- Użytkowanie wieczyste nie powstrzymuje zasiedzenia. I słusznie - uważa Anna Maksymiuk, adwokat w Kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 57/16), zgodnie z którą samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie. Spodziewała się pani takiego rozstrzygnięcia?
Powiem szczerze, że nie jestem bardzo zaskoczona. Uchwałę należy przyjąć jednak z zadowoleniem. Zapewne ujednolici orzecznictwo, które w tym zakresie bywa różne. Aczkolwiek moim zdaniem przeważający już dziś był nurt dopuszczający zasiedzenie w sytuacji, która trafiła pod rozstrzygnięcie SN.
Jaki był zatem stan faktyczny?
W omawianej sprawie wniosek o zasiedzenie dotyczył dwóch działek wchodzących w skład większej nieruchomości. Ta – wraz ze spornymi działkami – została oddana w użytkowanie wieczyste na rzecz spółdzielni pracy. Cały szkopuł w tym, że wskazane działki nigdy nie zostały objęte w posiadanie przez użytkownika. Nie objął ich również jego następca prawny. Przez ostatnie 50 lat gospodarował za to na nich właściciel sąsiadującej nieruchomości. Działki ogrodził siatką na podmurówce, przyłączył do swojego majątku i na części uprawiał rośliny. Kwestia samoistności posiadania w zakresie możliwości nabycia prawa własności w złej wierze nie budziła zatem jakichkolwiek wątpliwości. Do rozstrzygnięcia pozostało zagadnienie dopuszczalności zasiedzenia nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym.
I to, że takie zasiedzenie jest możliwe, przesądził właśnie Sąd Najwyższy. Mimo że dotąd nie we wszystkich orzeczeniach taki pogląd prezentował.
Rzeczywiście, do tej pory zdarzały się orzeczenia – i to również Sądu Najwyższego, jak choćby postanowienie z 2012 r., sygn. akt II CSK 127/11, w których wskazywano na niedopuszczalność nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie w razie obciążenia tej nieruchomości prawem użytkowania wieczystego. Argumentem przemawiającym przeciwko takiej możliwości miało być to, że prawne możliwości działania Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w przypadkach zasiadywania nieruchomości przez osoby trzecie są ograniczone. Sąd Najwyższy wskazał, że właściciel musiałyby na bieżąco śledzić losy nieruchomości oddanej w użytkowanie. Jednakże takie monitorowanie na niewiele by się zdało – właściciel gruntu nie ma bowiem instrumentów prawnych, które umożliwiałyby mu ingerencję w uprawnienia użytkownika z tej tylko przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia. Rozwiązanie użytkowania wieczystego nie jest możliwe tylko z tego powodu, że nieruchomością włada inna niż użytkownik osoba, gdy grunt wykorzystywany jest zgodnie z przepisami i umową o oddanie w użytkowanie wieczyste.
Pani się z takim stanowiskiem zgadzała?
Nie. Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności, które następuje ex lege z upływem oznaczonego terminu wykonywania posiadania przez osobę nieuprawnioną. Brak jest podstawy prawnej, która wyłączałaby posiadanie prowadzące do zasiedzenia w stosunku do posiadania nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym. Bierna postawa właścicieli nieruchomości i brak kontrolowania granic nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym i faktycznego sposobu korzystania z takiej nieruchomości przez wiele lat musi skutkować rozstrzygnięciem o zasiedzeniu. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego mają wystarczająco dużo czasu (nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wymaga samoistnego posiadania przez 20 lat w razie dobrej wiary i 30 lat w razie złej wiary – red.), aby dostrzec potencjalne zagrożenie zasiedzenia swojej nieruchomości, nawet jeżeli jest ona w użytkowaniu wieczystym, i podjąć odpowiednie kroki prawe. Takie są obowiązki właściciela.
