Projektowane instrumenty w swoim założeniu nie są nastawione na konkurencję z branżą i nie będą spełniać takiej roli - mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Dowiedzieliśmy się, że Ministerstwo Rozwoju chce wrócić do procedowania projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych. Czy pana zdaniem budowanie domów w tym modelu może stanowić istotne zagrożenie dla rynku deweloperskiego?
Jestem sceptyczny wobec takiego stwierdzenia. Projektowane instrumenty w swoim założeniu nie są nastawione na konkurencję z branżą i nie będą spełniać takiej roli. To nie jest bowiem rozwiązanie dla ludzi, którzy nie mają wiedzy i doświadczenia w budowaniu nieruchomości, a także czasu, a przede wszystkim środków na przeprowadzenie takiej inwestycji. Warto pamiętać, że deweloperzy dostarczają mieszkania dla wszelkiego rodzaju grup społecznych. Wiele osób jest w stanie zakupić lokum tylko dlatego, że wzięły na niego kredyt. W przypadku kooperatyw trudno powiedzieć, czy ustawa rozwiąże kłopoty z finansowaniem bankowym na tego typu inwestycje.
A jak pan ocenia sam projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych?
Zauważam niejasności interpretacyjne, które mogą być źródłem potencjalnych problemów i konfliktów przy przeprowadzaniu takich inwestycji. Nie wiadomo np., na jakich zasadach odpowiadać mają członkowie kooperatywy za zapłatę ceny nieruchomości pozyskanej z gminnego zasobu nieruchomości – czy każdy odpowiada w jakimś udziale, czy jest to np. odpowiedzialność solidarna? Ustawa przerzuca także ciężar spłaty nieruchomości na aktualnych właścicieli, wybudowanej w ramach kooperatywy nieruchomości, tylko w przypadku rozwiązania kooperatywy, natomiast nie normuje sytuacji, kiedy dojdzie do zmian osobowych w składzie zrzeszenia w trakcie jego trwania.Są też ograniczenia – zgodnie z projektem, w budynkach nie będzie można prowadzić działalności gospodarczej, co dodatkowo zmniejsza ich przydatność nawet dla samozatrudnionych.
Skala stawiania tego typu budynków raczej nie będzie mogła konkurować z tą oferowaną przez deweloperów. Im więcej osób wejdzie w kooperatywę, tym potencjalnie więcej problemów się może pojawić. Każdy może mieć bowiem swoją wizję albo postanowi wycofać się z jakichś powodów, np. utraty środków na kontynuowanie inwestycji. Problemem może być też źle skonstruowana umowa pomiędzy uczestnikami kooperatywy. Sam projekt ustawy jest zaś raczej krótki i może nie odpowiadać na wszystkie pytania. Te niejasności mogą powodować, że sama ustawa nie wpłynie na popularyzację tego typu rozwiązań.
Kooperatywy mogą jednak istotnie zmniejszyć koszty budowy mieszkań. Mówi się nawet, że o 20–30 proc.
Należy pamiętać, że osoby fizyczne raczej same domu nie wybudują – muszą zatrudnić podmiot profesjonalny, jakiegoś wykonawcę, czyli analogicznie jak robią to deweloperzy. Podobnie w kwestii materiałów do budowy. Pytanie, czy kilku osobom z kooperatywy uda się wynegocjować tak samo atrakcyjne stawki, na jakie może pozwolić sobie deweloper. Zwracam uwagę, że aktualne problemy stale rosnących kosztów wykonawstwa i materiałów będą dotykać również mieszkalnictwa realizowanego w ramach kooperatyw.
„Samodzielne” budowanie domów przyniesie też na pewno nieoszacowane koszty, np. czuwania nad procesem inicjowania i prowadzenia budowy, kompletowania dokumentacji i załatwiania przeróżnych spraw urzędowych. Do tego działalność w ramach zrzeszenia powoduje, że członkowie mogą różnić się co do celów i zasad zrealizowania inwestycji, co może implikować konflikty. Cały proces inwestycyjny trwa około 4–5 lat, w związku z czym powstaje pytanie, czy skala oszczędności będzie proporcjonalna do tego, ile trzeba będzie poświęcić własnego czasu i wysiłku na poprowadzenie całego procesu inwestycyjno-budowlanego.
