Impuls dla Gospodarki, czyli pierwszy pakiet mieszkaniowy [ROZMOWA z Robertem Nowickim]

- Trzy podstawowe założenia to lokal za grunt, społeczne agencje najmu i kooperatywy mieszkaniowe. Szczegóły przedstawimy w najbliższym czasie - mówi Robert Nowicki, wiceminister rozwoju.

Wiem, że w Ministerstwie Rozwoju intensywnie pracujecie nad pakietem mieszkaniowym. Aż koronawirus był do tego potrzebny, by zająć się tą zaniedbaną przez lata tematyką?

Od momentu „przejęcia” części budownictwa przez Ministerstwo Rozwoju zaczęliśmy intensywne prace. Na początku dokonaliśmy analizy stanu bieżącego, a potem powstawały koncepcje rozwiązań. Spojrzeliśmy na budownictwo i mieszkalnictwo przez pryzmat szans i nowych możliwości. Nasze propozycje zmian w programie mieszkaniowym mieliśmy prezentować w połowie marca, jednak sytuacja się znacząco zmieniła. Fakt pojawienia pandemii koronawirusa zmienił okoliczności, które musieliśmy wziąć pod uwagę. Skutki tej pandemii – zarówno społeczne, jak gospodarcze - dotykają całe społeczeństwo. Chcemy zatem dać impuls dla rozwoju budownictwa czynszowego, społecznego. Jednocześnie będzie to impuls dla rozwoju całej gospodarki dotkniętej przez pandemię. Dlatego wprowadzimy pakiet rozwiązań i zachęt finansowych, który pobudzi gminne, miejskie spółki do budowy tańszych mieszkań. Natomiast zgadzam się z panem, że pandemia koronawirusa we wszystkich nas wyzwoliła dodatkowe pokłady kreatywności. A administracja publiczna jest po to, by pomagać obywatelom i przedsiębiorcom również w najtrudniejszym czasie.

Niespełna dwa tygodnie temu zaprezentowaliście tzw. pierwszy pakiet mieszkaniowy. Dotyczy on budownictwa społecznego i komunalnego.

W części społecznej widzimy olbrzymi potencjał. Patrząc na kraje wysokorozwinięte jak Austria, Dania, Holandia, widzimy, że udział partycypacji budownictwa społecznego w ścisłej kooperatywie samorządu z rządem przynosi bardzo dobre efekty. Zaprezentowana część społeczna obejmuje szereg instrumentów, które mają zachęcić do współpracy. Narzędziem podstawowym do realizacji budowy jest oczywiście kapitał. Dlatego chcemy podnieść wysokość grantów z Banku Gospodarstwa Krajowego dla gmin na budowę mieszkań budownictwa społecznego do 35 proc. kosztów inwestycji, a w przypadku budownictwa komunalnego 50 proc. kosztów. Dotychczas to było odpowiednio 20 proc. i 35 proc. Z szacunków MR wynika, że ten pierwszy pakiet mieszkaniowy może przynieść efekt ok. pół miliarda zł rocznie dla budownictwa społecznego. Mowa więc o pieniądzach, które powinny zachęcić wiele gmin do udziału w tworzonych przez nas programach.

Złośliwi mówią, że do czasów PRL-u wróciliśmy.

Nie zgodzę się, to bardzo ogólnie postawiona teza. Budownictwo społeczne i komunalne jest popularne również w bardzo rozwiniętych państwach, które z systemem komunistycznym nie miały wiele wspólnego. Analogia z PRL-u jest rzeczywiście złośliwa, ale też przede wszystkim nieprawdziwa.

Ja o PRL-owskie ciągoty pana nie posądzam. Za to zastanawiam się, czy się panu ten pakiet uda wprowadzić i czy będzie on działał. Mówiąc najdelikatniej, w ostatnich latach słyszałem wiele obietnic na temat rozwoju mieszkalnictwa, a ostatecznie większość projektów się wykładała na ostatniej prostej.

