Rosną wpływy budżetu z podatku od wynajmu mieszkań przez prywatnych właścicieli. Wkrótce jednak zagrozi im konkurencja
/>
Ponad 384,8 tys. osób zapłaciło w 2013 r. zryczałtowany podatek od dochodów z najmu mieszkań. To o 12 proc. więcej niż w roku 2012. Jak informuje DGP Ministerstwo Finansów, łączny przychód tej grupy podatników w ubiegłym roku wzrósł do 6,7 mld zł z 5,9 mld zł w 2012 r. Zryczałtowany podatek wzrósł z kolei z 0,5 mld zł do 0,6 mld zł. Jeśli doliczymy do tego rozliczenia najmu przeprowadzane na zasadach ogólnych, grupa ta jeszcze urośnie. Danych za 2013 r. na razie nie ma, ale rok wcześniej w zeznaniu podatkowym przychody z najmu wykazało ponad 148,3 tys. podatników, którzy osiągnęli 2,5 mld zł przychodów i 1,2 mld zł dochodu.
W sumie można więc szacować, że na wynajmowaniu mieszkań zarabia już ponad pół miliona Polaków.
Przyjazne podatki
Rosnące wpływy podatkowe z najmu to m.in. efekt obniżenia stawek. Od 2010 r. w miejsce dwóch stawek – 8,5 proc. do kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro oraz 20 proc. od nadwyżki powyżej tej kwoty – wprowadzono jedną stawkę 8,5 proc. bez względu na wysokość osiąganych przychodów. – Część podatników dała się przekonać, że bezpieczniej jest zgłosić takie przychody do opodatkowania – mówi Daniel Kijak, radca prawny, doradca podatkowy, partner w DPPA Audit.
Znaczenie ma też jednak sytuacja na rynku nieruchomości. W drugiej połowie minionej dekady wiele osób kupowało nieruchomości na cele inwestycyjne, ale późniejsze spowolnienie i spadek cen w razie sprzedaży nie dawały gwarancji zysku. – Alternatywą dla nich okazało się oddanie nieruchomości w najem – dodaje Daniel Kijak.
Dane Eurostatu, urzędu statystycznego Unii Europejskiej, wskazują, że w Polsce mieszkania na zasadach rynkowych wynajmuje ok. 4 proc. obywateli. Specjaliści z rynku nieruchomości zgodnie mówią jednak, że to dane zaniżone, bo ciągle duża część najmu działa w szarej strefie, bez umów i zgłoszeń do urzędów skarbowych.
– Te kilka procent to tylko statystyka. Skala najmu jest co najmniej dwa razy większa – wskazuje DGP przedstawiciel jednej z firm doradczych działających na rynku nieruchomości.
Zakupy pod wynajem
Pośrednicy i deweloperzy wskazują, że segment inwestycyjnych zakupów mieszkań ożywił się w ubiegłym roku po cięciach stóp procentowych i wyhamowaniu kilkuletnich spadków cen mieszkań.
– Lokale kupowane były m.in. za gotówkę wycofywaną z nisko oprocentowanych lokat. Typowy polski inwestor jest właścicielem dwóch – trzech mieszkań, choć znamy takich, którzy mają ich kilkadziesiąt. To jednak pojedyncze przypadki – wskazuje Marcin Jańczuk z ogólnopolskiej agencji Metrohouse.
Ruch widać było też u deweloperów. W trójmiejskim Inpro lokale pod wynajem stanowiły w 2013 r. ok. 30 proc. sprzedaży. – Grupa osób, które kupują mieszkanie pod wynajem, stale rośnie. Inwestycja w mieszkanie to coraz częstszy pomysł na stabilną lokatę kapitału – przekonuje Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro.
W Atalu, który jest jednym z największych deweloperów w Polsce, mieszkania na wynajem od 1,5 roku stanowią ok. 10 proc. całkowitej sprzedaży. – Dotyczy to głównie osiedli blisko centrów miast, dobrze skomunikowanych oraz takich, gdzie jest duży wybór mieszkań jedno-, dwupokojowych – podkreśla Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży mieszkań firmy.
Ile można teraz zarobić na wynajmie? Aktualne szacunki Metrohouse wskazują, że po odliczeniu opłat i zryczałtowanego podatku rentowność inwestycji w mieszkanie na długoterminowy wynajem (w przypadku lokalu o powierzchni 50 mkw.) w największych aglomeracjach wynosi od 4 do ok. 5 proc. Rentowność najmu będzie zależała m.in. od cen. Marcin Jańczuk mówi o ich stabilizacji na rynku wtórnym. Bardzo dobra ubiegłoroczna i tegoroczna sprzedaż zachęca do lekkich podwyżek część deweloperów, głównie w przypadku kolejnych etapów popularnych wcześniej inwestycji. – To jednak nie są działania masowe, a ewentualne ruchy w górę nie przekraczają niskich kilku procent. Rynek jest dobry, ale konkurencja też jest bardzo duża – wyjaśnia członek zarządu jednego z dużych krajowych deweloperów.
Instytucje wkraczają do akcji
Prywatnym właścicielom mieszkań na wynajem wyrasta jednak konkurencja: pojawiają się duzi inwestorzy. Pierwszym ma być Fundusz Mieszkań na Wynajem stworzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego. W ciągu kilku lat bank ma zamiar zainwestować w takie lokale ok. 5 mld zł, a w jego portfelu znajdzie się nawet 20 tys. lokali.
