Zmiana stawki za użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych pierwotnie na cele przemysłowe, a finalnie wykorzystanych pod mieszkaniówkę, będzie kosztowała nie więcej niż wartość podwójnej opłaty rocznej. W ten sposób Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zamierza wygasić spory między deweloperami a władzami miast o rekompensatę finansową w związku z przekwalifikowaniem charakteru nieruchomości.
Chodzi o sytuacje, gdy deweloperzy budują nowe osiedla na terenach, które pierwotnie oddano w użytkowanie wieczyste na cele niekoniecznie zgodne z ich aktualnym sposobem wykorzystania. Bo w latach 70. XX w. zadecydowano np., że działka zostanie wykorzystana pod budowę zakładów przemysłowych. Przed laty w zdecydowanej większości umów dotyczących użytkowania wieczystego jego cel nie był wprost określany – najczęściej znajdowała się tam ogólna klauzula, że cel jest zgodny z przeznaczeniem nieruchomości. Z czasem wiele terenów, na których miały stanąć fabryki, zmieniła swoją funkcję. W niektórych przypadkach uchwalono też plany zagospodarowania przestrzennego, w których widnieje, że nieruchomość ma być użytkowana do celów mieszkaniowych.
Nawet jeśli inwestor dostał już pozwolenie na budowę bloku (zgodnie z planem miejscowym), to musi obecnie wystąpić o zmianę pierwotnego celu użytkowania wieczystego. To z kolei wiąże się ze zmianą stawki za użytkowanie z 3 proc. do 1 proc. (przejście całej procedury zajmuje zwykle 8–12 miesięcy). Niektóre miasta żądają wtedy od dewelopera zapłaty rekompensaty z tytułu obniżenia opłat rocznych, liczonej od wartości nieruchomości po zmianie celu użytkowania albo stanowiącej różnicę między cenami tej samej działki, w zależności od jej „starego” i „nowego” przeznaczenia. Jeśli firma nie chce płacić, to organ skarży pozwolenie na budowę. Są też włodarze, którzy wymagają, aby jeszcze przed jego wydaniem urzędnicy sprawdzali, czy planowana inwestycja jest zgodna z celem użytkowania wieczystego przewidzianego nawet przed kilkoma dekadami. I jeśli deweloper nie przystaje na warunki rekompensaty, to postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę może być zawieszone, np. władze Krakowa żądają od inwestorów opłaty w wysokości 25 proc. ceny nieruchomości, Warszawy – 12,5 proc. Miasta wychodzą z założenia, że skoro wartość gruntu rośnie, to mają prawo domagać się renegocjacji umowy.
Rzecz w tym, że samorządy nie mają ustawowych podstaw do narzucania użytkownikom wieczystym „refundacji” za zmianę stawki opłaty rocznej. Nie mówiąc już o tym, że taka praktyka czasem grozi plajtą całej inwestycji. Z tego powodu ministerstwo zaproponowało, aby w sytuacji trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (zwłaszcza zgodnego z planem miejscowym) stawka opłaty rocznej była zmieniana z urzędu bądź na wniosek dewelopera. Operacja ta nie będzie zaś mogła kosztować więcej niż dwukrotność dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Ewentualne spory między inwestorem a miastem będą od razu trafiać od sądu, z pominięciem samorządowego kolegium odwoławczego.
Nowe rozwiązanie będzie wymagało skorygowania ustawy uwłaszczeniowej (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716), której kluczowe elementy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2019 r.
Etap legislacyjny
Projekt przed przyjęciem przez Radę Ministrów