Zamiast marży deweloperskiej, ludzie zebrani w tzw. kooperatywie mieszkaniowej zapłacą tylko tyle, ile faktycznie kosztuje postawienie budynku. To jednak rozwiązanie nie dla każdego. A w przypadku ewentualnych konfliktów, inwestycja może okazać się ryzykowna

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych miała pierwotnie wejść w życie 1 stycznia 2020 r. Projekt leżał jednak odłogiem od lipca br., utknąwszy na poziomie konsultacji społecznych. Nie oznacza to jednak, że temat upadł. DGP dowiedział się, że rząd chce wrócić do procedowania projektu. - Intencją Ministerstwa Rozwoju jest kontynuowanie prac nad projektem w celu popularyzacji idei kooperatyw mieszkaniowych w Polsce. Minimalny zakres projektu powinien obejmować wprowadzenie do porządku prawnego definicji kooperatywy mieszkaniowej oraz uregulowanie zasad jej współpracy z samorządami gminnymi – mówią nam przedstawiciele resortu. Zakończenie prac nad ustawą przewidywane jest na pierwszą połowę 2020 r.

Co to takiego

Czymże jednak dokładnie są wspomniane kooperatywy mieszkaniowe? Otóż pojedyncza kooperatywa to zrzeszenie co najmniej trzech osób fizycznych, które – mówiąc najprościej – postanawiają wspólnie wybudować dom z mieszkaniami, w których mają później mieszkać. Przyszli mieszkańcy biorą czynny udział w procesach decyzyjnych podczas projektowania i realizacji inwestycji.

Po co jednak komu takie rozwiązanie, skoro deweloperzy bez trudu dostarczają coraz to nowe nieruchomości? Jak wyjaśnia nam Jan Grzybowski, kierownik budowy pierwszej kooperatywy mieszkaniowej na mazowszu, dzięki kooperatywie mieszkaniowej, można dużo zaoszczędzić. Szacuje się, że nawet 20-30 proc. Nie trzeba bowiem płacić wysokiej marży deweloperom oraz podwykonawcom – Obniżenie tak znacząco kosztów, zwłaszcza w większych miastach, może mieć kolosalne znaczenie dla przyszłych mieszkańców – wskazuje Jan Grzybowski. I dodaje, że oprócz ceny, ważnym czynnikiem motywującym jest też to, że członkowie kooperatywy mogą wybudować dokładnie takie mieszkania, jakie sobie zamarzą, oczywiście w ramach posiadanego budżetu.

Dla kogo może to być atrakcyjne rozwiązanie? Katarzyna Przybylska, prawniczka i kierowniczka ds. rzecznictwa Fundacji Habitat for Humanity Poland uważa, że przykładowo dla osób z tzw. „luki czynszowej”, które są zbyt zamożne na mieszkanie w lokalach komunalnych, ale jednocześnie nie stać ich na wyłożenie pieniędzy na zakup lub na najem mieszkań na rynku prywatnym. To także korzystne rozwiązanie dla osób o nieregularnych dochodach. Bo dzięki temu, że włączą się w większą grupę, łatwiej im będzie zgromadzić kapitał i przeprowadzić proces budowlany.

W Polsce powstało już kilka budynków, w których inwestorami były kooperatywy mieszkaniowe. Czy zatem potrzebna jest w ogóle ustawa regulująca ten typ inwestycji? Katarzyna Przybylska uważa, że tak. Przede wszystkim brakuje bowiem prawnej definicji kooperatywy mieszkaniowej. – To zaś znacząco utrudnia finansowanie inwestycji poprzez kredyty bankowe. Jeśli będziemy mieli jasną definicję w prawie, wówczas banki mogą być zainteresowane stworzeniem produktu finansowego kierowanego właśnie do kooperatyw – uważa Katarzyna Przybylska. Obecnie zrzeszeni zmuszeni są brać osobne kredyty bankowe i – w niektórych przypadkach - wzajemnie je sobie poręczać.

