Branża nieruchomości zaczyna oswajać się z decyzją Ministerstwa Finansów o ograniczeniu możliwości inwestycyjnych specjalnych spółek zarabiających na wynajmie. Resort kilka dni temu zaskoczył rynek informacją, że w pierwszej fazie pozwoli na tworzenie REIT-ów (ang. real estate investment truts) zarabiających wyłącznie na mieszkaniach. Wcześniej planował, że tego rodzaju spółki, korzystające ze zwolnień podatkowych, będą zarabiać też na obiektach komercyjnych, czyli biurach, centrach handlowych czy magazynach. MF nowy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu przedstawi w najbliższych miesiącach, a same przepisy zaczną działać w 2018 r.



Taka wolta zaskoczyła podmioty koncentrujące się na budowie i wynajmie powierzchni komercyjnych. Tu projekty przygotowywane pod wejście w życie ustawy o polskich REIT-ach są bowiem najbardziej zaawansowane. Jeśli ustawa ich nie obejmie, stracą istotną przewagę nad innymi grupowymi formami inwestowania w nieruchomości, szczególnie przez inwestorów indywidualnych. Dywidendy wypłacane przez REIT-y akcjonariuszom będą zwolnione z podatku dochodowego.
– Jednorazowe opodatkowanie dochodów z nieruchomości uzyskiwanych poprzez REIT jest warunkiem koniecznym z punktu widzenia zainteresowania inwestorów indywidualnych. Bezpośrednie inwestycje, głównie w mieszkania na wynajem, są opodatkowane jednorazowo. Jeśli chcemy zachęcić do inwestowania poprzez REIT-y, nie możemy dokładać drugiego podatku – wskazuje Radosław Świątkowski, współzałożyciel i partner zarządzający grupy Reino Partners.
Reklama
Z branży płyną jednak głosy, że na rynku nie brakuje chętnych do inwestowania w obiekty komercyjne, w związku z czym nie należy spodziewać się, że projekty zostaną przez pomysłodawców zarzucone. Chętni na REIT-y uważnie przyjrzą się m.in. możliwościom, jakie daje zagraniczne prawodawstwo.

Reklama
– Jeśli ustawa nie pozwoli na inwestowanie w nieruchomości magazynowe, weźmiemy pod uwagę legislację innego kraju i prawdopodobnie oprzemy REIT na prawie luksemburskim. Nasz pierwszy REIT będzie skonstruowany z polskich aktywów MLP Group o wartości około 1 mld zł. – informuje Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. Docelowo firma chce stworzyć kilka REIT-ów.
W takiej sytuacji także Reino Partners zapowiada, że zaproponuje struktury zagraniczne, które upubliczni na giełdzie zagranicznej i polskiej. Spółka już od 3 lat tworzy polskie fundusze i spółki działające w modelu REIT. Teraz zarządza trzema podmiotami z aktywami wartymi łącznie ponad 120 mln euro. Specjaliści zaznaczają jednak, że takie rozwiązanie, czyli debiut na giełdzie i możliwość dotarcia do szerokiego grona inwestorów, będzie możliwe raczej w przypadku podmiotów dysponujących dużym pakietem aktywów. Na akcje podmiotów z mniej rozbudowanymi i zdywersyfikowanymi portfelami z powodu ryzyka może nie być wielu chętnych.
– Tym mogą pozostać popularne na polskim rynku nieruchomości zamknięte fundusze inwestycyjne czy tworzenie spółek nienotowanych na giełdzie, ale działających podobnie jak REIT i maksymalnie korzystających z dozwolonych odliczeń podatkowych. To jednak oznacza, że nadal będzie się nimi interesować ograniczona grupa inwestorów. W tej formie będą czekać na otwarcie polskich REIT-ów na obiekty komercyjne – ocenia specjalista od zakupów inwestycyjnych nieruchomości w międzynarodowej firmie doradczej.
Część spółek liczy, że decyzja MF nie jest ostateczna i uda się jeszcze przekonać urzędników do koncepcji specjalnych spółek zarabiających na wynajmie i mieszkań, i innego typu obiektów. Ale ministerstwo potwierdza, że projekt ustawy obejmie jak na razie tylko mieszkania.
– Inwestycje w nieruchomości komercyjne zostaną objęte ustawą wtedy, kiedy sytuacja rynkowa w tym sektorze nie będzie stwarzała nadmiernego ryzyka dla inwestorów – podaje biuro komunikacji i promocji MF.
Taką postawę może wzmocnić najnowszy raport NBP o sytuacji na rynku nieruchomości w II kw. 2017 r., w którym podano, że w segmencie komercyjnym kontynuowany był proces narastania nierównowagi wynikającej z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do dość stabilnego popytu, i dotyczyło to szczególnie najmu powierzchni biurowych oraz handlowo-usługowych. To m.in. pod wpływem opinii NBP resort postanowił ograniczyć działanie REIT-ów do mieszkań.
Zarządzający nieruchomościami wskazują z kolei, że decyzja MF utrwali sytuację, w której segment komercyjny jest zdominowany przez zagranicznych właścicieli, a bańka nieruchomościowa zawsze najbardziej dotyka właścicieli mieszkań i domów.
1,5 mld euro warte były inwestycyjne transakcje kupna nieruchomości komercyjnych w Polsce w I połowie 2017 r
12,77 mld zł warte były w tym czasie (wg NBP) transakcje kupna nowych mieszkań w siedmiu polskich aglomeracjach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław).