Forma umowy

Jeśli idzie o umowę o dzieło to przepisy nie wymagają określonej formy dla zawarcia umowy. Może ona być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak również ustnej. Odrębną kwestią pozostaje czy forma ustna będzie optymalna dla stron i zapewni bezpieczeństwo obrotu. Praktyka przemawia za tym, aby unikać formy ustnej, a stosować pisemną. Zwłaszcza w kontekście precyzyjnego określenia przedmiotu umowy i obowiązków stron, bo to bywa najczęściej zarzewiem sporów.

W umowie o roboty budowlane ustawodawca zastrzegł formę pisemną, której niezachowanie nie powoduje wprawdzie jej nieważności, ale w przypadku sporów sądowych rodzić może trudności dowodowe. Zgodnie z art. 648 § 1 k.c. umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Cóż to oznacza? Odpowiedź zawarta jest w przepisie art. 74 k.c., zgodnie z którym zastrzeżenie formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności.

Przepis ten jednocześnie w kolejnych paragrafach wprowadza wyjątki od tej zasady. Mianowicie ograniczenia dowodowe nie będą dotyczyły następujących przypadków:

  •  jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę,
  •  żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą,
  •  fakt dokonania czynności prawnej jest uprawdopodobniony za pomocą dokumentu,
  •  czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami.

Abstrahując od wymogów dotyczących formy czy też ich braku, uważam za celowe zawieranie umów w formie pisemnej i korzystanie w nich z instytucji przewidzianej w przepisie art. 76 k.c., która pozwala stronom narzucić w umowie formę dokonania jej zmian. Warto, aby w umowie znalazł się zapis, że wszystkie jej zmiany wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Pozwoli to uniknąć w razie sporu powoływania się i dowodzenia osobowymi środkami dowodowymi rzekomych zmian umowy, uzgodnień stron innych aniżeli wynika to z umowy.
Odpowiedzialność solidarna za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Ta różnica istotna jest szczególnie dla podmiotu powierzającego wykonanie robót budowlanych. O ile zamawiający w umowie o dzieło solidarnie nie odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, o tyle inwestor w procesie budowlanym już tak. Odpowiedzialność ta może być szczególnie dotkliwa w przypadku konieczności dwukrotnego wypłacenia wynagrodzenia za wykonane prace.
Należy jednak pamiętać, że dla zaistnienia odpowiedzialności solidarnej istotnym jest główny stosunek zobowiązaniowy, a więc umowa o roboty budowlane. Jeśli natomiast generalny wykonawca podzleci wykonanie prac, choćby umowa z podwykonawcą miała charakter umowy o dzieło, to odpowiedzialność solidarna będzie występowała.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku SN z dnia 17 października 2008 r., I CSK 106/08 – trzeba przyjąć, że wynikającą z art. 6471 § 5 k.c. ochroną są objęci zarówno podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o roboty budowlane, jak i podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o dzieło. Z odwołania się w omawianym przepisie do robót budowlanych wykonanych przez podwykonawcę należy wywieść jedynie wymaganie, aby rezultat świadczenia podwykonawcy spełnionego na podstawie umowy z wykonawcą składał się na obiekt stanowiący przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach zawartej z inwestorem umowy o roboty budowlane. Tylko wtedy, gdy rezultat świadczenia podwykonawcy wchodzi w skład obiektu stanowiącego przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane, można usprawiedliwić nałożenie na inwestora obowiązku zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy, połączonego węzłem solidarności z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy przez wykonawcę

Dlatego tak ważne jest z jednej strony czuwanie przez inwestora nad realizacją inwestycji, przeważnie przy pomocy nadzoru inwestorskiego, ale także zadbanie o właściwe zapisy umowne zabezpieczające inwestora. Co istotne jednak – zapisami umownymi nie można wyłączyć czy ograniczyć odpowiedzialności solidarnej. Jest natomiast cały szereg możliwych do zastosowania zapisów nakładających obowiązki związane z organizacją budowy, raportowaniem czy w końcu ustanawianiem odpowiedzialności wykonawców za zaniedbania w tym zakresie.

