Musimy sprawić, by najem mieszkania przestał być kojarzony ze stanem przejściowym czy trwałą utratą szans na dobry standard życia. Tak jak w społeczeństwach zachodnich, może to nam pomóc poradzić sobie z problemem ubożenia młodych ludzi - mówi w rozmowie z DGP Mikołaj Lewicki.
Reklama
DGP
Czym jest mieszkanie dla Polek i Polaków?
Mieszkanie nie jest jedynie przestrzenią, w której się tworzy dom. Jest to także element kształtujący wyobraźnię społeczną. Mam jednak poczucie, że w Polsce nie odbyła się jeszcze dyskusja o tym, czym jest dla nas, jako społeczeństwa, prawo do mieszkania, jakie się z tym wiążą oczekiwania wobec państwa i wobec rynku, a także czy godzimy się na bezwarunkowe utowarowienie lokali.
Dziennik Gazeta Prawna

Reklama
„Mieszkanie jest prawem, nie towarem” – powtarzają od lat działacze stowarzyszeń lokatorów.
Prawo do mieszkania jest wartością, która wskazuje na to, że każdy powinien mieć swój własny kąt. Jednak społeczeństwa różnie określają, jak ją kultywować. W Polsce od co najmniej 15 lat jesteśmy świadkami procesu tworzenia społeczeństwa właścicieli mieszkań – lokale mieszkalne zostały sprywatyzowane, a te nowe na razie powstają niemal wyłącznie po to, by zostały kupione. Mamy więc do czynienia z dominacją urynkowienia mieszkań.
Co to znaczy?
To przede wszystkim rynki finansowe dyktują, co będzie budowane, gdzie i za jaką cenę. W tym sensie dyskusja o polityce mieszkaniowej Polski staje się coraz bardziej dyskusją o kapitale, jego źródłach i mechanizmach, które odpowiadają nie tylko za powstawanie nowych lokali, lecz także za „produkcję” pustostanów, burzenie dzielnic, procesy gentryfikacji, wykluczania osób o niższym statusie materialnym. Urynkowienie mieszkań dzieje się na pozór bezwiednie. Od wielu lat nie mamy spójnej polityki mieszkaniowej. Podejmowane działania coraz bardziej polegają na wsparciu indywidualnych inwestycji w lokale, a w coraz mniejszym stopniu chronią obywateli przed niestabilnością i społecznymi konsekwencjami urynkowienia.
Jest to dla nas niebezpieczna sytuacja?
Rynek mieszkaniowy nie jest z gruntu zły, ale z pewnością jego dominacja, jak pokazuje historia, może być niebezpieczna społecznie. W Hiszpanii – kraju, w którym źródłem prosperity przed ostatnim globalnym kryzysem były budownictwo i deweloperka – istnieje gigantyczna liczba pustostanów, a jednocześnie po załamaniu gospodarczym przeprowadzono tam co najmniej 250 tys. eksmisji na bruk. Nie można stwierdzić, że wszystkie osoby pozbawione mieszkania z powodu zadłużenia to nieudacznicy, którzy popełnili błąd. Młodych Hiszpanów po prostu nie stać na zakup lokali, a co więcej – coraz częściej tego nie chcą. Obserwujemy procesy, które prowadzą do rosnących nierówności, a w przypadku mieszkań – do bezdomności czy egzystencjalnych lęków o dach nad głową.
Jaki obraz polskiego społeczeństwa się wyłania, gdy popatrzymy na nie przez pryzmat zaciągniętych kredytów hipotecznych?
Widać wyraźne podobieństwo do społeczeństw anglosaskich. Jesteśmy osobami, które cenią sobie własność. Mamy też głębokie przekonanie, że jesteśmy w stanie zapracować na własne mieszkanie. To jednak tylko część opowieści. Mieszkania z hipoteką posiada ok. 13 proc. gospodarstw domowych. Odsetek własności w Polsce, podobnie jak prawie we wszystkich krajach Europy Środkowej i Wschodniej, jest bardzo wysoki – szacunki są różne, ale uważa się, że ok. 73 proc. zasobu mieszkaniowego jest w prywatnych rękach. Wzrost zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytu hipotecznego to proces niemal globalny. Niektórzy mówią wręcz o zjawisku „wielkiego uhipotecznienia” gospodarek – hipoteki generują coraz więcej kapitału, ale jednocześnie coraz wyższe jest zadłużenie gospodarstw domowych.
