Subskrybuj nas na Youtube
Słaby popyt na rynku nieruchomości tak mocno daje się we znaki firmom budowlanym, że zamiast sprzedawać, skłonne są wynajmować lokale. Niebawem w całej Polsce może być nawet kilkanaście tysięcy takich mieszkań.
30 tys. nowych mieszkań może trafić na rynek najmu w ciągu najbliższych trzech lat. To lokale, które są dziś na etapie realizacji.
Stagnacja na rynku nieruchomości, spowodowana m.in. hamującą akcją kredytową, sprawi, że deweloperom bardziej opłaci się mieszkania wynajmować, niż czekać miesiącami na nabywców lub pozbywać się lokali po kosztach.
Budowaniu mieszkań na wynajem sprzyjać też będzie prawo – nowa ustawa o ochronie praw lokatorów, nad którą pracują rządowe resorty. Ma znacznie ułatwić eksmisję zalegających z czynszem lokatorów oraz umożliwić stosowanie wynajmu okazjonalnego także firmom.
Zwiększająca się podaż mieszkań na wynajem powinna spowodować spadek cen najmu. – Nie stanie się to na pewno w ciągu roku czy dwóch, ale w perspektywie 5 – 7 lat ceny mogą spaść od kilku do kilkunastu procent – mówi Jarosław Strzeszyński z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Szybciej nastąpi zróżnicowanie cen najmu. Najbardziej stanieją mieszkania o niskim standardzie czy w gorszej lokalizacji.
Rząd, wycofując się z programu „Rodzina na swoim”, wielokrotnie zapowiadał, że chce promować rozwiązania, które mają służyć rozwojowi nowoczesnego rynku najmu w Polsce.
Nie tylko najemcy i zarządcy mieszkań komunalnych obserwują prace nad nową ustawą o ochronie praw lokatorów. Także część deweloperów z niecierpliwością czeka na wejście w życie przepisów, które mają ułatwić eksmisję lokatorów zalegających z czynszem. Część firm otwarcie mówi, że wtedy będzie chętniej wynajmowała wybudowane mieszkania. Bo z ich sprzedażą ma coraz większy problem.
Z raportu firmy analitycznej Reas wynika, że w sześciu największych miastach Polski pod koniec marca było 11,7 tys. gotowych mieszkań, z czego ok. 4 tys. – w samej Warszawie. W najbliższych miesiącach te zapasy będą rosły, bo tylko w I kw. roku deweloperzy rozpoczęli budowę 15 tys. lokali i otrzymali pozwolenia na realizację kolejnych 18 tys. Tymczasem wejście w życie w styczniu tego roku nowelizacji rekomendacji S, która zaostrzyła zasady wyliczania zdolności kredytowej, spowodowało spadek liczby udzielonych pożyczek hipotecznych.
– Przy obecnym tempie sprzedaży zapas wybudowanych mieszkań będzie czekał na nabywców co najmniej 2 – 3 lata – uważa Piotr Krochmal, ekspert z Instytutu Analiz Monitoring Rynku Nieruchomości. Jego zdaniem w tym czasie zbankrutuje ok. 30 proc. z działających dziś na rynku 150 firm deweloperskich.
To właśnie widmo zastoju sprawia, że spółki coraz łaskawszym okiem patrzą na wynajem mieszkań. – Lepiej mieć stałe pieniądze z najmu, niż płacić za utrzymanie pustostanów – mówi Michał Wilczewski, prezes firmy Budrem, która buduje kamienicę przy ul. Wileńskiej w Warszawie. I choć przygotowanie lokali na wynajem wiąże się z kosztami, Wilczewski wyliczył, że nakłady poniesione na urządzenie kuchni czy zakup mebli zwrócą się po kilku miesiącach. Jako deweloper ma na zakup wyposażenia 20 – 40 proc. rabatu, a prace wykończeniowe zleci już zatrudnionym ekipom.
Szef Budremu zaznacza jednak, że liczba przeznaczonych pod wynajem lokali będzie zależeć od popytu. – Na pewno lepszy jest szybki zysk ze sprzedaży, ale jeżeli popyt nie będzie satysfakcjonujący, to będziemy woleli zarabiać na wynajmie, niż sprzedawać ze stratą – deklaruje.
Od potencjalnego najmu nie odżegnują się nawet duże giełdowe spółki, które mają kapitał i stać je na przeczekanie trudnych czasów. – Dzisiaj wynajem mieszkań mógłby okazać się interesującą alternatywą – mówi Tomasz Panabażys, wiceprezes JW. Construction. Ale dodaje, że żaden deweloper nie podejmie decyzji o rozpoczęciu takiej działalności, jeśli nie będzie mógł przy tym wypracować zysku i zabezpieczyć interesów akcjonariuszy.
JW. Construction jako jedna z niewielu firm deweloperskich ma już doświadczenie w zarządzaniu mieszkaniami na wynajem. Już w 2010 r. spółka wprowadziła specjalny program najmu. – Wtedy szukaliśmy osób, które docelowo zainteresowane były wykupem zajmowanego lokalu – mówi Panabażys i dodaje, że ewentualny wynajem mieszkań przez spółkę, na pewno będzie się wiązał ze zmianą jej struktury.
Właśnie z tego powodu część firm traktuje wynajem jako ostateczność. – Póki mieszkania się jeszcze sprzedają, nie myślimy o wynajmowaniu – mówi Wojciech Stisz ze spółki Barc Warszawa SA. Ale po chwili dodaje: – Ale kto wie, co będzie za pół roku.
Najem okazjonalny też dla dewelopera
W założeniach do ustawy o ochronie praw lokatora, nad którą pracuje resort transportu i budownictwa, jest zapis, który uprawnia podmioty prowadzące działalność gospodarczą do podpisywania umów tzw. najmu okazjonalnego. Umożliwia ona właścicielowi mieszkania eksmisję lokatora, który nie płaci czynszu, bez nakazu sądowego. Warunkiem jest podpisanie umowy notarialnej, w której wynajmujący zgadza się na eksmisję i na dodatek wskazuje miejsce, do którego będzie można przenieść jego rzeczy.
Dziś z najmu okazjonalnego mogą korzystać tylko osoby fizyczne. Jednak niewiele osób to robi, bo taka umowa wiąże się z dodatkowymi kosztami, a poza tym trzeba wynajem zgłosić do urzędu skarbowego. Po wejściu w życie nowej ustawy o ochronie praw lokatora z formuły okazjonalnego najmu będą mogły korzystać też firmy. Zapis ten ma m.in. zachęcić przedsiębiorców do inwestowania w mieszkania na wynajem. Do tej pory biznes nie był tym zainteresowany ze względu na utrudnioną eksmisję.