Lex deweloper – rząd odpuszcza przedszkola, zaostrza natomiast rygory względem szkół

Samorządowcy i inwestorzy nie do końca są przekonani do nowelizacji ustawy, która koryguje specustawę mieszkaniową w zakresie odległości nowych inwestycji od placówek oświatowych.

Kilka dni temu prezydent podpisał ustawę z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Jedna z nowości nią wprowadzanych dotyczy specustawy mieszkaniowej. Chodzi m.in. o standardy związane z dostępem do publicznych placówek oświatowych dla dzieci z nowo powstających inwestycji mieszkaniowych.

Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496 ze zm.), zwana też specustawą mieszkaniową i lex deweloper, określa m.in. standardy urbanistyczne. Wynikają one z rozdziału 3 tego aktu. I tak zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 17 ust. 1 inwestycja mieszkaniowa musi mieć dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Natomiast pkt 2 i 3 ust. 2 tego samego przepisu określają maksymalne odległości od przystanków komunikacji miejskiej, szkół czy przedszkoli. W efekcie maksymalna odległość od nowo budowanego bloku czy osiedla do przedszkola i szkoły, które są w stanie przyjąć dzieci z budynków wznoszonych na podstawie lex deweloper, wynosi 3 km w miastach do 100 tys. mieszkańców i 1,5 km, gdzie ich liczba jest większa. Przy czym rada gminy ma prawo zmienić te wielkości – maksymalnie o 50 proc. w górę lub w dół. Z kolei w ust. 3 art. 17 czytamy, że „spełnienie warunków, o których mowa w ust. 2 pkt 2, w zakresie możliwości przyjęcia nowych uczniów w szkole podstawowej lub zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieciom ocenia się na podstawie zaświadczenia wójta (burmistrza, prezydenta miasta)”. Niestety włodarze wnioski deweloperów o wydanie zaświadczenia pozostawiają często bez rozpoznania, co w praktyce uniemożliwia rozpoczęcie inwestycji na podstawie specustawy. Dlaczego tak się dzieje?

Zmiany w lex deweloper podpisane: Nowe wymogi dla budujących

Otóż część gmin jest przekonana, że takich dokumentów, szczególnie tych dotyczących dostępu do przedszkoli, w ogóle wydawać nie może. Zgodnie bowiem z ustawą z 14 grudnia 2016 r. – Prawo oświatowe (t.j. Dz.U. z 2019 poz. 1148), system opieki przedszkolnej nie jest organizowany na podstawie obwodów. Przyjmowanie dzieci do takiej placówki nie odbywa się więc z urzędu, jak jest to w przypadku podstawówek. I choć każda gmina ma jednak obowiązek zapewnienia wychowania przedszkolnego wszystkim dzieciom zamieszkującym na jej terenie, to jeśli nie jest w stanie przyjąć wszystkich zgłoszonych do niego maluchów, wówczas przy rekrutacji bierze się pod uwagę przede wszystkim kryteria socjalne, a nie odległość od domu. – W związku z czym organ prowadzący nie ma możliwości zagwarantowania dzieciom zamieszkałym w określonej lokalizacji miejsc wychowania przedszkolnego w przedszkolach czy też oddziałach przedszkolnych w szkołach podstawowych w określonej odległości – tłuaczy Olga Mazurek-Podleśna z biura prasowego w kancelarii prezydenta Lublina.

Efekt? Gminy nie mają podstaw, co przyznaje nawet samo MIR, do wydania zaświadczenia zapewniającego wychowanie przedszkolne dzieciom wskazanym w specustawie mieszkaniowej. Resort postanowił więc dostosować specustawę do wymogów prawa oświatowego. W tym celu zmieniony został art. 17 ust. 2 pkt 2 oraz art. 17 ust. 3 specustawy. Ich treść już w ogóle nie odnosi się do przedszkoli. Żadnego zaświadczenia w tym zakresie gmina wydawać więc już nie będzie musiała.