Pierwszy pakiet ma pobudzić proces inwestycyjny w jednostkach samorządu terytorialnego. Pobudzać będzie przede wszystkim Krajowy Zasób Nieruchomości – tam ma być know-how i impuls do działania. My to już widzimy – w tej chwili mamy kilkadziesiąt samorządów, które są zainteresowane tą ofertą, pomimo pandemii. Kierujemy ofertę zarówno do dużych, jak i mniejszych miast. Sprawa nie jest nadmiernie skomplikowana: pakiet przewiduje, jak już wspomniałem, ogrom dodatkowych środków na budowę mieszkań przez samorządy. Wielu włodarzy przeanalizuje ofertę i zobaczy, że to im się po prostu będzie opłacało.

Ależ ja naprawdę panu kibicuję, bo też uważam, że budownictwo musi opierać się na dwóch nogach: komercyjnej i społecznej. I o społecznej w III RP zapomniano. Tyle że obawiam się, że spotkamy się za trzy lata i będzie pan tłumaczył, że nie wyszło, bo "te złe samorządy nie zrozumiały idei".

W polityce mieszkaniowej samorządy lokalne są i nadal będą dla resortu rozwoju strategicznym partnerem w działaniach służących poprawie warunków mieszkaniowych. Jestem optymistą i wierzę, że za trzy lata porozmawiamy o tym, jak dobrze funkcjonuje system. Wychodzę z założenia, że jako menedżer projektu odpowiadam za niego. Będę dokładał wszelkich starań, żeby to wyszło.

A co z nóżką "korporacyjną"? Budownictwo społeczne jest ważne, ale tylko na nim i znanym nam od dawna rynku deweloperskim nie sposób oprzeć państwowej polityki mieszkaniowej.

Stąd pomysł na drugą część pakietu mieszkaniowego. Pierwsza to część społeczna, druga – ma uzupełniać pakiet o część rynkową. Szczegóły przedstawimy w najbliższym czasie. Jesteśmy na etapie konsultacji międzyresortowych, rozmawiamy o pomysłach z samorządami, tak aby oferta była jak najbardziej dopasowana.

Ale nie po to rozmawiamy, by pan kilku z nich nie zdradził. Czytelnicy czekają.

Trzy podstawowe założenia to: lokal za grunt, społeczne agencje najmu i kooperatywy mieszkaniowe.

No to po kolei. Jeśli dobrze rozumiem, idea lokalu za grunt jest taka, że organ gminy podejmuje decyzję o tym, by sprzedać deweloperowi grunt. W zamian za to deweloper zobowiązuje się do dostarczenia określonej puli mieszkań tej gminie. Zgadza się?

Dokładnie tak. Z naszej analizy wynika, że w zasobach gmin jest blisko 30 tys. hektarów pod budownictwo mieszkaniowe. Po konsultacjach ze związkami deweloperów wiemy, że w dzisiejszych realiach największym wyzwaniem w dalszym rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest kwestia dostępności gruntu. To olbrzymi obszar, który należy zagospodarować, te grunty powinny zacząć pracować. Raz, że gminy powinny mieć z tego pożytek, a dwa - gdy deweloperzy wybudują mieszkania, skorzystają na tym obywatele, bo zwiększy się dostęp do własnego "M".

Mechanizm lokalu za grunt obejmie tylko grunty gminne, czy te należące do Skarbu Państwa również?

Te państwowe też. Krajowy Zasób Nieruchomości jest niejako bankiem ziemi. Weryfikuje, jakie grunty są w posiadaniu państwa, ustala ich przydatność i potencjał mieszkaniowy.

Jeśli gmina w ramach rozliczenia z deweloperem otrzyma mieszkania, będzie je mogła przeznaczyć tylko na wynajem, czy także włączyć do zasobu komunalnego służącego np. zapewnieniu lokali w związku z wymogami z ustawy o własności lokali?

Gmina będzie mogła dowolnie zagospodarować mieszkania, które otrzyma. Będzie mogła uczynić z nich lokale komunalne, wynajmować je, wnieść do samorządowych spółek. Decyzja lokalnych włodarzy. Z naszego punktu widzenia wtórne jest to, w jaki sposób gminy będą zarządzały dodatkowymi mieszkaniami. Kluczowe jest, aby poczuły współodpowiedzialność za budowanie polityki mieszkaniowej, a tym samym budowanie polityki demograficznej miasta.