Gwarancja zapłaty

Ta instytucja jest charakterystyczna dla umowy o roboty budowlane. Oczywiście jeśli taka jest wola stron to w każdej umowie możemy zabezpieczyć płatność wynagrodzenia gwarancją bankową, ubezpieczeniową, a także akredytywą bankową lub poręczeniem banku. Natomiast w umowie o roboty budowlane uzależnione jest to jedynie od żądania wykonawcy, które przepisy pozwalają wykonawcy skutecznie sformułować.

Doręczenie żądania inwestorowi jest wiążące i nie ma możliwości uwolnienia się od niego. W przypadku gdy inwestor nie spełni tego żądania, wykonawcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Konsekwencje dla inwestora mogą okazać się dotkliwe, gdyż z mocy przepisu art.  6494 § 2 k.c. – brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Rozwinięciem tego jest § 3, który dodatkowo przewiduje, że Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Wykonawca zaś musi pamiętać, że koszty ustanowienia gwarancji obciążają strony w równych częściach.  Przepisy dotyczące gwarancji stosuje się do umów zawartych między wykonawcą (generalnym wykonawcą) a dalszymi wykonawcami (podwykonawcami). Podobnie jak w przypadku odpowiedzialności solidarnej – zapisami umownymi nie można wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty.

Przedawnienie

Różnica w obu umowach dotyczy także długości terminu przedawnienia roszczeń. W przypadku umowy o dzieło przepis art. 646 k.c. wprowadza odrębny termin przedawnienia, który wynosi 2 lata, a do umowy o roboty budowlane zastosowanie mają ogóle zasady uregulowane w art. 118 k.c. Te ogólne zasady natomiast przewidują, że roszczenia przedawniają się z upływem 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.
Wobec tego rozróżnienie i właściwe zakwalifikowanie umowy pozwoli na prawidłowe określenie terminu przedawnienia roszczenia i sformułowanie ewentualnych roszczeń przed jego upływem.

Kwalifikacja umowy

Umowa o roboty budowalne jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym nie jest, jak wspomniano na wstępie, samo jej nazewnictwo zastosowane przez strony umowy.
Prawidłowe zakwalifikowanie tych umów, czy ich rozróżnienie bywa bardzo trudne i wymaga w każdym przypadku analizy jej przedmiotu, woli stron i ich obowiązków umownych. O skomplikowanym charakterze tego zagadnienia świadczy bardzo bogate orzecznictwo zarówno sądów powszechnych wszystkich szczebli, jak i Sądu Najwyższego oraz wystąpień doktryny. Tym bardziej, że na im wyższy wejdziemy poziom szczegółów, tym częściej natrafimy na brak jednolitości tych stanowisk.

Nie dysponując konkretnym stanem faktyczny, tylko podejmując próbę postawienia ogólnej tezy na potrzeby niniejszego artykułu warto sięgnąć do wyroku Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 2019r., wydanego w sprawie o sygn. akt IV CSK 255/18. Wyrok ten często powielany jest w innych orzeczeniach czy też jest punktem wyjścia do rozważań doktryny. Płynie z niego ogólna teza, wedle której zasadniczym wyróżnikiem umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego, a zawarte w art. 647 k.c. odesłanie do "właściwych przepisów", odnosi się do prawnej regulacji procesu inwestycyjnego. Zarazem podnosi się, że umowa o roboty budowlane, w odróżnieniu od umowy o dzieło, dotyczy przedsięwzięcia większych rozmiarów, o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych jak i użytkowych, któremu w zasadzie towarzyszy projektowanie i zinstytucjonalizowany nadzór. W orzecznictwie kładzie się również nacisk na obowiązek przekazania przez inwestora terenu budowy i dostarczenia projektu, według którego, z uwzględnieniem wiedzy technicznej, wykonawca powinien wykonać obiekt.

Paweł Kopij, adwokat Kopij Zubrzycki i Wsp.