Zamiana lokalu na mniejszy lub bardziej przestronny jest łatwiejszą procedurą w porównaniu z transakcją kupna mieszkania. W przypadku zamiany mieszkań własnościowych będących odrębnymi nieruchomościami procedura wygląda nieco inaczej niż w przypadku, gdy strony są najemcami lokali komunalnych lub posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Podstawowym sposobem nabycia mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym jest jego zakup. Stąd też lwią część ogłoszeń mieszkaniowych stanowią oferty sprzedaży. Dodatkowo jednak na zasobnym rynku mieszkań od osób prywatnych (na portalach ogłoszeń) można spotkać oferty zamiany lokali mieszkalnych, rzadziej innych. Zazwyczaj chodzi tu o zbycie się lokalu zbyt małego / zbyt dużego na odpowiednio większe / mniejsze. Do tego dochodzi także kwestia standardu wykończenia, przeznaczenia (np. dla dorosłego dziecka, na cele biznesowe, etc.) oraz lokalizacji. Do zamiany nadają się zarówno lokale własnościowe, które mają wyodrębnioną księgę wieczystą jak i mieszkania oparte o spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu.

Mieszkania własnościowe

Do najprostszych zdecydowanie należy procedura zamiany pomiędzy kontrahentami mieszkań własnościowych. Naczelną zasadą przy każdej transakcji łączącej się z przeniesieniem własności nieruchomości jest oczywiście dochowanie formy aktu notarialnego, co ma na celu zapewnienie pewności obrotu. (Art. 158 kodeksu cywilnego mówi bowiem: Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.). Zatem sama zamiana musi być dokonana w kancelarii notarialnej. Treścią takiej czynności prawnej jest zobowiązanie się jednej strony (kontrahenta) do przeniesienia potwierdzonego prawa własności do danego mieszkania w zamian za analogiczne zobowiązanie drugiej strony umowy do przeniesienia potwierdzonego prawa do innej nieruchomości, najczęściej mieszkania.

Przed umówioną wizytą u notariusza strony powinny porozumieć się co do dopłaty, którą ma uiścić jedna ze stron, kwestii sposobu i czasu przekazania lokali, zapłaty kosztów notarialnych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron powinna też przed zawarciem umowy dokładnie zapoznać się z księgą wieczystą lokalu, który zamierza nabyć. Aby otrzymać dostęp do treści księgi wieczystej należy poprosić kontrahenta o jej numer i wpisać go do internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych dostępnej pod adresem ekw.ms.gov.pl. Można też przejrzeć księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego miejscowo dla danego mieszkania. Do tego także wystarczy tylko numer danej księgi.

Jak czytać księgę wieczystą? Każda księga wieczysta nieruchomości ma taki sam podział. Zawiera cztery działy. Pierwszy dział zawiera informacje podstawowe o danym lokalu, np. jego powierzchnię, jak również informacje o prawach przysługujących właścicielowi, np. w zakresie parkingu. W dziale drugim zamieszczone są dane właściciela lub właścicieli lokalu. Dział trzeci księgi wieczystej informuje o ewentualnych obciążeniach mieszkania, np. w postaci wszczętej egzekucji komorniczej. W ostatnim, czwartym dziale księgi wieczystej znajdują się informacje o ewentualnych hipotekach, np. wpisanych przez bank. Odpis z księgi wieczystej można uzyskać przez internet (link), bezpośrednio w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego albo listownie.

Po oszacowaniu wartości rynkowej lokali biorących udział w transakcji strony uzgadniają wysokość dopłaty.

U notariusza potrzebne będą:

  • dowody osobiste kontrahentów
  • odpis z KRS w przypadku osób prawnych (np. gdy jedną ze stron jest spółka; mogą być wymagane także inne umocowania zależne od sposobu reprezentacji danego podmiotu)
  • odpisy zwykłe z ksiąg wieczystych
  • dokumenty poświadczające podstawy nabycia lokali (np. wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku)
  • zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych
  • zaświadczenia z urzędu gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości
  • w przypadku małżonków konieczne jest ustalenie czy nie istnieje pomiędzy nimi umowa majątkowa małżeńska, orzeczenie o separacji lub inna podstawa regulująca małżeńskie stosunki majątkowe
  • zaświadczenia o zameldowanych (w celu ustalenia, że w lokalach nikt nie jest zameldowany)
  • zaświadczenia właściciela gruntu (np. gminy) o braku zaległości w opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu (jeśli dotyczy)

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

W przypadku mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu możliwa jest zamiana na inne mieszkanie ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu - czyli tzw. zamiana spółdzielcza - lub zamiana na lokal własnościowy (stanowiący odrębną nieruchomość). Procedury są tu analogiczne. Dodatkowymi dokumentami potrzebnymi do dokonania zamiany będzie w tym przypadku: zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej stwierdzające komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przydział lub umowa ze spółdzielnią oraz zaświadczenie ze spółdzielni wydane do celów wieczystoksięgowych (jeśli lokal nie ma założonej księgi wieczystej).