Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Oddanie zadłużonego lokalu pożyczkodawcy to jedna z prezydenckich propozycji dla klientów nieradzących sobie ze spłatą kredytów, szczególnie frankowych. Jakie będą jej skutki dla rynku nieruchomości i sektora finansowego?
Pozbycie się długu wraz z mieszkaniem to pierwszy konkretny pomysł, który nie budzi wątpliwości natury konstytucyjnej, bo nie faworyzuje wybranej grupy społecznej – taka opcja otwarta byłaby dla wszystkich kredytobiorców. Wydaje się też realny, bo rozwiązanie takie popierają liberałowie związani z rządzącym PiS-em, m.in. Michał Krupiński, były wiceminister skarbu w rządzie Jarosława Kaczyńskiego, a dziś dyrektor zarządzający w Bank of America Merrill Lynch. Patent sprawdził się m.in. w USA. Pytanie, jak zadziałałoby w Polsce, gdzie z ok. 150 tys. kredytów frankowych prawie 40 tys. o 20–30 proc. i więcej przekracza wartość nieruchomości.
– Wprowadzenie takiego przepisu byłoby ciekawym eksperymentem. Amerykański model jest tak skonstruowany, że wzmacnia trend, dążąc do szybkiego rozładowania rynkowych nierówności. To może jednak sprowadzić mocne turbulencje tak na rynek nieruchomości, jak i sektor bankowy – ocenia Krzysztof Rosiński, prezes Getin Noble Banku. Widać to było w 2009 r., kiedy wraz ze wzrostem bezrobocia właściciele nieruchomości masowo oddawali do banku klucze do swoich mieszkań. W najgorszym momencie kryzysu rocznie do pożyczkodawców wracało niemal milion domów. Banki szybko wystawiały je na sprzedaż, podaż na rynku wtórnym zwiększyła się, a wraz z tym spadły ceny. Ta sytuacja utrzymała się do 2013 r. Potem rynek dostosował się do nowych warunków.
Czy u nas byłoby podobnie? Polacy są przywiązani do swoich mieszkań i mogą nie płacić za wszystko inne, ale raty od hipoteki regulują sumiennie. Z drugiej strony, jeśli wartość zobowiązania przekroczyła wartość lokalu, racjonalnie byłoby zwrócić klucze bankowi.
– Przy takich rozwiązaniach istotne są szczegóły zapisów. Na przykład, czy ustawa zagwarantuje, że osoba oddająca mieszkanie będzie miała czyste konto i bez przeszkód może się udać do banku po kolejny kredyt – mówi Krzysztof Rosiński. To rozwiązanie działa w USA i mocno ułatwia sprawę. Jednego dnia oddajemy mieszkanie zadłużone na 120–130 proc. wartości, drugiego kupujemy nowe, zachowując 20–30 proc. różnicy w cenie kredytu. Jakby się postarać i wytężyć wyobraźnię, można by nawet kupić od banku to samo mieszkanie, które się oddało.
Gdyby wszyscy frankowicze nieradzący sobie ze spłatą kredytów zdecydowali się zwrócić do banku klucze, na rynku pojawić by się mogło dodatkowo 20–30 proc. puli mieszkań oddawanych rocznie do użytkowania. Spadek cen byłby nieunikniony, co spowodowałoby, że gwałtownie zaczęłoby przybywać kolejnych kredytobiorców, których kredyty byłyby wyższe od wartości nieruchomości. Działając racjonalnie, powinni oddać swój lokal i za te same pieniądze poszukać czegoś większego albo podobnej lokalizacji przy niższym budżecie. Może więc ruszyć lawina zagrażająca bankom.
Po kryzysie połączonym z gwałtowną przeceną nieruchomości tego typu masowych niewypłacalności klientów doświadczyli m.in. Hiszpanie. W 2010 r. Moody’s realną wartość strat na kredytach hipotecznych oszacował na 108 mld euro. Cały sektor znalazł się na skraju zapaści. Fali bankructw nie było tylko dlatego, że nadzór przymknął oko – pozwolił bankom przytrzymać nieruchomości w aktywach i nie robić ogromnych odpisów na utratę wartości. Jak policzył wówczas Moody’s, przy ówczesnym tempie zawiązywania rezerw Hiszpanie pokrywaliby straty przez pięć kolejnych lat.
Podobne zagrożenie mogłoby się pojawić i u nas, choć warunki rynkowe są korzystniejsze i pozwoliłyby częściowo zniwelować negatywne efekty – pieniędzy na rynku nie brakuje, czego doświadczyliśmy w 2009 r. Mimo wszystko konieczne byłoby zaangażowanie państwa, żeby ograniczyć wpływ rosnącej podaży na rynek. Można by np. rozszerzyć program inwestycji w mieszkania na wynajem realizowany przez BGK (obecnie 3–4 tys. mieszkań). Stopy zwrotu na rynku najmu są na tyle atrakcyjne, że znalazłoby się też pewnie refinansowanie. Jak przekonują eksperci REAS, polskimi nieruchomościami mieszkaniowymi zainteresowane są niemieckie fundusze hipoteczne, które szukają jednak dużych portfeli, jakich w Polsce dotychczas nie było. Banki mogłyby je dostarczać. Wówczas feralni pożyczkobiorcy nie musieliby się nawet wyprowadzać z mieszkań: w jednym dniu przestaliby być ich właścicielami, ale najemcami i zamiast rat płaciliby czynsz.
Sytuację dałoby się więc pewnie opanować, nawet z korzyścią dla mieszkalnictwa. Banki wyszłyby jednak ze sporymi stratami. Szacuje się, że z mieszkania odzyskuje się 60–70 proc. wartości.
Cały scenariusz opiera się jednak na tym, że frankowicze na masową skalę zaczęliby oddawać mieszkania. W USA i Hiszpanii hurtowy zwrot mieszkań do banków był jednak poprzedzony spadkiem cen nieruchomości, a później go tylko nakręcił. Do kryzysu dołożył się też wzrost bezrobocia i brak dochodów na spłatę rat. W Polsce zatrudnienie rośnie, a ceny mieszkań nigdy znacząco nie spadły.
Na oddaniu kluczy można zaoszczędzić 20 czy 30 proc. wartości kredytu, ale powstaje problem kosztów operacji, wyszukania nowego mieszkania i przeprowadzki. Motywacja może być więc zbyt słaba, by zjawisko stało się masowe. A nuż frank straci na wartości...
Samo wprowadzenie groźby oddania mieszkania z pewnością jednak zmiękczyłoby bankowców, tak jak operatorzy telefoniczni i telewizyjni zmieniają ton rozmowy, gdy klient osobiście stawi się, aby rozwiązać umowę. Wprowadzenie możliwości oddawania do banku mieszkań bez konsekwencji byłoby więc istotnym wzmocnieniem pozycji klienta, a bankowcy musieliby się nagimnastykować, aby nie musieć zwiększać rezerw.
