Definicja najmu okazjonalnego

Art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego definiuje pojęcie najmu okazjonalnego.  Opisuje on umowę najmu okazjonalnego lokalu jako umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawieraną na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jak powinna wyglądać umowa najmu okazjonalnego?

W przypadku umowy najmu okazjonalnego powinno zachować się formę pisemną. Wszelkie późniejsze zmiany także wymagają spisania, by ich ważność nie mogła zostać podważona. Umowa nie musi być sporządzana przez notariusza. Powinna określać wysokość opłat pobieranych w ramach czynszu oraz informować o okolicznościach, w których czynsz może wzrosnąć. Dokument winien również uwzględniać klauzulę umożliwiającą wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy załączyć przede wszystkim:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal wraz z nowym oświadczeniem właściciela o możliwości zamieszkania tego lokalu przez najemcę. Wynajmujący, który nie otrzyma wspomnianego oświadczenia we wskazanym terminie ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej 7- dniowego okresu wypowiedzenia.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszone właściwemu urzędowi skarbowemu przez właściciela lokalu. Na dopełnienie tego obowiązku ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Najem okazjonalny a kaucja

Wynajmujący może uzależnić podpisanie umowy od wypłacenia kaucji przez najemcę. Ma ona charakter zabezpieczający i służy pokryciu ewentualnych należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Najem okazjonalny pozwala na szybszą eksmisję lokatora

Coraz więcej wynajmujących decyduje się na najem okazjonalny, gdyż ten – w przeciwieństwie od najmu tradycyjnego – pozwala na dość łatwą eksmisję lokatora, który zalega z opłatami lub w inny sposób złamał warunki zawartej umowy – np. bezprawnie zajmuje mieszkanie czy pokój. Jeżeli po wygaśnięciu umowy najemca nie opuścił lokalu dobrowolnie, właściciel może doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu – sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem. Dokument powinien przy tym zawierać:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Po upływie terminu opuszczenia lokalu, wskazanego w żądaniu, jego właściciel ma prawo złożyć do Sądu Rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, która może zastąpić wyrok nakazujący eksmisję. Do wniosku należy dołączyć konieczne załączniki, tj.: kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Akt notarialny opatrzony klauzulą wykonalności należy złożyć u komornika sądowego, by umożliwić mu wszczęcie eksmisji. Warto przy tym pamiętać, iż z opisywanego rozwiązania mogą skorzystać wyłącznie wynajmujący, którzy zgłosili zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu urzędowi skarbowemu w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.