Źródło konfliktów

Zdaniem ekspertów, potrzebna może być większe sformalizowanie kooperatyw mieszkaniowych. Rada legislacyjna przy Prezesie Rady Ministrów po ocenie projektu ustawy stwierdziła, że warte rozważenia jest to, aby kooperatywy posiadały osobowość prawną np. w formie spółki cywilnej, spółki jawnej, stowarzyszenia, albo też należy utworzyć nowy rodzaj osobowości prawnej, specjalnie dla kooperatyw. Dzięki temu mogłyby one we własnym imieniu zaciągać zobowiązania. Łatwiej byłoby też jej członkom rozwiązywać potencjalne konflikty.
Bo – jak przyznają nawet entuzjaści kooperatyw – ich największym mankamentem jest spora doza niepewności. -Kluczowym dla działania kooperatywy mieszkaniowej jest to, aby jej członkowie mieli do siebie wzajemne zaufanie. Bo może powstać kłopot, gdy np. jeden z członków kooperatywy okaże się nierzetelny lub zmieni się jego sytuacja życiowa lub finansowa i będzie musiał się wycofać z inwestycji. Chociaż gdy kooperatywa jest w trakcie realizacji znalezienie nowej osoby na miejsce innej nie stanowi większego problemu – mówi Jan Grzybowski.

Dlatego też, zdaniem Katarzyny Przybylskiej, w projekcie ustawy warto zwrócić uwagę na kwestie takie jak np. kto powinien być odpowiedzialny za zobowiązania samej kooperatywy czy osób wycofujących się z kooperatywy i co się dzieje, gdy członek kooperatywy umrze bądź postanowi się wyprowadzić. W obecnym projekcie wskazuje się obecnie tylko to, że jeśli po zakończeniu inwestycji i rozwiązaniu kooperatywy pozostaną jeszcze jakieś zobowiązania do spłacania, spoczywają one na barkach aktualnych właścicieli budynków i mieszkań oraz – jeśli takowa funkcjonuje - wspólnoty mieszkaniowej. - Dobrze byłoby również dopuścić możliwość prowadzenia działalności gospodarczej przez członków kooperatyw mieszkaniowych oraz tworzenie lokali użytkowych, o ile dochody służyłyby na spłatę długów kooperatywy mieszkaniowej. Pomogłoby to odciążyć finansowo członków kooperatywy – mówi Katarzyna Przybylska.

Dziś, aby chronić się przed ewentualnymi problemami, członkowie kooperatyw zawierają porozumienia, w których wprowadza się wobec osób wycofujących się z inwestycji np. kary umowne, zobowiązanie do odsprzedania swoich udziałów innej osobie, albo zapisy odwołujące się do kodeksu cywilnego, które pozwalają pozywać członków kooperatywy na gruncie prawa cywilnego.

Projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych zawiera spis podstawowych elementów, jakie powinno się zawrzeć w porozumieniu kooperatywy lub ewentualnie umowy spółki cywilnej. Rekomendowane przez ustawodawcę jest zwłaszcza to drugie rozwiązanie, jako że jest zakorzenione w przepisach kodeksu cywilnego, co oznacza, że pewne reguły współpracy wynikają z przepisów, a nie tylko z wzajemnych ustaleń członków kooperatywy.

Współpraca z gminami

Projekt ustawy odnosi się jeszcze do jednej kwestii, mianowicie współpracy kooperatyw z gminami. A dokładniej przekazywania gruntów gminnych na potrzeby takich inwestycji. W praktyce były już przykłady takiej współpracy np. wybudowane w ramach kooperatywy osiedle Nowe Żerniki we Wrocławiu. – W projekcie ustawy przewiduje się świetne rozwiązanie polegające na możliwości rozłożenia przez gminę ceny za grunt na raty. Dzięki temu kooperatywa nie musi od razu gromadzić kapitału lub brać kredytu na zakup gruntu – uważa Katarzyna Przybylska. Jej zdaniem ustawodawca mógłby jednak też pomyśleć o innym rozwiązaniu - mianowicie możliwości przekazania określonej liczby lokali na rzecz gminy w ramach zapłaty za grunt. Dzięki temu kooperatywa nie musiałaby uiszczać dużej kwoty już na początku, natomiast gmina powiększałaby swój zasób komunalny, nie angażując się w sam proces budowlany.

Zgodnie z projektem, rada gminy miałaby zyskać ustawowe prawo do wskazywania w drodze uchwały nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości przeznaczone do realizacji inwestycji mieszkaniowych, do wykorzystania dla kooperatyw mieszkaniowych. Mogłaby też w drodze uchwały wskazać inne zasady współpracy z kooperatywami. Projekt ustawy wprost wskazuje jednak, że na potrzeby kooperatyw byłyby wybierane grunty mniejsze, a także takie mało atrakcyjne dla deweloperów. Dodatkowo, zabrania się prowadzenia działalności gospodarczej na gruntach uzyskanych przez gminę do czasu zapłaty całkowitej ceny za te grunty i nie krócej niż przez 10 lat od dnia zakończenia inwestycji mieszkaniowej.