Ważne dla przedsiębiorców zmiany przepisów o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność uchwalił 16 maja Sejm. Znalazły się one w nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Najważniejsza, choć niepozbawiona kontrowersji, nowość dotyczy możliwości przekształcenia gruntów zabudowanych budynkami mieszkaniowymi, na których znajdują się także inne niż mieszkalne obiekty, niezwiązane z nieruchomością. Chodzi o sytuacje, gdy np. na posesji, na której deweloper wybudował budynek mieszkalny, znajduje się odrębnie stojący warsztat lub sklep. Do tej pory trzeba było taki obiekt wydzielić z danej działki notarialnie i dopiero dokonywać jej przekształcenia. Dochodziło nawet do tego, że osoby niezainteresowane szybkim przekształceniem wyszukiwały obiekty znajdujące się na terenie np. wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej i zgłaszały to w gminie, by opóźnić przekształcenie. Jeśli Senat zaakceptuje zmiany, a prezydent je podpisze, to nowo dodany art. 1 ust. 1a do ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. poz. 1716) zmieni, przynajmniej częściowo, tę sytuację.
Graniczne 30 proc.
Przypomnijmy, że do tej pory uwłaszczenie mieszkaniówki było możliwe wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami tylko wtedy, gdy pozwalały one „na prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych”. Teraz na parceli (bez konieczności jej podzielenia) będą mogły stać także inne budynki, w tym również wymienione wyżej, o ile ich łączna powierzchnia użytkowa nie przekroczy 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tych gruntach.
Jednak zdaniem Piotra Pałki, radcy prawnego z kancelarii Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych s.c., nowe przepisy nie rozwieją wszystkich wątpliwości, a opisywane rozwiązanie może wręcz wydłużyć, a nie skrócić czas oczekiwania na zaświadczenie. Bo urzędnicy gminni będą musieli oceniać, czy dana zabudowa zajmuje 30 proc. A ustawa nie daje żadnych wskazówek, w jaki sposób to zrobić. I nie rozwiązuje problemów działek, na których dominuje wprawdzie zabudowa mieszkaniowa, ale tej innej jest więcej niż 30 proc.
Zdaniem eksperta ustawodawca powinien zrezygnować z tego limitu. – Moim zdaniem przepis powinien brzmieć: „Posadowienie na gruncie obiektów innych niż obiekty budowlane nie stanowi przeszkody dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów” – mówi mecenas Pałka.
Najpierw bonifikata, potem cała kwota
Korzystną dla przedsiębiorców i mieszkańców zmianą jest z pewnością ta mówiąca, że organ dokonujący przekształcenia poinformuje właściciela gruntu na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej oraz wysokości kwoty należnej do zapłaty po uwzględnieniu odpowiednich bonifikat. Z regulacji tych wynika także, że jeżeli bonifikata zostanie udzielona, to uwłaszczony nie będzie musiał najpierw płacić całej kwoty, a dopiero później czekać, aż organ zwróci mu wartość upustu. Obecnie niektóre samorządy (np. Warszawa) chciały uiszczenia pełnej kwoty, a dopiero następnie zamierzały zwracać jej część. To dla części właścicieli wiązałoby się z koniecznością zaciągnięcia kredytu lub pożyczki.
Inne zmiany
- Oświadczenie o chęci dłuższej spłaty teraz w dowolnym terminie. Odetchnąć będą mogli też ci przedsiębiorcy, a zwłaszcza deweloperzy, którzy przekroczyli poziom pomocy de minimis, a do końca marca nie zgłosili, że chcą spłacać opłatę uwłaszczeniową przez dłużej niż 20 lat, czyli np. przez 99 lat. Choć zdaniem prawników już dzisiaj było to też możliwe. [opinia Piotra Pałki]
- Sprzedaż odrębnej własności lokalu możliwa przed wydaniem zaświadczenia. Kolejny plus to wyeliminowanie wątpliwości, jeżeli chodzi o wpis do ksiąg wieczystych prawa własności lokalu, z którym związane jest prawo do gruntu podlegającego przekształceniu przed wydaniem zaświadczenia. [opinia Macieja Górskiego]
- Superbonifikaty dla niepełnosprawnych. Ustawa przewiduje też obligatoryjne, wysokie, 99-proc. bonifikaty dla niektórych grup: niepełnosprawnych, rodzin posiadających Kartę Dużej Rodziny, inwalidów wojennych i wojskowych, a także kombatantów. Zdaniem Marka Wójcika ze Związku Miast Polskich takie uprzywilejowanie tylko niektórych grup obywateli jest niekonstytucyjne.
