Papiery Murapolu pod lupą KNF

Kilka tygodni po tym, jak Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zażądał od domów maklerskich informacji o ich udziale w sprzedaży obligacji firmy windykacyjnej GetBack, do brokerów trafiło podobne pismo – tym razem dotyczące oferowania przez nich papierów dłużnych spółki Murapol, dużego gracza na rynku deweloperskim.

Nadzór chce otrzymać szczegółowe informacje dotyczące wyników sprzedaży obligacji Murapolu i jego firm zależnych (w tym liczby inwestorów indywidualnych, do których trafiły papiery) oraz korzystania przez brokerów z usług pośredników (tzw. agentów firmy inwestycyjnej). UKNF poprosił też o „przedstawienie szczegółowo systemu wynagradzania podmiotu z tytułu pośrednictwa w proponowaniu nabycia obligacji”.

Domy maklerskie na odpowiedź dostały tylko kilka dni. – Z uwagi na ustawową tajemnicę zawodową Urząd KNF nie udziela informacji na temat działań podejmowanych wobec konkretnych podmiotów rynku finansowego – tak Jacek Barszczewski, rzecznik nadzoru, odpowiedział na pytania DGP dotyczące ankiety.

– Takie pismo oznacza, że nadzór ewidentnie skierował reflektor na konkretnego emitenta. To może wywołać u brokerów niechęć do udziału w dalszych emisjach – ocenia w rozmowie z DGP były szef jednego z domów maklerskich.

Zapytaliśmy wprost Murapol, czy ankieta nie doprowadzi do wycofania się domów maklerskich ze współpracy ze spółką. – Nie otrzymaliśmy takiej korespondencji od KNF. Z drugiej strony jest dla nas zrozumiałe, że nadzór analizuje sytuację emitentów obligacji korporacyjnych – usłyszeliśmy od Małgorzaty Gaborek, dyrektor ds. PR w spółce deweloperskiej.

Według niej do końca 2018 r. Murapol wykupi własne obligacje o wartości 22,5 mln zł, a w drugim półroczu 2019 r. – 60 mln zł. Obligacje o wartości 101,3 mln zł zapadają w 2020 r. i później. Z kolei spółki zależne wykupią papiery o łącznej wartości 52,4 mln zł.

Murapol w I kwartale był liderem polskiego rynku mieszkaniowego pod względem zakontraktowanych mieszkań. Podpisał umowy na 926 lokali. Firma jest obecna praktycznie we wszystkich największych miastach Polski.

Ostatnio spółka zawarła serię umów sprzedaży aktywów, dzięki którym w ciągu kilku tygodni ma pozyskać ok. 80 mln zł.

Pytany przez DGP nadzór odmówił wyjaśnień w sprawie pisma do brokerów. – Zdarzają się sytuacje, kiedy w ramach sprawowanego nadzoru Urząd KNF kieruje do firm inwestycyjnych pytania o dany instrument finansowy. Działania takie są podejmowane m.in. w celu weryfikacji sposobu posługiwania się podmiotami trzecimi przez firmy inwestycyjne w procesie oferowania oraz weryfikacji formy prawnej takiej współpracy – przekazał nam Jacek Barszczewski, rzecznik komisji.

Poprzedni głośny przypadek tego typu dotyczył obligacji firmy windykacyjnej GetBack. „UKNF informuje, że podjął działania mające na celu ustalenie zaangażowania poszczególnych instytucji finansowych w pośrednictwo oferowania obligacji wyemitowanych przez GetBack SA i ewentualnych nieprawidłowości w tym procesie” – napisał nadzór pod koniec kwietnia w komunikacie dotyczącym windykatora.

Wśród obligacji, którymi można obracać na regulowanym rynku BondSpot, tylko jedna seria papierów GetBacku i kilka Banku Spółdzielczego w Sanoku ma rentowność wyższą niż obligacje Murapolu. A im wyższa rentowność, tym większe ryzyko, że emitent nie wykupi swoich papierów w terminie. W przypadku niektórych serii obligacji Murapolu ceny spadły w pobliże 80 proc. wartości nominalnej (spadek cen oznacza wzrost rentowności).

