Utrzymuję się ze skromnej emerytury, ale mam mieszkanie o dużej wartości. Chcę je oddać bankowi w zamian za wpłatę na mój rachunek co miesiąc pewnej kwoty. Słyszałam, że już wkrótce będzie to możliwe. W jaki sposób powinnam załatwić formalności? Czy bank poinformuje mnie o wysokości wypłacanych rat przed zawarciem umowy? I jeszcze jedno – córka mieszka obecnie za granicą, ale chciałabym, żeby po mojej śmierci mogła odzyskać mieszkanie, jeśli zdecyduje się na powrót do kraju. Czy będzie to możliwe – zastanawia się pani Aniela.
Właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty oraz osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będą mogli zawrzeć z bankiem umowę o odwrócony kredyt hipoteczny, ale dopiero po wejściu w życie przepisów ustawy z 23 października 2014 r., czyli po 30 dniach od ogłoszenia przepisów w Dzienniku Ustaw. Na podstawie takiej umowy kredytobiorca otrzyma jednorazowo albo w ratach wskazaną przez bank kwotę. Raty będą wypłacane w wysokości i przez czas określony w umowie, a osoba, która zawarła ją z bankiem, aż do śmierci pozostanie właścicielem lokalu i będzie mogła w nim mieszkać. Spłatę kwoty kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami bank zabezpieczy przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub prawie oraz ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa.
Przed podpisaniem umowy bank zobowiązany jest poinformować panią Anielę o zasadach i trybie jej zawarcia oraz o wzajemnych prawach i obowiązkach. Co najmniej 14 dni przed tą datą powinien doręczyć jej formularz informacyjny (na życzenie kredytobiorcy w wersji papierowej lub elektronicznej) o kredycie, jaki chce jej przyznać, oraz o warunkach jego wypłaty i spłaty. Bank ma z kolei prawo domagać się od kredytobiorcy, aby jeszcze przed zawarciem umowy przedstawił dokumenty i informacje o innych zadłużeniach oraz o stanie prawnym mieszkania.
Opierając się na informacjach znajdujących się w formularzu, kredytobiorca może ocenić, czy zawarcie umowy na wskazanych w niej warunkach będzie dla niego korzystne. Zanim ją podpisze, powinien zwrócić szczególną uwagę na swoje prawa (np. do odstąpienia od umowy) i obowiązki. Bank najprawdopodobniej zobowiąże kredytobiorcę do posiadania w okresie pobierania kredytu ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, utrzymywania jej w stanie niepogorszonym i dokonywania bieżących napraw i remontów, a także terminowego płacenia podatków i obowiązkowych opłat związanych z korzystaniem z niej.
W umowie powinny zostać też określone warunki jej wypowiadania. Bank np. będzie mógł wypowiedzieć umowę, jeśli kredytobiorca bez jego zgody przeniesie na osoby trzecie własność nieruchomości lub doprowadzi do istotnego zmniejszenia wartości lokalu. Okres wypowiedzenia wyniesie wówczas 30 dni. Od umowy będzie mógł odstąpić również kredytobiorca. Jeśli takie oświadczenie złoży w ciągu 30 dni od jej zawarcia, nie musi podawać przyczyny, nie poniesie też dodatkowych kosztów. Musi natomiast zwrócić opłaty, które poniósł bank w związku z zawarciem umowy na rzecz organów administracji państwowej lub sądów oraz pobraną już kwotę kredytu wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy. Późniejsza rezygnacja z umowy (z zachowaniem 30-dniowego terminu wypowiedzenia) będzie się wiązała ze spłatą całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części. Bank nie przejmie nieruchomości, jeśli kredytobiorca lub po jego śmierci spadkobiercy zwrócą wypłaconą kwotę wraz z odsetkami (należnymi do dnia spłaty) i innymi kosztami (np. prowizjami), które nie zostały uregulowane.