Czego zabrakło
Eksperci wskazują jednak, że trzecia już duża nowelizacja ustawy nie likwiduje podstawowych bolączek związanych z przekształceniem. Zarówno spółdzielcy, jak i deweloperzy zwracają uwagę, ze wciąż niezałatwiona jest kwestia zaliczenia na rzecz opłaty przekształceniowej dotychczas poniesionych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Deweloperzy dodatkowo podkeślają, że dzisiaj zakup gruntu na użytkowaniu wieczystym jest tylko minimalnie tańszy niż gruntu z prawem własności. A to w praktyce oznacza podwójną opłatę za ten sam teren. Nie zmieniono też przepisów na tyle, by usprawnić wydawanie zaświadczeń i przyśpieszyć ten proces. Tymczasem już dziś jest prawie pewne, że w rocznym, przewidzianym ustawą terminie niektóre gminy zaświadczeń nie będą w stanie wydać.
Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju tłumaczy szybkie wprowadzenie zmian chęcią usprawnienia całego procesy przekształcenia. ‒ Pół roku stosowania ustawy pozwoliło na zdiagnozowanie obszarów wymagających doregulowania, tak aby ułatwić proces przekształcenia na gruntach o skomplikowanych stanach faktycznych i prawnych, na których istnieje zróżnicowana zabudowa – tłumaczy wiceminister Artur Soboń. ‒ Wprowadzone do rządowego projektu ustawy przez połączone sejmowe komisje poprawki usprawniają procesu przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność – nie ma wątpliwości wiceminister. Jednak Marek Wójcik z ZMP zastanawia się, dlaczego tak ważne poprawki zostały wprowadzone tylnymi drzwiami i bez żadnych konsultacji z zainteresowanymi stronami.
opinie ekspertów
Ruch w dobrą stronę, ale niedoskonały
Maciej Górski adwokat
Kierunek zmian oceniam pozytywnie, ale nowela nie rozwiąże wszystkich bolączek ustawy przekształceniowej. Wyeliminowana zostanie m.in. wątpliwość co do możliwości dokonania przez sąd wieczystoksięgowy wpisu prawa własności lokalu (z którym związane jest prawo do gruntu podlegającego przekształceniu) przed wydaniem zaświadczenia. Obecnie jest to duży problem praktyczny. Choć ostatecznie zostało uznane, że możliwa jest sprzedaż odrębnej własności lokalu przed uzyskaniem zaświadczenia (o ile to prawo powstało przed przekształceniem), to nie wszystkie sądy wieczystoksięgowe dokonywały bez niego wpisów. Ma to negatywny wpływ nie tylko na pewność obrotu, lecz także powoduje chociażby wyższe koszty kredytu hipotecznego z uwagi na ubezpieczenie pomostowe (płatne do czasu wpisu nabywcy w księdze wieczystej). Należy jednak pamiętać, że ta zmiana dotyczy jedynie rynku wtórnego. Deweloperzy nadal będą musieli czekać ze sprzedażą lokali na przekształcanych gruntach do czasu uzyskania zaświadczenia. ©℗
Kolejna próba naprawy
Piotr Pałka radca prawny, wspólnik w Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych s.c. w Warszawie
Nowelizacja może uchronić przedsiębiorców od wysokich dopłat z tytułu przekroczenia limitu pomocy de minimis. Zgodnie z nowelizacją właściciel gruntu będący przedsiębiorcą (np. spółdzielnia mieszkaniowa w zakresie wynajmowanych lokali użytkowych) będzie chroniony przed dopłatą w krótkim okresie 20 lat z tytułu przekroczenia limitu dozwolonej pomocy publicznej (limit pomocy wynosi 200 000 euro raz na trzy lata), nawet jeżeli nie złożył w ustawowym terminie (czyli do 31 marca 2019 r.) oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłat w wydłużonym okresie, np. przez 99 lat ‒ gdy stawka opłaty procentowej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1 proc. W takim wypadku to właściwy organ wyda z urzędu zaświadczenie i poinformuje o obowiązku wnoszenia opłaty przez okres 99 lat.
Ustawa wprowadza również regułę prawną, zgodnie z którą oświadczenie złożone przez przedsiębiorcę po 31 marca 2019 r., ale przed doręczeniem zaświadczenia, zostanie uznane za złożone w ustawowym terminie. Do zaświadczenia w takim wypadku właściwy organ (np. starosta, wójt, prezydent miasta) załączy informację o możliwości złożenia wniosku o zmianę okresu wnoszenia opłaty na okres 20 lat – pod warunkiem złożenia przez właściciela gruntu będącego przedsiębiorcą oświadczenia o nieprowadzeniu działalności gospodarczej. Powyższe przepisy wejdą w życie ze skutkiem od 1 stycznia 2019 r.
Powstaje jednak pytanie, czy nowelizacja rzeczywiście była potrzebna w tym zakresie. Już teraz bowiem zgodnie z art. 7 ust. 6b ustawy przekształceniowej właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty w każdym czasie może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty np. przez 99 lat. Nowelizacja nie uchyla tego przepisu.
