Umowa o dożywocie a odwrócona hipoteka – czym się różnią?

W ostatnich latach na rynku pojawiły się instrumenty finansowe, dzięki którym osoby w podeszłym wieku, posiadające na własność nieruchomość, są w stanie w krótkim czasie poprawić płynność finansową i podreperować domowy budżet. Do najbardziej popularnych produktów z tego segmentu należą m.in. umowa o dożywocie oraz odwrócona hipoteka – mówi Filip Jurczak z portalu TargiMieszkaniowe.net.

W obydwu przypadkach właściciel nieruchomości decyduje się przenieść własność nieruchomości, w zamian za co nabywca zobowiązuje się ze swojej strony do zapewnienia mu określonych przywilejów. Umowę o dożywocie często podpisują osoby, które jeszcze za życia planują nadzorować podział majątku pomiędzy przyszłymi spadkobiercami, a jednocześnie nie chcą skorzystać z umowy darowizny.

W chwili podpisywania umowy darowizny zbywca nie posiada żadnych gwarancji odnośnie tego jak dalej będzie kształtowała się jego sytuacja bytowa. Osoba obdarowana nie musi podpisywać żadnych deklaracji i nie jest zobowiązana w żaden sposób względem zbywcy. Podpisując umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zapewnia sobie stałe utrzymanie oraz pomoc materialną ze strony osób, na rzecz których przeniesiona została własność.

W umowie o dożywocie powinny być zawarte szczegółowe korzyści jakich może oczekiwać dożywotnik. Przede wszystkim, należy do nich możliwość swobodnego, dożywotniego korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Efektem podpisania umowy jest bowiem zwykle powstanie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej, która gwarantuje byłemu właścicielowi dożywotnie prawa do lokalu. Do innych warunków umowy należą gwarancja opieki i ponoszenia kosztów utrzymania dożywotnika (wyżywienie, media etc.), której podejmują się nowi właściciele.

Umowa dożywocia jest popularna m.in. wśród starszych osób, które zdecydowały na wykup mieszkania spółdzielczego. Po zrealizowaniu wykupu nowi właściciele przenoszą własność na rzecz krewnych lub innych bliskich osób, zapewniając sobie lepsze warunki materialne i opiekę. Innym sposobem na poprawę bieżącej sytuacji finansowej jest wprowadzona niedawno przez banki odwrócona hipoteka.

Idea działania jest podobna jak w przypadku umowy o dożywocie, z tą różnicą, że po stronie nabywcy znajduje się zazwyczaj bank, który przez określony czas wypłaca właścicielowi nieruchomości ustalone świadczenia. Istnieje również możliwość pobrania wartości kredytu w sposób jednorazowy, co stanowi jednak pewne ryzyko. Może okazać się bowiem, że po jakimś czasie otrzymane środki się skończą, a właściciel zostanie tylko z podpisaną umową kredytową.

Co istotne, bank przejmuje nieruchomość dopiero po śmierci właściciela. Warto zwrócić również uwagę, iż ewentualni spadkobiercy posiadają możliwość zatrzymania nieruchomości, jeżeli zdecydują się uregulować zobowiązania kredytowe byłego właściciela. Jeżeli zrezygnują z prawa do spadku, nieruchomość przejdzie na własność banku.

Ważną kwestią dla osób, korzystających z odwróconego kredytu hipotecznego jest fakt, iż bank nie może upomnieć się o inne składniki majątku, nawet w sytuacji gdy okaże się że wartość nieruchomości jest niższa od kwoty wypłaconego kredytu. Odwrócony kredyt hipoteczny mogą oferować banki podlegające Komisji Nadzoru Finansowego oraz część instytucji zagranicznych, co z pewnością wpływa na większe bezpieczeństwo produktu – tłumaczy Filip Jurczak.

W obliczu prognozy niskich emerytur i ograniczonego przyrostu naturalnego można spodziewać się, że na umowę o dożywocie lub „odwróconą hipotekę” będzie decydować się coraz więcej osób. Problemem może okazać się jednak umiarkowanie niskie zainteresowanie banków tego typu ofertą. Część instytucji twierdzi, że odwrócony kredyt hipoteczny nie wpisuje się w ich politykę ze względu na inny profil klienta docelowego.

Oprócz tego przedstawiciele banków narzekają na liczne restrykcje związane z procesem wprowadzenia produktu na rynek. Warto jednak zauważyć, że odwrócona hipoteka jest oferowana z powodzeniem na wielu rynkach zagranicznych. Niewykluczone więc, że podejście banków do nowo wprowadzonej ustawy o odwróconej hipotece z czasem się zmieni. Warto również zaznaczyć, że według specjalistów odwrócona hipoteka w znacznie lepszy sposób zabezpiecza interes klienta, w porównaniu z dożywotnią rentą, którą od pewnego czasu oferują prywatne fundusze hipoteczne.