- Potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju to dziura bez dna. Można na ten cel wydać dowolną ilość pieniędzy - uważa Mirosław Barszcz, prezes BGK.
Mamy pierwsze efekty programu „Mieszkanie plus”...
To inwestycja w Białej Podlaskiej, realizowana z części samorządowej programu. Szybko to przeprowadziliśmy: 1 września wysłałem listy do wszystkich prezydentów miast z propozycją zaangażowania się w program. Biała Podlaska była jednym z pierwszych miast, które odpowiedziały. Już 12 października podpisaliśmy list intencyjny, przez kolejne dwa miesiące trwały uzgodnienia umowy inwestycyjnej, którą podpisaliśmy 12 grudnia, a dziś ruszamy z budową186 mieszkań w blokach.
Jak to wygląda organizacyjnie?
Inwestorem jest fundusz. My finansujemy inwestycję, odpowiadamy za jej realizację. Biała Podlaska przekazała nam dobrze przygotowany grunt, ze wszystkimi projektami i pozwoleniem na budowę. Sam proces zamówienia, doprowadzenia do podpisania umów z generalnym wykonawcą – przy zachowaniu pełnej transparentności – w ciągu 10 dni to jest coś, czym my możemy się pochwalić.
Wykonawcę też wybierał fundusz?
Tak.
Jaka będzie forma własności tych budynków?
To my będziemy jej właścicielem, będziemy wynajmować mieszkania i czerpać przychody z czynszów.
Co ma z tego miasto?
Dostaje pewną liczbę mieszkań w rozliczeniu za grunt.
Ta formuła będzie używana w umowach z kolejnymi samorządami?
Tak. Jeszcze nie spotkaliśmy się z samorządem, który miałby w pełni zaspokojone potrzeby w dziedzinie budownictwa komunalnego czy socjalnego. Katowice mieszkania, które otrzymają w rozliczeniu, będą chciały przekazać uzdolnionym studentom. Po to, żeby zatrzymać ich w mieście.
Inwestycja w Białej Podlaskiej zakończy się sukcesem? Będą chętni na najem mieszkań?
To nie jest działka w szczerym polu, tylko wewnątrz wybudowanego osiedla, z dostępem do szkół, sklepów, dobrze skomunikowana. Liczba mieszkań – 186 – nie jest duża. Chętnych jest o 60 proc. więcej. Przygotowując się do inwestycji, bada się, ile osób potencjalnie chciałoby z niej skorzystać.
Ile będzie wynosił czynsz?
Nie powinien być większy niż 13–15 zł za metr kwadratowy plus opłaty eksploatacyjne i media. To poniżej lokalnej średniej, która wynosi 21 zł za metr plus media za wynajem.
Kiedy skończycie inwestycję?
Jeśli będziemy mieli szczęście i pogoda będzie sprzyjać, to klucze będziemy mogli wydawać przed końcem 2017 roku.
Na ile to jest pilotaż, a na ile wzorcowy przykład, który zostanie niedoścignionym wzorem?
W tej chwili robimy inwestycje w oparciu o projekty przygotowane przez samorządy. Mamy ich jeszcze kilkanaście, ruszą w ciągu najbliższych miesięcy. My stajemy się operatorem finansowym, ale również używamy naszych zasobów, żeby organizować przetargi i zamówienia. Nasze doświadczenie pozwala nam na uzyskanie lepszych cen niż te, które mógłby uzyskać samorząd. Natomiast docelowe, wzorcowe projekty z programu „Mieszkanie plus” będziemy chcieli rozpoczynać w przyszłym roku. W tym nowoczesne inwestycje z prefabrykatów, które pozwalają na skrócenie czasu i spadek kosztów.
Technologia kluczem do powodzenia?
Ma kilka zalet. Gros materiałów produkuje się w hali maszynowo, są wykonywane w wysokich standardach. Są też nowe elementy architektoniczne, np. parkingi wolno stojące, by budować z większą gęstością i ograniczyć koszty mediów.
Nasz rynek prefabrykatów da radę z zamówieniami?
Rynek ma się świetnie, a dzięki nam może poczuć się jeszcze lepiej. Jest co najmniej 10 firm współpracujących z zagranicą. Ich rynki zbytu to Skandynawia i Niemcy. 99,9 proc. polskiej produkcji trafia do tych krajów. Firmy twierdzą. że już dziś mogą zwiększyć produkcję o 40 proc. To oznacza że oprócz bieżącej produkcji na eksport dadzą radę wyprodukować 30 tys. mieszkań rocznie.
Dla Kowalskiego prefabrykat to wielka płyta, Alternatywy 4. Ne kojarzy się dobrze.
