Subskrybuj nas na Youtube
Po zmianach wydanie decyzji WZ będzie możliwe jedynie wówczas, gdy działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką z budynkiem innym niż pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną - mówi Anna Woźniakowska-Dębiec adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa proponuje zmianę przesłanek pozwalających na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak pisaliśmy wczoraj („Bez sąsiada się nie wybudujesz” DGP 195/2017) konieczne będzie bezpośrednie graniczenie z co najmniej jedną działką zabudowaną. W jaki sposób wpłynie to na rynek?
Jeżeli ta zmiana zostanie uchwalona, to bez wątpienia będzie stanowić poważne utrudnienie dla inwestorów. W praktyce na podstawie decyzji WZ będzie można budować jedynie plomby urbanistyczne. Obecnie zasada dobrego sąsiedztwa jest odnoszona pragmatycznie – do dowolnej działki w analizowanym obszarze. Zgodnie z orzecznictwem „przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość” (wyrok NSA, sygn. akt II OSK 551/05).
Po zmianach wydanie decyzji WZ będzie możliwe jedynie wówczas, gdy działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką z budynkiem innym niż pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną. Ponadto projekt zakłada nowy dodatkowy wymóg polegający na tym, że funkcja zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej musi być zgodna z dominującą funkcją terenów znajdujących się na obszarze analizowanym. Dzisiaj wystarcza, aby dana funkcja terenu tylko występowała w obszarze analizowanym.
MIiB tłumaczy potrzebę zmiany prawa dbałością o ład przestrzenny. Twierdzi też, że tak naprawdę przywraca pierwotną rolę decyzji WZ. Przekonują panią te argumenty?
Potrzeba harmonijnej regulacji wykorzystywania przestrzeni publicznej z uwzględnieniem zasad zrównoważonego rozwoju jest dostrzegana od lat. Temu jednak powinny służyć przede wszystkim regulacje ułatwiające i motywujące gminy do uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem projekt MIiB takich przepisów nie przewiduje. Zamiast tego proponuje ograniczenie możliwości uzyskiwania decyzji WZ. To zaś jedynie spowoduje zahamowanie procesu inwestycyjnego, ale nie przyczyni się do poprawy wyglądu naszych miast. Mamy więc do czynienia z odwróceniem problemu – zamiast poszukiwać rozwiązań prawnych, które pozwolą na inwestycje wpisujące się w ład przestrzenny, proponowane jest ograniczenie możliwości inwestycyjnych.
Wuzetki będą miały określony, dwuletni termin przydatności. Po jego upłynięciu, wygasną i postępowanie o ich wydanie trzeba będzie wszczynać na nowo. Te dwa lata to wystarczający czas?
Na pewno nie dla wszystkich inwestycji. Proces inwestycyjny charakteryzuje się tym, że zawsze należy liczyć się z nieprzewidzianymi wydarzeniami, które go spowolnią.
Bardziej jednak od samego terminu wskazanego w projekcie niepokoi mnie sztywność i automatyzm tej regulacji. Jeśli bowiem okoliczności w żaden sposób się nie zmieniły, to po co od nowa rozpoczynać całą procedurę? To niepotrzebne obciążenie i to nie tylko dla samego inwestora, ale również urzędników.
Rozumiem, że autorzy projektu chcieliby się zabezpieczyć przed sytuacjami, gdy coś zmienia się w otoczeniu. Jeżeli tak, to powinni jednak raczej wskazać na katalog okoliczności, których wystąpienie po upływie przewidzianego ustawą okresu powodowałoby wygaśnięcie decyzji.