Wiemy, że niektórym nie uda się go spłacić.
Gdy takich osób jest dużo, problem indywidualny staje się problemem systemowym. Chodzi nie tylko o niestabilność rynku czy szerzej – gospodarki i waluty. Oznacza to przede wszystkim eksmisje i zubożenie części społeczeństwa, a dla innych wygodne życie rentiera.
Dlaczego Polki i Polacy tak bardzo cenią sobie posiadanie własnego mieszkania?
W Polsce mieliśmy do czynienia z gigantyczną prywatyzacją zasobu mieszkaniowego i jednym z jej efektów, według wielu ekonomistów, było wygładzenie struktury naszego społeczeństwa. Czyli początkowo jako właściciele byliśmy mniej więcej równi. Mieszkanie na własność dostali ludzie z bardzo różnych grup społecznych. W przeciwieństwie do prywatyzacji przedsiębiorstw nie mieliśmy w tym przypadku do czynienia z ewidentnymi wygranymi i przegranymi.
A jak młodzi ludzie zaspokajają dziś swoje potrzeby mieszkaniowe?
Własność mieszkania bez konieczności spłaty hipoteki to przywilej tych, którzy nabyli je do końca pierwszej dekady XXI w. To właśnie wtedy doszło do największej prywatyzacji gminnych zasobów mieszkaniowych. Choć dziś mamy boom na rynku nieruchomości, to w którymś momencie się okaże, że kupujących jest mniej niż tych oferujących lokale. Wzrost cen mieszkań jest szybszy niż wzrost zamożności społeczeństwa, co ostatecznie przełoży się na koniec koniunktury. Coraz więcej ludzi zostanie wykluczonych z rynku. Musimy też pamiętać, że na wiele naszych decyzji finansowych wpływa ideologia – od lat mamy do czynienia z ogromną presją na awans społeczny, który możemy osiągnąć m.in. dzięki kredytom.
Czy to się może zmienić?
Młodzi, którzy są dziś raczej biedniejsi niż ich rodzice, poszukują alternatyw dla własności mieszkania, bo nie stać ich na kupno. Ich życie jest mało przewidywalne, co utrudnia decyzję o wiązaniu się kredytem. Odchodzenie od własności być może będzie coraz powszechniejsze. Koniunktura napędza jednak przekonanie, że życie na swoim to życie we własnych czterech kątach. Choć każdy, kto chce mieć mieszkanie, wierzy, że będzie go stać na kupno, nie wszyscy będą mogli sobie na to pozwolić. Na razie bardzo wielu osobom się to udaje, więc rośnie optymizm. Ale jednocześnie nabycie mieszkania przypłacane jest coraz większym wysiłkiem.
Kto najczęściej sięga po kredyt hipoteczny w Polsce?
Przede wszystkim osoby, które zajmują wysoką pozycję społeczną. Kredyt nie tylko jest dla nich drogą, która pozwala osiągnąć pożądany status społeczny i materialny, lecz także daje możliwość pomnażania majątku. Wprawdzie wśród kredytobiorców obserwujemy dominację klasy średniej, ale wynajem i obrót mieszkaniami to domena tych bogatszych. Rynek nieruchomości oraz banki udzielające kredytów współokreślają naszą pozycję społeczną. Mówiąc mniej abstrakcyjnie, to od nich, a nie ode mnie zależy, ile warte będzie moje mieszkanie, jaki będę miał dług, czy kredyt będzie drogi, czy tani.
Jak z kredytem radzą sobie osoby o niższym statusie materialnym?