W ich przypadku zasada odległości występuje zarówno w prawie oświatowym, jak i w lex deweloper, choć oba akty różnią się, jeśli chodzi o wymiar tych dystansów. Przy czym jeżeli inwestycja mieszkaniowa wznoszona na podstawie lex deweloper zlokalizowana jest w odległości niespełniającej wymogu odnoszącego się do szkół, to zgodnie z art. 18 wymóg ten uważa się za spełniony, jeżeli inwestor zobowiąże się za zgodą rady gminy (wyrażoną w formie uchwały) do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka. Przykładowo: deweloper stawiający blok czy osiedle zgodnie z art. 18 lex deweloper musi podpisać umowę o dowóz dzieci, jeśli np. w mieście powyżej 100 tys. mieszkańców odległość od planowanej inwestycji do najbliższej szkoły przy obowiązujących ustawowych standardach wyniesie więcej niż 1,5 km. – Takie zobowiązanie inwestora zamieszczane jest w umowie z gminą, zawieranej w formie aktu notarialnego – informuje Iwona Czempiel, radca prawny z Kancelarii Ślązak, Zapiór i Wspólnicy.

Szykują się kolejne ułatwienia dla deweloperów

WAŻNEOd wejścia w życie ustawy w Polsce podjęto zaledwie kilkanaście uchwał lokalizacyjnych. Wiele gmin blokuje inwestycje, nie wydając zaświadczeń w sprawie spełnienia warunku odległości planowanego obiektu mieszkalnego od placówek oświatowych.

Z kolei zgodnie z prawem oświatowym odległość między miejscem zamieszkania dziecka a szkołą nie powinna wynosić trzech trzech kilometrów. Jeśli ten warunek nie zostanie spełniony, to gmina ma obowiązek zadbać o dowóz dzieci do placówki oświatowej. Resort inwestycji i rozwoju postanowił wyeliminować tę rozbieżność zmieniając ustawę o KZN – usuwając art. 18. Ta nowelizacja, jak przekonuje w rozmowie z DGP wiceminister MIR Artur Soboń, była konieczna, inaczej doszłoby do sytuacji, w której dzieci w dwóch sąsiadujących ze sobą osiedli, ale wybudowanych na innej podstawie prawnej – jedno w trybie np. warunków zabudowy, drugie w trybie specustawy – byłyby różnie traktowane. Otóż jedne miałyby zapewniony dowóz do szkoły, a drugie nie. – Byłoby to niezrozumiałe społecznie – mówi Artur Soboń. – Ostatecznie uznaliśmy, że zostawimy standard urbanistyczny w postaci odległości od szkoły, ale wykreślimy możliwość umowy na dowóz. W praktyce oznacza to, że albo szkoła w pobliżu jest i można budować osiedle w trybie uchwały lokalizacyjnej, albo takiej szkoły nie ma, i osiedla wybudować nie można. Chyba że inwestor taką szkołę sam postawi. Tak więc rygory jeszcze bardziej zaostrzyliśmy – tłumaczy wiceminister.

Jak nowelizację oceniają władze lokalne? – Po zmianach nie będziemy już badać odległości do przedszkoli, które na razie obowiązują zgodnie z uchwałą nr LXXIII/1973/2018 Rady Miasta st. Warszawy z 30 sierpnia 2018 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na terenie miasta stołecznego Warszawy – informuje Marlena Happach, dyrektor biura architektury i planowania przestrzennego w stołecznym ratuszu. Przypomnijmy: z przyjętych w stołecznych przepisach regulacji wynika, że inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 800 m od szkoły podstawowej (która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10 proc. planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej) oraz przedszkola (tu próg wynosi 5 proc. planowanej liczby mieszkańców). – Przedszkole, podobnie jak szkoła, powinno być blisko domu. Odległość do 800 metrów sprawia, że dziecko można odprowadzić pieszo, pozwolić mu dojechać na hulajnodze czy na rowerze – tłumaczy ograniczenia dyrektor Happach. – To działa. Przed Przedszkolem Publicznym nr 424 w Wilanowie przy ul. Prymasa Augusta Hlonda hulajnogi i rowery dzieci wypełniają już prawie całą przestrzeń przed wejściem głównym. Nie chcemy, by powstawały mieszkaniowe getta i blokowiska, dlatego zawsze przekonujemy, że do przedszkola, szkoły czy przystanku powinno być blisko – mówi Marlena Happach. I przyznaje, że choć system opieki przedszkolnej nie jest zorganizowany za pomocą obwodów i znika obowiązek odległości od przedszkola, to miasto będzie starało się dogadywać z deweloperami. Przy czym zdaniem stołecznego ratusza nowe osiedla powinny powstawać w tzw. obszarze zwartym, na terenach już niewykorzystywanych (np. poprzemysłowych), tam, gdzie jest łatwy dostęp do istniejącej komunikacji publicznej. – W przypadku lokalizacji odległych od centrum kluczowy staje się dostęp do komunikacji zbiorowej, zwłaszcza szynowej – dodaje Marlena Happach. Dlatego w standardach urbanistycznych dla Warszawy wciąż wskazane jest, by inwestycja powstała nie dale, jak 500 metrów od przystanku komunikacyjnego.

