Zaplanowane na 1 stycznia 2019 r. uwłaszczenie gruntów pod zabudową mieszkaniową (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716) miało raz na zawsze usunąć problemy wynikające z częstych i konfliktogennych podwyżek rachunków za użytkowanie wieczyste. Ponieważ rząd spieszył się z dopięciem ustawy przed wyborami samorządowymi, wiele zawartych w niej regulacji do końca prac legislacyjnych budziło spore wątpliwości.

Sztandarowym przykładem jest przepis wymagający sprawdzenia, czy przy okazji uwłaszczenia nie przekroczono unijnego limitu dopuszczalnej pomocy publicznej. Przyznanie przedsiębiorcom przywileju przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów we własność może być równoznaczne z osiągnięciem przez nich korzyści finansowych, które zakłócają konkurencję na rynku wewnętrznym. Chyba że ich wartość nie przekracza 200 tys. euro (czyli limitu pomocy de minimis). Wszystko ponad tę kwotę może oznaczać konieczność zwrotu nadwyżki do Skarbu Państwa.

Zgodnie z ustawą obowiązek uwzględniania tych niuansów dotyczy nie tylko deweloperów, właścicieli kiosków i punktów gastronomicznych, lecz także spółdzielni mieszkaniowych. One także są przedsiębiorcami w rozumieniu unijnych przepisów o pomocy publicznej, bo np. wynajmują lokale użytkowe. Za uwłaszczenie nieruchomości wykorzystywanych do celów komercyjnych spółdzielnia będzie zatem musiała wnieść – oprócz 20 rocznych opłat przekształceniowych – także nadwyżkę powstałą po wyczerpaniu limitu 200 tys. euro.

– Dopłata w takim przypadku będzie odpowiadała różnicy między wartością rynkową gruntu a sumą opłat oraz dopuszczalnego limitu pomocy de minimis – wyjaśnia Agnieszka Majchrzak z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Wizja bankructwa

Prezesi spółdzielni, którzy zaczęli już szacować kwoty, alarmują, że ich budżety mogą tego nie udźwignąć.

– W Warszawie na Ursynowie dopłata taka może z jednego budynku wynieść 1,5–2 mln zł – ocenia Piotr Janowski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „Jary”, zrzeszającej przeszło 6 tys. osób.

Według jego wyliczeń, przy założeniu, że stawka opłaty za użytkowanie wieczyste dla lokalu użytkowego stanowi 3 proc. ceny gruntu, kwota nadwyżki będzie równa 40 proc. rynkowej wartości udziału w nieruchomości (pomniejszonej o 200 tys. euro). Ale z różnych powodów zdarzają się też przypadki, że stawka ta wynosi 1 proc. Wówczas dopłata wynosiłaby aż 80 proc. wartości rynkowej ziemi.

– Dla spółdzielni mieszkaniowych może to być przyczynek do bankructwa – kwituje Janowski.

Co gorsza, chociaż do uwłaszczenia z mocy prawa dojdzie oficjalnie już za miesiąc, wiele spółdzielni wciąż nie wie, jak interpretować przepis dotyczący pomocy publicznej. A zwłaszcza nie dowierza, że w pewnych przypadkach przyjdzie im zapłacić kolosalne kwoty.

– Problem dostrzegamy, ale nie wyobrażam sobie, żeby takie warunki miały obowiązywać. Skąd brać na to pieniądze? – dziwi się prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Wola” Robert Ambroziak. – Ministerstwo i władze miasta powinny wyjaśnić, jak należy do tych kwestii podchodzić – przekonuje.

Inni nieoficjalnie przyznają, że konieczność wniesienia dopłaty do uwłaszczenia ostatecznie może pośrednio wpłynąć na podwyżkę czynszów.

– Dochody z działalności gospodarczej przeznacza się na dopłaty do funduszu remontowego albo kosztów eksploatacji. Jeśli spółdzielnia bilansowo nie uzyska dochodów przez rok, przez kolejne dwa lata będzie musiała pokrywać straty i nie będzie miała z czego dopłacać do eksploatacji mieszkań. Czynsze więc pośrednio wzrosną – mówi jeden z prezesów w Warszawie.

Resort deklaruje ustępstwa

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju na pytanie, czy szacowało koszty spółdzielni mieszkaniowych, zaznacza, że przepisy były szeroko konsultowane.

– W posiedzeniach komisji senackiej brał udział przedstawiciel Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. UOKiK na bieżąco informował o obowiązku stosowania przepisów o pomocy publicznej przy przekształceniu. W toku prac nie wpływały sygnały spółdzielni o zagrożeniu znaczącymi dopłatami, w szczególności że w przypadku spółdzielni pomoc publiczna dotyczy tylko lokali użytkowych – przekonuje MIiR.

Kiedy jednak we wrześniu DGP jako pierwszy napisał, że w skrajnych przypadkach deweloperzy za prawo własności będą musieli zwrócić do Skarbu Państwa kwotę pomocy publicznej niewiele niższą niż cena, jaką zapłacili za prawo użytkowania wieczystego, ministerstwo uspokajało, że do tego nie dojdzie. Po dwóch miesiącach zmieniło zdanie: w ubiegłym tygodniu resort zaprezentował projekt zmian w ustawie uwłaszczeniowej, który ma wyeliminować ryzyko zapłaty sowitej nadwyżki przez deweloperów (do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność dojdzie z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności ostatniego lokalu mieszkalnego, a nie w momencie przekazania budynku do użytkowania, jak mówią uchwalone latem przepisy).

Teraz resort zapowiada gotowość ustępstw, ale dotyczą one wyłącznie warunków wnoszenia dopłaty do limitu pomocy de minimis, a nie samej kwoty nadwyżki. Przygotował propozycję, która złagodzi ewentualne zobowiązania. Spółdzielnia będzie mogła dokonać wyboru sposobu płatności, uwzględniając indywidualną sytuację i kondycję finansową – informuje DGP ministerstwo. W projekcie nowelizacji znajdzie się przepis, który pozwoli zarówno spółdzielniom, jak i spółkom Skarbu Państwa oraz firmom na złożenie oświadczenia o zamiarze wniesienia opłaty w formie długoterminowych rat