Mówiąc krótko – nie radzą sobie, bo albo nie mają zdolności kredytowej, albo biorą na siebie zobowiązanie nadmiernie obciążające ich budżet domowy. Kluczowe znaczenie ma w tym kontekście transfer międzypokoleniowy – w uproszczeniu polega on na tym, że członkowie rodzin przekazują sobie pieniądze i różnego rodzaju majątek. Dobrą do tego okazją jest np. ślub. W coraz większym stopniu za wkład własny odpowiedzialni są bowiem rodzice. Trzeba jednak pamiętać, że takie wsparcie jest ograniczone. Jeśli mam np. ojca rolnika, który może sprzedać kawałek ziemi, żeby dać mi pieniądze na wkład własny, to z resztą kredytu muszę sobie sam dać radę. Kredyt hipoteczny to takie drzwi, po przejściu których człowiek może sądzić, że się znalazł na wyższym szczeblu drabiny społecznej.
Czyli nie jest to do końca „pójście na swoje”?
Nie mamy tutaj do czynienia z niezależnym gospodarstwem domowym. Oczywiście kredytobiorcy zaczynają nowy etap życia, ale jednocześnie są uwikłani w wiele zobowiązań, które dotyczą rodziny, muszą dbać o stałe źródła dochodów. Dla wielu osób to jest nowa sytuacja, nie są do niej przyzwyczajeni, a nie mają wokół siebie ludzi, którzy by ich wsparli. Jeśli już, to raczej jednorazowo.
Znane są historie ludzi, którzy wzięli kredyty we frankach i wpadli w spiralę zadłużenia, a więc coś, co miało im umożliwić awans społeczny, okazało się ciężarem ciągnącym ich na dno.
Osoby mające ogromne problemy ze spłatą zadłużenia stanowią relatywnie niewielki odsetek populacji kredytobiorców. Jest grupa, której liczebność trudno oszacować, nie mając bezpośredniego dostępu do danych banków. Przyjmuje się, że w złej sytuacji, głównie z powodu kredytu frankowego, jest od 50 do 100 tys. gospodarstw domowych. Jednak większość osób, które zadłużyły się w szwajcarskiej walucie, ma się świetnie.
Czyli frankowicze nie są tak monolityczną grupą, za jaką się ich zwykle uważa…
Gdy popatrzymy na reprezentatywne badania gospodarstw domowych, to okaże się, że średnio mają oni wyższe dochody i większe mieszkania niż ci, którzy wzięli kredyty hipoteczne w złotówkach. Więcej też od nich konsumują oraz wydają na zdrowie i kulturę. Generalnie prowadzą bardziej komfortowe życie. Są wygranymi. Paradoksalnie to frankowicze żądają od polityków i rządu zmian, które, gdyby wprowadzić je w życie, stałyby się dla nich źródłem kolejnych korzyści majątkowych.
Czy pana zdaniem problemy ze spłatą zadłużenia to kwestia indywidualnej odpowiedzialności czy też sprawa państwa?
Na pewno państwo w pewnym sensie zawiodło frankowiczów, bo nie zapobiegło skutecznie ekspansji groźnych instrumentów finansowych. Bankowcy doskonale wiedzieli o związanym z nimi niebezpieczeństwie. Kredyty w obcej walucie powinny być dostępne tylko nielicznym, jednak w pewnym momencie stały się tańsze od tych złotówkowych i dla niektórych okazały się jedyną opcją pozwalającą na zakup własnego mieszkania. Każdy, kto je brał, bezwiednie stawał się spekulantem, który mógł wiele zyskać, ale jednocześnie bardzo ryzykował.
A czy ci, którzy lepiej lub gorzej radzą sobie ze spłatą kredytów, uważają dziś, że wydali na siebie wieloletni wyrok i żałują zawartej transakcji? Czy raczej nie żałują swojej decyzji?
Jesteśmy społeczeństwem, w którym – mówiąc metaforycznie – wielu zaciska zęby. Jesteśmy zdeterminowani i gotowi do wyrzeczeń, aby zaspokoić nasze aspiracje. Ludzie nie przeżywają swoich kredytów w kategoriach jakiejś zbliżającej się apokalipsy. Spłacają dług, boją się utraty pracy, ale wracają do mieszkania, w którym dzieci mają własny pokój. Trudno jest bez przerwy myśleć o tym, jakim kosztem udało się to osiągnąć.
Wygrywa wersja, że mimo różnych trudności realizujemy nasze marzenia?
