Jeden z liderów rynku deweloperskiego wyprzedaje aktywa. Ceny obligacji mocno się wahają. Różnice w sprawozdaniach „dla wszystkich” i dla posiadaczy długu pogłębiają się.
„Porządkowaniem struktury organizacyjnej” uzasadniano w czwartkowym komunikacie sprzedaż za niecałe 29 mln zł niemal 10 proc. akcji Polnordu, innej spółki deweloperskiej. Według zarządu Murapolu porządki odbywają się „w ramach przygotowań do przeprowadzenia oferty publicznej akcji spółki i wprowadzenia ich do obrotu giełdowego oraz uwalnianiem zasobów finansowych, które zostaną przeznaczone na inwestycje i wzmacnianie podstawowego biznesu grupy, tj. działalności deweloperskiej”.
Dzień wcześniej Murapol informował o pozbyciu się nieruchomości pod Berlinem. Cena sprzedaży: 6,2 mln euro. „Środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na finansowanie podstawowej działalności deweloperskiej grupy kapitałowej emitenta związanej z realizacją projektów mieszkaniowych na krajowym rynku nieruchomościowym”.
Serię transakcji rozpoczęła zapowiedziana 13 czerwca sprzedaż prawie jednej trzeciej akcji Skarbiec Holding, właściciela Skarbiec TFI. Udziały trafiły do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Aoram, która jeszcze niedawno była własnością Murapolu, ale została sprzedana udziałowcom innego TFI – Trigon. Wartość umowy: 63,6 mln zł. W gotówce do Murapolu trafiło 23,7 mln zł. Reszta poszła na spłatę pożyczki, jaką deweloper zaciągnął w Aoram.
W sumie do kasy dewelopera wpłynie (niemiecka transakcja ma być sfinalizowana do końca lipca) prawie 80 mln zł. Akcje Murapolu nie są notowane na giełdzie, za to odbywa się na niej obrót jego obligacjami. Ich ceny w ciągu ostatnich kilku sesji mocno się wahały. Do końca maja były jeszcze zbliżone do nominału, później jednak kursy zaczęły spadać. W przypadku papierów, których termin spłaty przypada jesienią 2019 r. i zimą 2020 r., ceny obniżyły się do 81,5–83 proc. Takie sytuacje na rynku długu nie zdarzają się często.
– Wpływ na ostatnie spadki na obligacjach Murapolu mogą mieć informacje o wyprzedaży aktywów spółki – ocenia Mateusz Wojdała z departamentu inwestycji kapitałowych NWAI Domu Maklerskiego. Wylicza, że w przypadku Skarbca deweloper w rok stracił prawie 6 mln zł. Z szacunków DGP wynika, że w przypadku Polnordu strata wyniosła ok. 4 mln zł. – Wydaje się, że inwestorzy odczytują powyższe ruchy jako chęć pozyskania szybkiej gotówki, co mogłoby świadczyć o problemach z płynnością spółki – wskazuje Wojdała.
Według raportu za 2017 r., który został zaprezentowany na początku kwietnia, grupa Murapolu dysponowała w końcu ub.r. niespełna 5 mln zł gotówki. Rok wcześniej było to 10,7 mln zł, a w końcu 2015 r. 13,3 mln zł. Pod koniec maja Murapol przedstawił również sprawozdanie pro forma. Tam „środki pieniężne i ich ekwiwalenty” wynosiły 134,8 mln zł. Ich wartość nie spadła – jak w regularnym raporcie – ale zwiększyła się w ciągu roku o 29,1 mln zł.
Spadki cen obligacji dewelopera zaczęły się niedługo po opublikowaniu raportu pro forma.
Różnic w stosunku do sprawozdania podstawowego jest więcej. W tym pierwszym bilans grupy jest o 60 proc. większy. Wynosi niemal 1,57 mld zł. W poprzednich latach różnice też były – ale mniejsze. W 2016 r. bilans pro forma był o niecałe 40 proc. większy niż regularny. W 2015 r. różnica wynosiła niecałe 16 proc.
