu. Jeśli ich nie pokrywają – podwyżka czynszu może być uzasadniona.

Stanowisko RIO na temat wprowadzenia dodatkowej opłaty za oświetlenie klatki schodowej

Przydatne jest stanowisko Regionalnej Izby Obrachunkowej w Białymstoku z 7 stycznia 2026 r. (znak RIO.IV.6001-7/25). W wystąpieniu pokontrolnym izba wskazała nieprawidłowość: pobieranie – oprócz czynszu najmu i opłat niezależnych od właściciela – także po 8 zł miesięcznie tytułem oświetlenia klatki schodowej. RIO uznała, że opłata ta jest kosztem utrzymania lokalu i powinna obciążać właściciela. Nie ma podstaw prawnych do obciążania nią najemców. We wniosku pokontrolnym nakazała: „zaprzestać obciążania najemców lokali mieszkalnych (…) odrębnie ustalanymi kosztami oświetlenia klatki schodowej”.

Podsumowując: choć wójt rzeczywiście jest gospodarzem mienia komunalnego (art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym), to jednak nie ma dowolności w zakresie ustalania obciążeń najemców. Musi działać w granicach ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie może więc wprowadzić nowej kategorii opłat, których ustawa nie przewiduje. ©℗