Przecena długu dewelopera zbiegła się w czasie z serią transakcji, w których wyprzedawał on swoje aktywa.

Najpierw pozbył się niemal jednej trzeciej akcji w spółce Skarbiec Holding, do którego należy Skarbiec TFI. Wartość transakcji to prawie 64 mln zł. Do samego Murapolu wpłynęły niecałe 24 mln zł. Reszta poszła na spłatę pożyczki, jaką deweloper zaciągnął w swojej spółce zależnej Aoram (to do niej trafiły akcje Skarbca, wcześniej została sprzedana za niewielką kwotę). Kilka dni później za 6,2 mln euro Murapol pozbył się nieruchomości pod Berlinem, a zaraz potem 10 proc. akcji innego dewelopera – Pol nordu.

W przypadku udziałów w Skarbcu i Polnordzie sprzedaż odbyła się ze stratą dla Murapolu.

Do tego dochodzi niespodziewana – jak przedstawiał to „Przegląd Sportowy” – rezygnacja z kupna większościowego pakietu klubu piłkarskiego Widzew Łódź.

W ubiegłym tygodniu spółka poinformowała zaś o rezygnacji z zasiadania w radzie nadzorczej Michała Sapoty. Jeszcze kilka miesięcy temu był on prezesem firmy.

A w piątek opublikowany został jeszcze jeden komunikat: o przedterminowym wykupie przez spółkę zależną Murapolu – Partner – obligacji wartych 40 mln zł. Deweloper podkreśla, że powodem wykupu nie było skutkiem naruszenia ustawy o obligacjach lub warunków emisji papierów. Stało się tak na żądanie obligatariuszy. Nie wyjaśniono, czym kierowali się wierzyciele Partnera.

– Emisje obligacji są dla wielu deweloperów, w tym również dla Murapolu, jednym z głównych źródeł finansowania. Nie widzimy jednak obecnie żadnych ryzyk dla posiadaczy naszych obligacji – warto podkreślić, że rynek mieszkaniowy rozwija się bardzo dobrze, sytuacja jest korzystna pod względem sprzedaży i popytu na mieszkania, widać lekką presję na wzrost cen. Nowy zarząd firmy wdrożył politykę uproszczenia struktury finansowania i wzmacniania struktury bilansu, a jednym z elementów tego procesu była sprzedaż aktywów nieoperacyjnych (Skarbiec Holding, Polnord, projekt w Berlinie). W wyniku powyższych transakcji jest uwalnianych ok. 120 mln zł. Spółka oczekuje, że przekazania mieszkań w roku 2018 będą skutkowały rekordowymi wpływami finansowymi – zapewnia Małgorzata Gaborek, rzeczniczka Murapolu.

Nie odpowiedziała na prośbę DGP o informacje o najbardziej aktywnych brokerach oferujących obligacje spółki. Jednym z oferujących był Polski Dom Maklerski, który sprzedawał również papiery GetBacku. Na swojej stronie internetowej Polski DM informuje, że w styczniu był zaangażowany w emisję spółki Partner (tę, która właśnie została wykupiona), w lutym pośredniczył w sprzedaży papierów zależnej od Murapolu spółki Abadon Real Estate (wartość emisji: 10 mln zł), a do lipca ub.r. – w niepublicznych emisjach Abadon RE o wartości 65 mln zł.

Jeden z naszych rozmówców z rynku kapitałowego zastanawia się nad skutkami, jakie może mieć pismo nadzoru: – Spółka jest od tego momentu na cenzurowanym. Rozumiem, że KNF chce się zabezpieczyć na wypadek jakichś problemów. Ale ponieważ w ten sposób sprawa staje się publiczna, z punktu wiedzenia emitenta jest to kłopot. Istotne będą też konsekwencje długoterminowe: w jakim momencie nadzór będzie decydował się na tego typu interwencje w przyszłości.