Prefabrykaty dziś nie mają nic wspólnego z wielką płytą. Dziś to milimetrowa dokładność, surowe normy przewodnictwa cieplnego, elementy otynkowane z zewnątrz i wewnątrz w świetnej jakości. W tych elementach nie trzeba już kuć tynku pod przewody, bo to wszystko jest odlane. Widziałem budowę w Szwecji, gdzie składano wieżowiec z polskich prefabrykatów – piętro o powierzchni 500 m ośmiu ludzi stawiało w tydzień. Wszystko to przy najwyższej jakości w czasie krótszym o 30 proc.
Jak to się przełoży na cenę?
Mieszkanie może być oddawane w standardzie deweloperskim bez białego montażu i podłóg. Koszty nie powinny być wyższe niż 2,3 tys. brutto, bez ceny gruntu.
Jak wymusić na wykonawcach stosowanie tej technologii?
Jesteśmy inwestorem i to my stawiamy wymogi.
Jesteście jednym z filarów programu „Mieszkanie plus”, ale niejedynym.
Naszym zadaniem jest realizacja części komercyjnej projektu. Temu poświęcamy sto procent uwagi.
Ostatnio opublikowano projekt ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym. Powołanie go to dobry pomysł?
To jest równoległe przedsięwzięcie wobec nas. NFM ma działać jak agencja rządowa, realizować swoje zadania jako podmiot publiczny. Czyli jak np. Agencja Mienia Wojskowego sprzedaje swoje grunty, by pozyskane pieniądze przeznaczać na potrzeby armii, tak NFM będzie obracał gruntami, które znajdą się w jego zasobach po to, żeby realizować politykę mieszkaniową państwa. Będzie też mógł być inwestorem w zarządzanym przez nas funduszu.
Ja może wyglądać współpraca między wami?
Będziemy traktować NFM tak jak każdego inwestora. Jak np. samorządy, spółki Skarbu Państwa.
Jak duży ma być ten wasz filar programu „Mieszkanie plus”? Resort infrastruktury i budownictwa mówi o deficycie 900 tys. mieszkań.
Są światowe statystyki, w których eksperci wyliczyli deficyt w Polsce na 7–8 mln mieszkań wszystkich typów łącznie z substandardowymi. Potrzeby mieszkaniowe to dziura bez dna, można na ten cel wydać dowolną ilość pieniędzy.
Finansowanie waszej części programu będzie na zasadach komercyjnych?
Cała nasza działalność ma być na zasadach komercyjnych. Dziś naszym jedynym inwestorem jest BGK, który za zainwestowane pieniądze ma otrzymać bardzo dobrą stopę zwrotu – lepsza niż jakakolwiek lokata bankowa, dostępna na rynku. Więc pierwsze projekty zostaną zrealizowane z pieniędzy funduszu, ale już szukamy innych możliwości finansowania zewnętrznego. Myślimy o obligacjach dla obywateli czy firm, o listach zastawnych. Rozmawiamy z instytucjami międzynarodowymi. Koszt pozyskania pieniądza jest kluczowy, zwłaszcza przy umowach na dojście do własności, gdzie ułamki procenta decydują o rentowności.
Jaki front inwestycyjny jesteście w stanie rozwinąć?
W niecałe cztery miesiące, licząc ostrożnie, stworzyliśmy potencjał inwestycyjny pozwalający zbudować na 180 ha gruntów 15 tys. mieszkań. To trzy razy tyle, co produkcja największych polskich deweloperów. Nie znaczy, że zrealizujemy wszystkie inwestycje na podstawie podpisanych listów intencyjnych, ale podpisujemy kolejne. Dziś następny list w Opolu, a w Jarocinie umowa z wykonawcą.
Ile mieszkań w ramach BGK Nieruchomości będzie powstawać rocznie?
Nie jesteśmy programem rządowym sensu stricto. Nie dam precyzyjnej odpowiedzi. Szukamy inwestorów. Dziś mamy 5 mld zł, a dzięki lewarowaniu możemy zwiększyć je do 15 mld zł. Przeciętny koszt mieszkania w programie to 150 tys., czyli dzięki tym 15 mld można wybudować 100 tys. mieszkań. Ale szukamy innych inwestorów, bo im więcej pieniędzy, tym większy lewar i więcej mieszkań. A ponieważ potrzeby są nieskończone, a stopa zwrotu przyzwoita, to liczymy na zainteresowanie różnych inwestorów.
Kiedyś mówiono o 3 mln mieszkań, czy wybudowanie tylu jest realne?
Trzeba by na to 450 mld zł, żaden budżet tego nie udźwignie. Nie mamy takich ambicji jako fundusz, ale liczymy, że ruszenie projektu spowoduje aktywizację kapitału prywatnego, że inwestycjami w budownictwo zainteresują się fundusze polskie i zagraniczne. Wtedy stanie się to realne.