- Dopłaty to dobry pomysł. Pozwolą dotrzeć z publicznym wsparciem do tych, którzy tej pomocy najbardziej potrzebują - wyjaśnia Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości, operatora programu „Mieszkanie plus”.
W programie „Mieszkanie plus” państwo nie będzie już budować, tylko regulować?
Najważniejsze założenia pozostają bez zmian. Kluczowy cel to zwiększenie podaży mieszkań – o 100 tys. co roku. Oczywiście państwo nie jest w stanie samodzielnie tyle budować. Konieczne są współpraca z rynkiem oraz inwentaryzacja nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Od prawie trzech dekad państwu nie udało się stwierdzić, jakie grunty posiada i jak może je wykorzystać. To niepojęte. Stworzenie Krajowego Zasobu Nieruchomości miało głęboki sens – pod względem społecznym, jak i ekonomicznym. Rzecz teraz w tym, by ten zasób szybko wykorzystać pod budowę mieszkań.
Reklama
I tu jest pewien problem...
Część osób – także w samorządach – uznała, że KZN będzie wielkim państwowym deweloperem, który, za publiczne pieniądze, zrealizuje na „swoich” gruntach inwestycje mieszkaniowe. Tymczasem ustawa jasno wskazuje, że grunty KZN będą wystawiane w przetargach, a inwestycje mają realizować przedsiębiorcy na określonych zasadach w zamian za m.in. tańsze pozyskanie od KZN gruntu. Ten mechanizm, jak dotąd, nie zadziałał. Być może problem tkwi w zbytnim przeregulowaniu. To nie znaczy, że regulacje nie są potrzebne. Ale parametry, które były zakładane, mogły sprawiać, że deweloperom taka współpraca by się nie opłacała.

Reklama
Jak zatem zwiększyć podaż gruntów?
I to jest najważniejsze pytanie – bo gruntów dramatycznie brakuje. Nawet jedna trzecia powierzchni miast to grunty rolne i poprzemysłowe, na których nie da się szybko realizować inwestycji mieszkaniowych. Do tego dochodzi brak planów zagospodarowania przestrzennego lub istnienie przestarzałych. Stąd m.in. propozycja Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, by wprowadzić specustawę umożliwiającą szybkie przekształcanie nieruchomości na cele mieszkaniowe.
Minister Kwieciński zapowiedział, że czas na uzyskanie pozwolenia na budowę ma się skrócić do pół roku.
Jeśli centra największych polskich miast nie są objęte planami zagospodarowania przestrzennego lub obowiązują tam stare plany, proces przygotowania przez inwestora inwestycji ciągnie się nierzadko latami. Szybka ścieżka ma ten proces skrócić. Oczywiście inwestor będzie musiał uzyskać zgodę gminy na odstępstwo od planu.
A skąd pieniądze na dodatkowe inwestycje? REIT?
REIT pozwoliłyby zaktywizować kapitał drobnych inwestorów. Ustawa o REIT zrównałaby pod względem podatkowym sytuację inwestorów indywidualnych i wielkich podmiotów instytucjonalnych. Chodzi o to, żeby zachęcić drobnych inwestorów, by zainteresowali się spółkami typu REIT. Dzisiaj spotykają się oni z dwoma problemami. Żeby zainwestować prywatnie w mieszkanie, trzeba mieć kilkaset tysięcy złotych. Ktoś, kto chce zainwestować kilka tysięcy, nie ma takiej możliwości. Gdyby mógł zainwestować w REIT, jego pieniądze mogłyby tworzyć wartość dodaną na rynku mieszkaniowym. Drugi problem to ryzyko koncentracji. Jeśli ktoś chce zainwestować 200 tys. zł, to kupuje jedną kawalerkę. Ryzykuje, bo – mówiąc obrazowo – wszystkie jajka wsadza do jednego koszyka. No i musi sam zarządzać lokalem, pobierać czynsz. Inwestując te same pieniądze w REIT, można zyskać stały strumień dywidendowy i rozłożyć ryzyko na różne lokalizacje.
I nie martwić się o niepłacących lokatorów?
Rynek inwestycji instytucjonalnych na wynajem od dawna sygnalizował, że prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy nie były zrównoważone. Odpowiedzią na te postulaty są m.in. wprowadzone niedawno regulacje dotyczące najmu instytucjonalnego. Oczywiście mieszkanie jest dobrem szczególnym, stąd nie może być mowy o wyrzucaniu ludzi na bruk. Potrzebne jest wsparcie dla osób, które mają problem z płaceniem czynszu.
Stąd pomysł dopłat?
Rząd nie jest w stanie regulować wysokości czynszu na rynku mieszkaniowym. Widzimy też, że ustawowe zakazywanie przedsiębiorcom wynajmowania mieszkań za cenę wyższą niż określona w przepisach może prowadzić do tego, że dodatkowe mieszkania nie powstaną w ogóle. Stąd zapewne pomysł dopłat do czynszu.
To dobre rozwiązanie, bo pozwoli dotrzeć z publicznym wsparciem do tych, którzy tej pomocy najbardziej potrzebują. Te osoby nie powinny efektywnie ponosić kosztu najmu mieszkania na poziomie wyższym niż 10–20 zł/mkw. A jednocześnie zachowany zostanie rynkowy charakter inwestycji. Inwestorzy nie będą się bali inwestować, bo zamiast zakazów otrzymają dodatkowy bodziec.