Dlaczego gminy oraz większe miasta będą zainteresowane tym mechanizmem? Przecież dziś mogą po prostu sprzedać grunt za pieniądze, a pieniądze te przeznaczyć na wszystko, na co zechcą. Dlaczego więc samorządowcy mieliby zacząć przekazywać grunty w zamian za lokale?

Z kilku powodów. Po pierwsze, bo wierzę, że jednym z priorytetów samorządów jest realizacja odpowiedniej polityki mieszkaniowej. Stworzyliśmy rozwiązania, które dają narzędzia, środki oraz zachęty na rozwój samorządom, aby efektywnie kształtowały politykę mieszkaniową i dostosowywały ją do potrzeb swoich mieszkańców. Samorządowcom także zależy na tym, aby mogli oferować swoim mieszkańcom więcej mieszkań, a tym samym polepszać ich sytuację.

Po drugie, gminy przecież budują nieruchomości. Jest to jednak z ich punktu widzenia proces żmudny, trudny, kosztowny. Z punktu widzenia wielu jednostek samorządu terytorialnego lepiej więc będzie porozumieć się z podmiotem, który zajmuje się budową mieszkań zawodowo, czyli deweloperem.

Po trzecie wreszcie, mieszkania z puli lokalu za grunt będą mogły być objęte wszelkimi przywilejami dopłat preferencyjnych typu "mieszkanie na start". Włodarzom powinno więc zależeć, by mieszkańcy mieszkali i płacili podatki na terenie swoich gmin, a nie przenosili się do tych miejscowości, w których polityka mieszkaniowa jest bardziej przyjazna.

Jestem optymistą. Między innymi dlatego, że rozmawiałem z przedstawicielami Unii Metropolii Polskich, Związkiem Miast Polskich. I widzę, że organizacje te, reprezentujące przecież polskie miasta, widzą potrzebę budowania dużej liczby mieszkań. I widzą, że niewłaściwa jest sytuacja, gdy niemal cały zasób jest wyprzedawany na komercyjnym rynku przez deweloperów.

Wiem, że deweloperzy inicjatywę lokalu za grunt chwalą. Ale obawiają się, że sposób wyceny mieszkań będzie niedoskonały, bo planują państwo wykorzystać wskaźnik wartości odtworzeniowej, podczas gdy nie odpowiada on realnie wartości nieruchomości.

Ja również doceniam współpracę z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich - po to są takie stowarzyszenia, żeby oceniały pomysły i pomagały wypracowywać optymalne rozwiązania. A że są różnice między nami? Oczywiście, że są. Moim zdaniem dziś wskaźnik wartości odtworzeniowej jest najuczciwszym wariantem, niemniej prace trwają. Dążymy to tego, żeby metody wyceny były jak najbardziej optymalne i skuteczne. Jestem gotowy na dyskusję w zakresie technikaliów, bo najważniejsze jest, by obie strony - deweloperzy i właściciele gruntów - chciały współpracować.

Czy MR jakoś oszacowało, jaką popularnością powinien się cieszyć mechanizm lokalu za grunt?

Na tę chwilę trudno mówić o konkretnych liczbach. Po to teraz dyskutujemy o różnych mechanizmach, żeby później oszacować, ile jesteśmy w stanie zrobić. Już dziś mamy kontakt z samorządami, które są bardzo zainteresowane naszym rozwiązaniem. Traktują je jako alternatywę dla instytucji partnerstwa publiczno-prywatnego, która nie zawsze sprawdza się w obszarze budownictwa mieszkaniowego.

To ja panu powiem, że doceniam taką deklarację. Jest znacznie uczciwsza niż rzucanie zmyślonymi liczbami. Pomówmy o społecznych agencjach najmu. Co to w ogóle jest?

Prace nad powołaniem do życia tej instytucji zapoczątkowali już moi poprzednicy i chcemy je kontynuować. Z powodzeniem funkcjonuje ona w Belgii, Francji oraz Wielkiej Brytanii.