Natomiast samorządowcy z Lublina generalnie podzielają punkt widzenia ministerstwa. Z kolei Katarzyna Łaskarzewska-Karczmarz, architekt miasta i dyrektor wydziału administracji budowlanej w bydgoskim magistracie, uważa, że zmiany standardów dotyczących wychowania przedszkolnego ułatwią potencjalnym inwestorom złożenie wniosku spełniającego kryteria narzucone w ustawie. – Jak do tej pory żaden z inwestorów chcących rozpocząć procedurę uzyskania zgody na inwestycję mieszkaniową w trybie specustawy nie zdołał u nas uzyskać zaświadczenia potwierdzającego gotowość przyjęcia nowych dzieci w przedszkolach publicznych – zaznacza. Dodaje, że w tym kontekście nie bez znaczenia są przyjęte w mieście lokalne standardy urbanistyczne, narzucające zachowanie odległości co najwyżej 750 metrów od przedszkola. – Z chwilą wejścia w życie zmian dopuszczających przyjęcie dzieci w przedszkolach położonych dalej niż 750 metrów, będzie musiała ulec zmianie uchwała Rady Miasta Bydgoszczy Nr V/31/18 z 19 grudnia 2018 r. – wskazuje nasza rozmówczyni.

Z nowelizacji nie do końca jest zadowolony Gdańsk. – Wydaje się, że rezygnacja z możliwości opłaty za dowóz dzieci do szkół przez deweloperów to dobry kierunek, bo nowe inwestycje będą musiały powstawać przy istniejących szkołach lub inwestor będzie musiał taką szkołę wybudować, aby spełnić standardy urbanistyczne – mówią urzędnicy z Gdańska. Ale zarazem kręcą nosem. – Niestety z ustawy niepotrzebnie zostały wykreślone zapisy dotyczące przedszkoli. Przedszkola są jednak bardziej potrzebne mieszkańcom z budynków wybudowanych w ramach lex deweloper, bo zazwyczaj sprowadzają się do nich młode małżeństwa i przedszkolaków jest dużo – tłumaczy niechętny stosunek do zmian Edyta Damszel-Turek, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.

Z korekt w specustawie niezadowolona jest branża deweloperska. – Nowelizacja specustawy mieszkaniowej nie wprowadziła zmian, które mogłyby istotnie poprawić możliwości jej zastosowania, czy spowodować, że rzeczywiście stałaby się instrumentem pozwalającym na znaczące przyspieszenie przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych, co było ratio legis tej ustawy – ocenia Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jak dodaje, większość składanych w jej trybie wniosków kończy się już na etapie uzyskiwania zaświadczeń o możliwości przyjęcia dzieci do szkół czy przedszkoli. – Gminy, w sposób uznaniowy, po prostu odmawiają ich wydawania, nie uzasadniając nawet takich decyzji. W skali kraju, od wejścia w życie ustawy, podjęto zaledwie kilkanaście uchwał lokalizacyjnych, przede wszystkich w mniejszych miejscowościach. Duże miasta, jak Warszawa czy Gdańsk, skutecznie uniemożliwiają realizację inwestycji na jej podstawie – dodaje.

To się zmieni po wejściu w życie nowych przepisów:

• Standardy urbanistyczne nie będą dotyczyły przedszkoli.