Kredytobiorcy nie chcą myśleć o sobie jako o ofiarach. Oni widzą rzeczywistość przede wszystkim przez pryzmat tego, że dług pozwala im prowadzić wygodne życie mimo wieloletniego zobowiązania. Mają poczucie, że udało im się zrealizować jakiś cel – założyć rodzinę, usamodzielnić się. Z mieszkaniem wiążemy poczucie bezpieczeństwa oraz pewnego rodzaju ładu wewnętrznego i zewnętrznego. Łączy nas ono z innymi fizycznie, materialnie, ale także poprzez wyobrażenia i emocje.
Czy wynajem mieszkania w dobrym standardzie i atrakcyjnej okolicy też może spełniać potrzeby statusu?
Tak jest w Niemczech, gdzie większość osób wynajmuje lokale, ale mieszka w nich wiele lat, traktuje jak swoje i jest zabezpieczona przed nagłym wzrostem czynszów. Dostępność mieszkań pozostaje tam dużo większa niż u nas i nie wynika to jedynie z wyższej zamożności społeczeństwa. Według badań zasobność polskich i niemieckich gospodarstw domowych jest podobna. Tyle że majątek Polaków pompują w statystykach m.in. mieszkania własnościowe. Pensje w Polsce pozostają nieporównywalnie niższe nie tylko w przeliczeniu na twardą gotówkę, lecz także gdy uwzględnimy koszty życia czy możliwości oszczędzania. Ważne są również relacje międzyludzkie. Na Zachodzie jest tak, że wprowadzamy się do wynajmowanego mieszkania na pięć lat i czujemy się w nim jak u siebie, mamy poczucie dużej autonomii. W Polsce, kiedy mówimy o najmie, myślimy o stanie krótkotrwałym, o tym, że jesteśmy całkowicie zależni od właściciela. Wśród lokatorów pokutuje przekonanie, że oni niczego nie mogą zmienić w mieszkaniu, bo ono nie jest ich. Twierdzenie, że nie będę płacić za wynajem tyle, ile za kredyt, wydaje się więc racjonalne ekonomicznie. To jednak także kwestia komfortu.
Wynajmowane mieszkanie nie współgra też z naszymi wyobrażeniami o społecznym awansie i samodzielności?
Dotknął pan bardzo ważnej rzeczy. Być może samo wprowadzenie nowych rozwiązań promujących najem miałoby niewielkie znaczenie. Młodzi ludzie coraz częściej deklarują, że kredyt hipoteczny jest dla nich problematyczny nie tylko z powodu ciężaru finansowych zobowiązań. Ich życie jest tak dynamiczne i zmienne, że nie umieją powiedzieć, gdzie będą żyć i jak pracować za pięć lat. A zatem musimy zmienić społeczne postrzeganie najmu, aby przestał być kojarzony ze stanem przejściowym czy trwałą utratą szans na dobry standard życia.
Co więc musi się wydarzyć?
Ci, którzy wzięli toksyczne kredyty, lokatorzy kwaterunkowi, młodzi, których nie stać na kredyt, imigranci i inni muszą sobie uświadomić, że mają wspólne interesy. Wówczas jest szansa, że pojawi się odpowiednia grupa nacisku.
Która zapyta, czy mieszkania trzeba koniecznie kupować?
To jest możliwe. Myślę, że kiedyś wykrystalizuje się grupa, która będzie zainteresowana innymi formami zamieszkiwania i innym standardem usług społecznych niż ten, który mamy obecnie. Nie chodzi o to, aby wybranym rozdać mieszkania za darmo, nawet jeśli są młodzi i mają dzieci. Pewne rozwiązania systemowe prowadzące do zróżnicowania oferty rynkowej, w tym najmu, częściowo udało się już w Polsce wprowadzić. Są też mechanizmy, dzięki którym sektor publiczny – przede wszystkim samorządy – współinwestuje z biznesem, czy bodźce dla budownictwa opartego na spółdzielczości. Innymi słowy – rozwiązania nastawione na różne formy zamieszkiwania i rozporządzania budynkami. Trend ten jest coraz bardziej widoczny w krajach najbardziej rozwiniętych i nie wynika z tego, że ich społeczeństwa wciąż się bogacą. Raczej jest to forma rozwiązania problemu ubożenia młodych ludzi.