W największym uproszczeniu, chodzi o zinstytucjonalizowany najem mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Taka agencja, najczęściej organizacja pozarządowa działająca przy gminie, będzie zawierała długoterminowe umowy z właścicielami lokali na wynajem. A następnie będzie wynajmowała mieszkania ludziom. Taki stabilny pośrednik.

Tylko po co quasi-państwowy pośrednik?

SAN to administrator, który zarządza mieszkaniami i dzięki skali może oferować czynsze po niższej stawce. Z punktu widzenia najemcy - będzie można wynająć mieszkanie taniej.

To rozumiem. Ale wynajmujący nic nie zyska.

Oczywiście, że zyska. Choćby pewność, że jego lokal będzie zarabiał. Społeczne agencje najmu będą bowiem podpisywały długoterminowe umowy. Wynajmujący nie musi martwić się tym, że najemca rezygnuje i przez 2-3 miesiące lokal stoi pusty, bo ciężko znaleźć kolejnego najemcę.

Kolejna kwestia to odpowiedzialność za stan lokalu. Zdarza się, że mieszkania ulegają zniszczeniom. Nasze założenie jest takie, że za ewentualne zniszczenia wobec wynajmującego będzie odpowiadała agencja. I to w jej gestii będzie uzyskanie odszkodowania od najemcy.

I wreszcie kwestia zaległości w płatnościach. Bywa przecież tak, że najemca nie płaci, albo wręcz ucieka z mieszkania bez uiszczenia czynszu. Tu także wynajmujący jest zabezpieczony, bo odpowiadać za to będzie agencja.

SAN to gwarancja stabilnego wynajmu.

Czyli w skrócie: mogę wynająć swoje mieszkanie taniej, za to z gwarancją, że nie interesują mnie ewentualne problemy.

Tak. Przecież dziś działa wiele komercyjnych agencji najmu. Jest zapotrzebowanie na ich usługi. Na rynku mogą zatem także skutecznie działać agencje społeczne. Chodzi o to, żeby zabezpieczyć najemcę i właściciela.

No to jeszcze kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy jest od dawna.

Zaproponowane przez nas rozwiązanie uzupełnia niszę na rynku i daje ramy prawne do powstawania mieszkań, domów, które będą miejscem wspólnym do życia. Chcemy usankcjonować stan prawny tych osób, aby można było być wiarygodnym partnerem dla banków w okresie kredytowania tej inwestycji. Nie brakuje przecież grup osób, które chcą wybudować mieszkania dla siebie. Niektórzy tak robią już dziś. Ale brakuje ku temu odpowiednich podstaw prawnych, przez co trudniej im się rozmawia i z właścicielami gruntów, i z bankami.

Plany ambitne. Tyle że wiele ambitnych planów w zakresie budownictwa widziałem już w ostatnich latach, z kodeksem urbanistyczno-budowlanym na czele. Większości jednak nie udawało się przekuć na ustawy. Dlaczego akurat panu się uda?

W kontekście kodeksu, wiele rozwiązań znajduje odzwierciedlenie w nowelizacji Prawa budowlanego, która na początku marca została podpisana przez prezydenta. Co do pakietu mieszkaniowego, jest to niewątpliwie trudny projekt, aczkolwiek każdy ambitny projekt taki jest. Dołożymy wszelkich starań, żeby to zostało zrealizowane. Pakiet mieszkaniowy niesie korzyści dla samorządów i stawia na współpracę z nimi. To co warunkuje sukces, to przede wszystkim odpowiedzialność – rządu i samorządu w parze. Polska bardzo potrzebuje unowocześnienia procesu budownictwa mieszkaniowego. Dla wielu Polaków mieszkanie jest jedną z najważniejszych kwestii w życiu, a obecnie także - niestety - jedną z trudniejszych. Chcemy to zmienić stąd zaproponowaliśmy pakiet mieszkaniowy, dzięki któremu będzie więcej mieszkań.

Do końca czerwca Sejm to uchwali?

Chciałbym, żeby Rada Ministrów przyjęła nasze projekty możliwie szybko i by zaproponowane przez nas rozwiązania były wprowadzone niezwłocznie, ponieważ rynek tego oczekuje.