Nieruchomość pod inwestycję od gminy w zamian za lokale. Rząd planuje nowe przepisy

Przyjęcie przez Radę Ministrów projektu ustawy o rozliczaniu ceny lokali w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości planowane jest na III kwartał 2020 roku.

Celem projektowanej ustawy jest ograniczenie barier w prowadzeniu działalności inwestycyjnej i zwiększenie jej skali przez rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjalne inwestycyjnym oraz wsparcie samorządów gminnych w realizacji ich zadań, w tym polityki mieszkaniowej, jak i dostępności infrastruktury.

"Wobec zmniejszającej się dostępności i zwiększających się cen rynkowych nieruchomości gruntowych deweloperzy sięgają po coraz mniej atrakcyjne działki, które wymagają kilkuletniego przygotowania technicznego (np. zapewnienia podstawowej infrastruktury technicznej) oraz formalnego (szczególnie na obszarach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego)" - podano, wskazując na potrzebę regulacji w tym zakresie.

W ocenie odpowiedzialnego za przygotowanie projektu Ministerstwa Rozwoju, problemem są również istniejące ograniczenia w obrocie gruntami, mające na celu m.in. ochronę gruntów rolnych.

"Ponadto, tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe cechują się niskim dostępem do podstawowych urządzeń infrastruktury społecznej, a ich zapewnienie jest bardzo kosztowne z punktu widzenia możliwości inwestycyjnych samorządów gminnych" - zaznaczono.

W związku z tym planowane jest wprowadzenie możliwości nabywania nieruchomości gminnych z przeznaczeniem na szeroko rozumiane cele inwestycyjne z rozliczeniem w cenie tych nieruchomości ceny lokali (budynków mieszkalnych lub użytkowych) przekazywanych gminie przez nabywcę nieruchomości.

Zgodnie z założeniami, inwestor (nabywca nieruchomości od gminy) budowałby budynek (ewentualnie remontował bądź przebudowywał budynek już istniejący) i przekazywałby część mieszkań samorządowi gminnemu. Gmina mogłaby te mieszkania zachować w swoim zasobie (jako mieszkania komunalne) lub wnieść je do spółek gminnych (np. towarzystw budownictwa społecznego) lub państwowych.

"W ten sposób bez samodzielnego prowadzenia skomplikowanego i czasochłonnego procesu inwestycyjnego, gmina uzyskiwałaby zasób mieszkaniowy, który mógłby być przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty lokalnej" - podkreślono.

Mieszkania na wynajem uzyskane w ramach inwestycji realizowanej z wykorzystaniem nieruchomości nabytej zgodnie z projektowaną ustawą byłyby objęte dopłatami do czynszu na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.

Planowane jest również wprowadzenie innych form inwestowania np. uzyskiwania przez gminy mieszkań położonych w innych lokalizacjach lub uzyskiwanie powierzchni niemieszkalnych (np. pod działalność wychowawczą, zdrowotną, kulturalną itp.).

"Poprzez występowanie w danym budynku mieszkań o różnym charakterze (na sprzedaż, najem komercyjny, najem społeczny, najem komunalny) uzyskiwano by na danym obszarze korzystny social mix i zapobiegano by tworzeniu się zjawiska gettoizacji, współistniejącego często na obszarach z budynkami stricte komunalnymi" - zaznaczono.

Zgodnie z projektowaną ustawą, nieruchomości oferowane przez gminę muszą być położone na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub musi być wydana dla takiej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

"Istotnie przyspiesza to proces inwestycyjny i zmniejsza niepewność potencjalnych inwestorów co do możliwości zagospodarowania danego gruntu. Zapisy projektowanej ustawy wprowadzają dodatkowo zachęty do inwestowania na terenach poddawanych rewitalizacji oraz zachęcają do prowadzenia prac remontowych w budynkach zabytkowych" - podkreślono.

Przypomniano, że gminy mogą przeznaczać swoje nieruchomości na cele inwestycyjne już obecnie, na podstawie ogólnych zasad gospodarowania gruntami gminnymi.

"W praktyce jednak możliwości te pozostają nie w pełni wykorzystane" - czytamy dalej.

Projektowana ustawa ma zachęcić samorządy lokalne do szerszego wykorzystywania instrumentów wsparcia budownictwa mieszkaniowego z wykorzystaniem zasobu nieruchomości gminnych oraz nadania całemu procesowi transparentnego charakteru.

Wstępne szacunki potencjalnych inwestorów oraz doświadczenia zagraniczne i analizy dotyczące udziału ceny gruntów w kosztach inwestycji mieszkaniowej wskazują, że w zależności od lokalizacji i potencjału inwestycyjnego danego gruntu, gminy mogłyby uzyskiwać ok. 5-20% wybudowanych w danym budynku mieszkań.

Najistotniejsze rozwiązania planowane w projekcie ustawy obejmują:

- zasady zbywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tych nieruchomości ceny lokali (budynków) przekazywanych gminie przez nabywcę nieruchomości, w tym zasady kwalifikowania nieruchomości do zbycia w przetargu nieograniczonym z rozliczeniem "lokal za grunt", tryb zbywania nieruchomości i zasady rozliczenia "lokal za grunt",

- sposób postępowania z lokalami (budynkami) przekazanymi gminie przez nabywcę nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, których cenę rozliczono w cenie zbywanych nieruchomości, w przypadku podjęcia przez władze samorządowe decyzji o przekazaniu tych lokali/budynków spółce gminnej lub spółce Skarbu Państwa,

- sposób monitorowania efektów funkcjonowania mechanizmu wdrażanego na podstawie projektowanej ustawy.

Planowane jest ponadto:

- dopuszczenie możliwości ubiegania się przez najemców zasobu mieszkaniowego uzyskanego przez gminę w ramach rozliczenia "lokal za grunt" i przekazanego spółce gminnej lub spółce Skarbu Państwa o dopłaty do czynszu w ramach programu "Mieszkanie na Start",

- rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym gospodarowanych przez Krajowy Zasób Nieruchomości,

- dodatkowe zachęty dla gmin do angażowania się w działania służące realizacji polityki mieszkaniowej państwa, przewidujące preferencje przy łączeniu działalności promieszkaniowej z innymi formami działania przez gminy na rzecz lokalnej wspólnoty (prowadzonymi z udziałem środków z Funduszu Dróg Samorządowych, Funduszu Solidarnościowego lub Funduszu rozwoju przewozów autobusowych o charakterze użyteczności publicznej).