Zagadnienie sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, to istotny temat dla wielu Polaków, którzy chcą uciec od spłaty kredytu. Jakie są zatem możliwości? Przeanalizowaliśmy wszystkie opcje.
Reklama

Co 9. Polak zaciągnął kredyt, by kupić nieruchomość. Niestety, niektórzy chcieliby się wycofać z tego zobowiązania. Jakie zatem mają możliwości, by legalnie uciec od spłaty? Wyjść z tej sytuacji jest kilka, trzeba jednak pamiętać o tym, że ceny nieruchomości znacznie spadły, a to oznacza, że nasze mieszkania są często warte mniej niż kredyt, który na nie zaciągnęliśmy. Zanim jednak zaczniemy działać, musimy uregulować relacje z kredytodawcą. Niestety, bez zgody banku nie możemy sprzedać naszej nieruchomości.

Kupujesz mieszkanie, budujesz dom? Tutaj znajdziesz najlepsze kredyty! >>

Gotówka vs. hipoteka

Sytuacja wymarzona to taka, w której nabywca będzie chciał kupić nasze mieszkanie za gotówkę i to za kwotę, która bez problemu pokryje nasze zobowiązanie. Znim jednak dojdzie do transakcji sprawdźmy, czy bank nie naliczy sobie prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Niestety, może ona wynieść nawet 5%. Jeśli okaże się, że tak jest, to lepiej wstrzymać się od sprzedaży.

Reklama

Sytuacja będzie trochę bardziej skomplikowana, kiedy nabywca będzie chciał zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup naszego mieszkania, podczas gdy to jest już obciążone zobowiązaniem hipotecznym. Trzeba wiedzieć, że polskie prawo nie przewiduje możliwości wpisania do księgi wieczystej jednej nieruchomości hipotek ustanowionych na rzecz dwóch banków. Oznacza to tyle, że banki udzielające kredytu muszą się ze sobą porozumieć i ustalić przebieg dokonywanych operacji finansowych, by zabezpieczyć swoje interesy.

By dokonać takiej sprzedaży musimy otrzymać od kredytodawcy dwa dokumenty niezbędne do przeprowadzania akcji: zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia oraz promesę, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej pod warunkiem spłaty zadłużenia. Dopiero kiedy spłacimy kredyt, hipoteka zostanie zwolniona, a wtedy do księgi wieczystej nieruchomości będzie można wpisać nowego właściciela oraz nową hipotekę.

Frankowicze

W najmniej korzystne sytuacji są kredytobiorcy, którzy na zakup swojego mieszkania zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich. Z racji wzrostu kursu waluty zobowiązanie do spłaty znacznie przewyższa wartość mieszkania, dlatego przewalutowanie kredytu jest nieopłacalne. Na przykład, jeśli kilka lat temu pożyczyliśmy od banku 100 tys. franków, to kredyt miał wtedy wartość ok. 250 tys. zł, dziś zaś prawie 390 tys. zł, a to oznacza, że spłacając go, stracimy 140 tys. zł.

Co więcej, nie każdy bank wyraża zgodę na sprzedaż mieszkań obciążonych hipoteką we franku szwajcarskim. Oczywiście można negocjować z bankiem, proponując częściową spłatę zobowiązania z kwoty uzyskanej w wyniku transakcji sprzedaży oraz przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość (np. dom rodziców czy dziadków itp.), by zabezpieczyć resztę zobowiązania. W takiej sytuacji kredytodawca w pierwszej kolejności będzie wymagał zgody właścicieli domu. Będzie też chciał sprawdzić jego stan techniczny i wartość itp.

Warunkiem podstawowym jest jednak to, że nieruchomość ta nie może być zadłużona. Jeśli wszystko przebiegnie zgodnie z planem i instytucja finansowa wyrazi zgodę na przeniesienie hipoteki, to nasz dług zostanie przeniesiony, a my będziemy mogli sprzedać nasze mieszkanie. Nadal jednak będziemy musieli spłacać zaciągnięty kredyt.
Można jeszcze przenieść zobowiązanie na kupującego. To rozwiązanie jest jednak najtrudniejsze do zrealizowania. Co więcej, może być awykonalne z powodu zmian KNF-u w rekomendacji dotyczącej kredytów we frankach. Od lipca 2014 r. banki mogą udzielać kredytów tylko w walucie, w której się zarabia. Jeśli zatem mamy kredyt we frankach, to, żeby przenieść zobowiązanie, musielibyśmy najpierw przewalutować kredyt, a to, jak już wspominaliśmy, byłoby niekorzystne, bo wiązałoby się z koniecznością dopłaty.

A może wynajem?

Jeśli żadne z powyższych rozwiązań nie jest dla nas wystarczająco korzystne, to nie trzeba od razu załamywać rąk, możemy po prostu je wynająć. Ceny wynajmu w ostatnich latach wyraźnie wzrosły, dlatego jeśli mamy mieszkanie w dobrej lokalizacji i dobrze skomunikowane, to możemy pokryć spłatę naszej raty z czynszu od lokatora. Jeśli mamy jeszcze wystarczającą zdolność kredytową, to możemy wynająć mieszkanie i wziąć kredyt na zakup kolejnego. Jeszcze jednym rozwiązaniem jest podjęcie próby zamiany mieszkania.

Najbardziej aktualna porównywarka kredytów hipotecznych, kalkulatory kredytowe, artykuly i porady >>

Przedstawiliśmy kilka sposobów na to, jak sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. W zależności od naszej sytuacji musimy zdecydować się na ten, który będzie dla nas najbardziej korzystny.

Źródło: TotalMoney.pl