Ostatnia podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt proc. będzie oznaczać dalsze wyhamowanie akcji kredytowej. To wymusi spadek cen domów i mieszkań – zgodnie twierdzą analitycy, bankowcy i deweloperzy.
ikona lupy />
Na mieszkania brak popytu, o kredyt coraz trudniej / DGP
Spadek cen na rynku nieruchomości może wynieść według szacunków od 4 do ponad 10 proc. w ciągu najbliższych dwóch lat.
– Wszystko zależeć będzie m.in. od tempa wzrostu WIBOR i kondycji polskiej gospodarki – uważa prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej, który od lat przygotowuje raporty z rynku nieruchomości dla Narodowego Banku Polskiego.
Od 2008 roku, czyli upadku banku Lehman Brothers i tąpnięcia na rynku nieruchomości, ceny domów i mieszkań w 15 największych miastach Polski spadły o ponad 14 proc. (realnie), a wciągu ostatnich 12 miesięcy, jak wyliczyli analitycy Open Finance, przecena wyniosła aż 9,4 proc. To w znacznej mierze efekt wejścia w życie w styczniu nowelizacji rekomendacji S, która zobowiązała banki do m.in. ostrzejszego badania zdolności kredytowej klientów. W efekcie wyhamowało to akcję kredytową i wpłynęło na obniżki cen nieruchomości: tylko w marcu średnie ceny na rynku wtórnym spadły o 0,9 proc.
Trend ten będzie się utrzymywał, bo banki na razie nie planują obniżek marż czy oprocentowania kredytów hipotecznych. Wręcz przeciwnie – szykują się do podwyżek. Wiele banków już to zrobiło, co w efekcie przyczyniło się do zwiększenia średniej marży w ciągu miesiąca z 1,32 do 1,37 pkt.
Teraz, po podwyżce stóp i wzroście wskaźnika WIBOR, nie tylko jeszcze bardziej zmniejszy się zdolność kredytowa Polaków, ale także wzrosną raty kredytów. Z wyliczeń banku Millennium wynika, że osoba, która chce pożyczyć 200 tys. zł, musi zarabiać dziś 2897 zł netto miesięcznie, czyli o 32 zł więcej niż przed podwyżką stóp. Jego miesięczna rata będzie zaś o 35 zł wyższa.
– To niewiele, ale ostatnia podwyżka stóp może jeszcze wpłynąć na wzrost WIBOR i tym bardziej zniechęcić Polaków do zaciągania kredytów – mówi Halina Kochalska z Open Finance.
Zarówno jej zdaniem, jak i w opinii innych ekspertów analizujących rynek nieruchomości konsekwencją ostatnich zmian będzie dalsza obniżka cen mieszkań i domów. Zwłaszcza że podaż jest znacznie wyższa niż popyt. W ciągu ostatnich 12 miesięcy deweloperzy oddali do użytku 55 tys. mieszkań i wystąpili o pozwolenia na ponad 180 inwestycji, czyli o 19,8 proc. więcej niż rok temu. Z wyliczeń analityków Reas wynika, że do wzięcia jest obecnie ok. 14 – 16 tys. gotowych mieszkań.
– Deweloperzy mają jeszcze pole do obniżek marż, a poza tym mocniej powinni negocjować ceny materiałów budowlanych i robocizny – uważa prof. Łaszek. Z jego wyliczeń wynika, że ceny nieruchomości w ciągu najbliższych dwóch lat powinny spaść jeszcze o 10 – 15 proc. Szczególnie na rynku wtórnym, który do tej pory znacznie wolniej niż pierwotny reagował na spowolnienie popytu.
Zdaniem przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich tak duże przeceny będą możliwe przede wszystkim w przypadku mieszkań dużych i gorzej zaprojektowanych. – A takich jest wśród nowo rozpoczynanych projektów raczej niewiele – zapewnia Konrad Płochocki z PZFD.
Kiedy należy spodziewać się zatrzymania spadku cen na rynku nieruchomości? Według prof. Łaszka dopiero wówczas, gdy ludziom zacznie opłacać się trzymać pieniądze w bankach i te będą miały co pożyczać. Na razie bowiem oprocentowanie depozytów jest niewiele wyższe niż stopa inflacji.