W razie śmierci kredytobiorcy bank na swojej stronie internetowej zamieści informację o możliwości rozliczenia kredytu przez spadkobierców i wskaże termin, w którym powinno to nastąpić. Taką informację przekaże również na piśmie osobie wskazanej w umowie odwróconego kredytu hipotecznego do kontaktu po śmierci kredytobiorcy. Dlatego zawierając umowę z bankiem, pani Aniela powinna domagać się, aby została zamieszczona w niej córka. Informacje mogą też zostać opublikowane w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim, ale tylko wówczas, gdy na wniosek kredytobiorcy taki zapis znalazł się w umowie.
Uwaga
Jeżeli spadkobiercy nie rozliczą się z bankiem w ciągu 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy, zostanie zawarta umowa o przeniesienie własności nieruchomości na bank.
Najważniejsze informacje, które bank musi podać w formularzu
● Wysokość kwoty odwróconego kredytu
● Wyjaśnienie sposobu ustalenia tej kwoty i wskazanie, jaki będzie jej stosunek do wartości nieruchomości
● Termin i sposób wypłaty pieniędzy: w ratach czy jednorazowo
● Wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany, a także wysokość i sposób płatności innych kosztów, np. prowizji, opłat za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego, kosztu wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę i monitorowania tej wartości, w jaki sposób będzie rosła lub malała w okresie wypłaty kredytu, a także częstotliwość monitorowania
● Wskazanie strony, która poniesie koszty wyceny i monitoringu
● Sposób zabezpieczenia wierzytelności banku (najczęściej hipoteką na nieruchomości)
● Prawa i obowiązki kredytobiorcy oraz zasady rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego
Uwaga! Formularz może zawierać także inne informacje niezbędne do podjęcia przez kredytobiorcę decyzji o zawarciu umowy.
Podstawa prawna
Art. 4–10, art. 12–14, art. 17, art. 21, art. 25 ustawy z 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (ustawa skierowana do podpisu prezydenta, wejdzie w życie po 30 dniach od opublikowania w Dzienniku Ustaw).
OPINIA EKSPERTA
Wysokość kredytu zależy od wieku, w którym senior zawiera umowę, i od wartości nieruchomości. Czym osoba starsza, a wartość jej nieruchomości jest znacząca, tym może otrzymać wyższy kredyt. Wysokość wypłaty jednorazowej może być znacznie niższa niż wypłata ratalna z uwagi na oprocentowanie, które naliczane jest od kwoty wypłaconej, a zwykle będzie to na początku umowy kredytowej. Wysokość oprocentowania prawdopodobnie będzie zmienna i zależna od stóp referencyjnych NBP. Bank będzie elastycznie stosował swoją marżę w zależności od ryzyka, np. długowieczności lub wzrostu/spadku wartości nieruchomości. Zobowiązany będzie do ujawniania kosztów kredytu i określenia zasad ich ponoszenia w trakcie trwania umowy kredytowej, np. kosztu weryfikacji wartości nieruchomości. Kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do końca swojego życia. Bank będzie wymagał utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym i wnoszenia opłat. Może zabezpieczyć się przed niespełnianiem tych wymogów, wprowadzając klauzulę pełnomocnictwa dla banku dokonywania opłat. Kosztami będzie obciążony kredytobiorca – wypłacona będzie niższa rata kredytowa. Kredyt będzie zawierany na określony czas –wynikający ze statystycznych tablic dożycia seniora. Jeżeli kredytobiorca nie skorzysta z pełnego kredytu, spadkobiercy będą mogli spłacić dług, aby odzyskać nieruchomość. Po okresie kredytowania można będzie renegocjować przedłużenie umowy, jeżeli bank akceptuje ocenę wartości nieruchomości, umożliwiającą wypłatę dodatkowego kredytu na nowych warunkach. Spadkobiercy będą mogli spłacić pełny dług i przejąć nieruchomość lub żądać od banku wypłaty nadwyżki pomiędzy wartością nieruchomości a długiem. Wartość nieruchomości w każdym przypadku jest szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.