Co lepiej oddaje sytuację Murapolu?
„Sprawozdanie statutowe prezentuje wyniki Murapolu z perspektywy jednostki inwestycyjnej. Jest to podstawowe ujęcie sprawozdań okresowych Grupy, zgodne ze standardami obowiązującymi tego typu podmioty. Natomiast sprawozdanie pro forma wychodzi naprzeciw oczekiwaniom inwestorów, którzy chcą ocenić i porównać wyniki Grupy Murapol z wynikami innych deweloperów notowanych na GPW” – odpowiedziała na nasze pytanie spółka.
Wpływ ujmowania wzrostu wartości spółek zależnych na wynik Murapolu opisał kilka tygodni temu felietonista DGP Artur Sierant („Powiedz mi, jak konsolidujesz, a powiem ci, kim jesteś”, DGP z 21 maja).
W przypadku „jednostki inwestycyjnej” zgodnie z międzynarodowymi standardami sprawozdawczości (MSSF) wzrost wartości spółek zależnych przekłada się na większy zysk. Ze sprawozdania regularnego wynika, że skonsolidowany zysk Murapolu wyniósł w ub.r. 120,1 mln zł. Był o 6,5 mln zł mniejszy niż rok wcześniej. Z deweloperskiego raportu pro forma wynika zaś, że ubiegłoroczny wynik był o ponad połowę mniejszy niż w 2016 r. – wyniósł 46,9 mln zł.
Zyski przekładają się z kolei na wysokość kapitałów spółki. W podstawowym raporcie skonsolidowane fundusze własne Murapolu wynosiły 437,4 mln zł. W raporcie pro forma w pozycji kapitał własny wykazano kwotę 323,5 mln zł (a po odjęciu części udziałów w spółkach zależnych, które nie należą do spółki: 263,4 mln zł).
Zapytaliśmy Murapol, czy w związku ze sprzedażą Skarbiec Holding są przesłanki do utraty statusu jednostki inwestycyjnej i czy w takim przypadku wyniki spółki byłyby zbliżone do prezentowanych w sprawozdaniu pro forma. Odpowiedź: „Transakcja sprzedaży akcji tej spółki pozostaje bez wpływu na status Murapol S.A. Spełnianie przez Murapol S.A. kryteriów jednostki inwestycyjnej oraz zgodność z MSSF 10 jest za każdym razem weryfikowana i potwierdzana przez firmę audytorską badającą raport okresowy”.
Audytorem jest spółka Poland Audit Services należąca do międzynarodowej grupy Crowe Horwath. Bada ona również raport pro forma.
„Sporządzanie przez Murapol obok sprawozdania statutowego, także sprawozdania pro forma jest wynikiem konsensusu pomiędzy spółką a oferującym jej obligacje i ich nabywcami” – informuje firma. I zaznacza, że sprawozdanie pro forma również podlega badaniu rewidenta.
Publikacja raportów pro forma to jeden z warunków emisji ostatnich serii obligacji Murapolu (i firma, i audytor zaznaczają, że takie sprawozdanie „przeznaczone jest dla posiadaczy obligacji serii T, U, W, Z wyemitowanych przez Murapol S.A. i nie powinno być wykorzystywane do celów innych niż wskazane powyżej). Inny: zadłużenie netto nie może przekraczać 120 proc. kapitałów. Według najnowszego raportu jest to 108 proc. Kapitały (305,4 mln zł) są pomniejszane o „wartość nieruchomości inwestycyjnych stanowiących nadwyżkę ponad 60 mln zł”. Z kolei w zadłużeniu (330,3 mln zł) brane są pod uwagę zobowiązania spółek zależnych – w części odpowiadającej zaangażowaniu Murapolu.
Na giełdowym rynku Catalyst są obecnie notowane obligacje Murapolu o wartości niemal 62,5 mln zł.