Kredyty hipoteczne: brać "Rodzinę na Swoim" czy czekać na dalszy spadek cen mieszkań?

Liczony na podstawie transakcji realizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker indeks cen transakcyjnych spadł w ciągu ostatniego roku o ponad 10 proc. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena metra kwadratowego mieszkania najbardziej obniżyła się w Łodzi (o 13,4 proc.) oraz Katowicach (o 12,9 proc.). W Toruniu i Gdańsku spadki sięgały blisko 10 proc., a w Warszawie (największy rynek mieszkaniowy w kraju) 8,1 proc.

Sprawdziliśmy, o ile musiałyby spaść ceny mieszkań aby, biorąc pod uwagę sumę rat kredytowych, warto było na te niższe ceny zaczekać zamiast kupić teraz mieszkanie droższe, ale z rządowymi dopłatami w ramach RnS. Wysokość dopłat (trwają osiem lat) jest wyliczana jako połowa odsetek liczonych wg tzw. stopy referencyjnej, którą co kwartał ogłasza Bank Gospodarstwa Krajowego. Do obliczeń wzięliśmy kredyt na 30 lat na kwotę 300 tys. zł, połowa odsetek wyliczona wg aktualnej stopy referencyjnej (7,04 proc.) wynosi dla tego przykładu 80,5 tys. zł. Zakładając marżę kredytową w wysokości 1,5 p.p. i uwzględniając rządowe dopłaty, daje to sumę rat w kwocie 610,7 tys. zł.

Policzyliśmy też, o ile musiałaby spaść cena mieszkania, aby suma rat wyniosła tyle samo, ale już bez wspomagania rządowymi dopłatami. Wychodzi na to, że aby kwoty zrównały się, cena mieszkania powinna obniżyć się do poziomu 265 tys. zł, czyli o 11,7 proc. Nie jest to niemożliwe, ale raczej mało prawdopodobne. Nawet jeśli obniżka byłaby kontynuowana, to w tym tempie na taki spadek cen trzeba by poczekać rok, może półtora.

Warto jednak zwrócić uwagę na to, że porównania dokonaliśmy nie zmieniając parametrów kredytu. A od kilku kwartałów dostęp do finansowania jest coraz trudniejszy, banki podnoszą marże i spada zdolność kredytowa klientów. Może więc zdarzyć się tak, że za rok czy półtora o kredyt z marżą 1,5 czy 1,7 p.p. będzie niezwykle trudno. Decyzja o czekaniu na tańsze mieszkanie nosi więc znamiona spekulacji. Równie dobrze można na niej zyskać, jak i stracić.

Aktualnie w Warszawie maksymalny pułap cen nieruchomości kwalifikujących się do programu RnS wynosi 5904 zł na rynku pierwotnym i 4723,20 zł na rynku wtórnym. Wartości te będą obowiązywały do końca września kiedy to BGK opublikuje nowe, na czwarty kwartał 2012 roku. W ostatnich kwartałach obserwujemy tendencję spadkową jest więc ryzyko, że od początku października limity będą niższe od aktualnych.

Na zaciągnięcie kredytu Rodzina na Swoim jest jeszcze kilka miesięcy, bo ostatni dzień składania wniosków o kredyty w RnS przypada 31 grudnia 2012 roku. Z danych BGK wynika, że w lipcu rozliczono 3715 kredytów RnS na kwotę 658,5 mln zł. Statystyki są podobne od kilku miesięcy, ale w porównaniu do ubiegłego roku notujemy wciąż spadki.