• Deweloperzy nie będą musieli zapewniać dowozu dzieci do szkoły.

• Osiedla trzeba będzie budować w sąsiedztwie szkół, a niekiedy nie dalej niż 750 m od szkoły (w miastach ponad 100 tys. mieszkańców, które przyjęły maksymalne obostrzenia).

To się zmieni po wejściu w życie nowych przepisów:

• Standardy urbanistyczne nie będą dotyczyły przedszkoli.

• Deweloperzy nie będą musieli zapewniać dowozu dzieci do szkoły.

• Osiedla trzeba będzie budować w sąsiedztwie szkół, a niekiedy nie dalej niż 750 m od szkoły (w miastach ponad 100 tys. mieszkańców, które przyjęły maksymalne obostrzenia).

Gminy wciąż niechętne lex deweloper

Najostrzej zasady wynikające z lex deweloper – i to nie tylko w związku z ich planowaną nowelizacją, ale w ujęciu ogólnym – oceniają władze Wrocławia. – Wspólnie z radą miasta ustaliliśmy, że konieczne jest dążenie do ochrony wypracowanego przez lata systemu planowania przestrzennego Wrocławia i jakości życia jego mieszkańców. Uchwalenie lokalnych standardów urbanistycznych na podstawie lex deweloper przyczyni się do powstania dualizmu prawnego, powodującego obowiązywanie dwóch sprzecznych ze sobą aktów prawa miejscowego na tym samym obszarze. Pozbawi to radę miejską Wrocławia realnego wpływu na stanowienie prawa miejscowego w zakresie planowania przestrzennego, a mieszkańców Wrocławia – głosu w sprawach dotyczących ich otoczenia. Dlatego we Wrocławiu nie chcemy pracować w trybie specustawy. Nie zgadzamy z jej założeniami i proponowane poprawki tego nie zmieniają – twardo stawia sprawę Jacek Barski z departamentu strategii i rozwoju miasta we wrocławskim ratuszu. To nastawienie zdaje się, że jest dość powszechne, bo nawet wiceminister Soboń w rozmowie z nami przyznaje, że w skali kraju „bardzo mało jest przypadków skutecznych uchwał lokalizacyjnych”, czyli takich, w których samorządowi radni wyrazili zgodę na inwestycję.

Gminy wciąż niechętne lex deweloper

Najostrzej zasady wynikające z lex deweloper – i to nie tylko w związku z ich planowaną nowelizacją, ale w ujęciu ogólnym – oceniają władze Wrocławia. – Wspólnie z radą miasta ustaliliśmy, że konieczne jest dążenie do ochrony wypracowanego przez lata systemu planowania przestrzennego Wrocławia i jakości życia jego mieszkańców. Uchwalenie lokalnych standardów urbanistycznych na podstawie lex deweloper przyczyni się do powstania dualizmu prawnego, powodującego obowiązywanie dwóch sprzecznych ze sobą aktów prawa miejscowego na tym samym obszarze. Pozbawi to radę miejską Wrocławia realnego wpływu na stanowienie prawa miejscowego w zakresie planowania przestrzennego, a mieszkańców Wrocławia – głosu w sprawach dotyczących ich otoczenia. Dlatego we Wrocławiu nie chcemy pracować w trybie specustawy. Nie zgadzamy z jej założeniami i proponowane poprawki tego nie zmieniają – twardo stawia sprawę Jacek Barski z departamentu strategii i rozwoju miasta we wrocławskim ratuszu. To nastawienie zdaje się, że jest dość powszechne, bo nawet wiceminister Soboń w rozmowie z nami przyznaje, że w skali kraju „bardzo mało jest przypadków skutecznych uchwał lokalizacyjnych”, czyli takich, w których samorządowi radni wyrazili zgodę na inwestycję.

WAŻNEOd wejścia w życie ustawy w Polsce podjęto zaledwie kilkanaście uchwał lokalizacyjnych. Wiele gmin blokuje inwestycje, nie wydając zaświadczeń w sprawie spełnienia warunku odległości planowanego obiektu mieszkalnego od placówek oświatowych.