Do tej pory inwestycje instytucji w rynek najmu w Polsce były rzadkością. Jeden z nielicznych przykładów to fundusz, którym od 2006 r. zarządza Skarbiec TFI. W portfelu funduszu City Living Polska, stworzonego dla klientów z Wielkiej Brytanii, jest kilkaset mieszkań w kilkunastu lokalizacjach. Skarbiec nie podaje szczegółów działania funduszu, wskazuje jedynie, że od lat z sukcesem wynajmuje mieszkania.
W 2013 r. TFI uruchomiło fundusz Sezam Dochodowych Nieruchomości, stworzony dla jednego inwestora zainteresowanego nieruchomościami na wynajem krótkoterminowy. – Taki wynajem o charakterze apartamentowo-hotelowym umożliwia uzyskanie znacznie wyższej rentowności, na poziomie uzyskiwanym przez nieruchomości handlowe 7–8 proc. Wymaga to jednak posiadania sprawdzonego partnera biznesowego mającego wiedzę i umiejętności pozwalające konkurować z rynkiem hotelowym oraz doskonałej lokalizacji projektu. Nasze doświadczenie pozwala nam ocenić, iż rentowność przy wynajmie długoterminowym wynosi 2,5–3,5 proc. – mówi Michał Pająk, zarządzający Skarbiec TFI.
Nie pozostawia jednocześnie wątpliwości, że produkt oparty na typowych mieszkaniach na wynajem nie byłby w stanie zaoferować odpowiednio wysokiej stopy zwrotu, aby zainteresować polskich inwestorów. – Postrzegamy ten rynek jako interesujący dla inwestorów z zagranicy, w szczególności z krajów Unii Europejskiej, gdzie takie rozwiązanie jest bardzo popularne, m.in. Niemiec, Holandii, Wielkiej Brytanii – dodaje Pająk.
Z tą opinią zgadza się Maximilian Mendel z firmy doradczej Reas. – Z naszych informacji wynika, że ci bardziej skłonni do ryzyka są gotowi do zakupów już teraz. Przyciągają ich dobre wyniki i perspektywy gospodarki oraz utrzymujące się duże potrzeby mieszkaniowe Polaków. Na dodatek duże fundusze mają coraz mniej miejsca na rozwój w Europie Zachodniej, głównie w Niemczech, Austrii i Holandii – uważa Mendel.
W Niemczech fundusze zbierające środki od inwestorów mają np. 18-proc. udział w rynku najmu (działającego na zasadach rynkowych), a w ich portfelach znajduje się ponad 4 mln mieszkań.
Specjalista Reas wskazuje, że inwestorzy, którzy są zainteresowani wejściem do Polski, planują inwestycje na poziomie nie mniejszym niż 10 mln euro, co daje możliwość zakupu jednorazowo 100–150 mieszkań w jednym lub kilku budynkach. Czy pojawienie się takich podmiotów obniży czynsze? Zdaniem Mendela inwestorzy będą dostosowywali swoje stawki do poziomu rynkowego, aby nie wydłużać czasu poszukiwania najemców. Z drugiej strony będzie to zapewne oferta wyróżniająca się na rynku, z możliwością długoletniego najmu, bez ryzyka zerwania umowy przed czasem. – Będą to oczywiście mieszkania wykończone i wyposażone w podstawowe sprzęty. Taka oferta, przy uregulowanych stosunkach umowy najmu, powinna otworzyć rynek najmu dla rodzin z dziećmi. Teraz takiego produktu na rynku najmu w Polsce po prostu nie ma – dodaje.
I szacuje, że pierwsi zagraniczni inwestorzy będą liczyć na stopę zwrotu wyższą niż 5 proc. (przed opodatkowaniem, a po odliczeniu wszystkich kosztów operacyjnych) ze względu na ryzyko działania na nowym rynku.
Jak będą działać? Mogą oczywiście zamawiać i kupować projekty u deweloperów. Jednak praktyką jest kupno gruntów na własność i zlecenie firmie wykonawczej. – W takiej działalności każdy pośrednik zmniejsza marżę zysku – tłumaczy DGP osoba działająca na rynku nieruchomości.
Nasz rozmówca zaznacza, że dużym inwestycjom w najem powinny sprzyjać zmiana prawa i rozszerzenie możliwości korzystania z najmu okazjonalnego nie tylko przez osoby prywatne, ale też podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Taką możliwość mają od końca 2013 r. Najem okazjonalny ułatwia m.in. rozwiązanie umowy z nieuczciwymi lokatorami.
Deweloperzy wolą sprzedawać
Zainteresowaniu BGK i zagranicy instytucjonalnym długoterminowym wynajmem nie towarzyszy chęć zaangażowania się ze strony prywatnych krajowych inwestorów ani deweloperów. – Obecnie, gdy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji, a nowe mieszkania szybko znajdują nabywców, nie sądzę, aby deweloperzy chcieli zmieniać model działalności i postawić na wynajem swoich lokali – ocenia Andrzej Gutowski, dyrektor w Ronson Development.
Kluczowa jest rentowność inwestycji. Deweloper zawsze w pierwszej kolejności dąży do sprzedaży mieszkań. Wynajem byłby do rozważenia, gdyby lokale przez dłuższy czas nie mogły znaleźć nabywców. – W perspektywie kilku lat, gdy na polskim rynku wciąż brakuje mieszkań, nie widzę jednak na to większych szans. Ponadto Polacy wciąż wolą mieszkać we własnym domu. Stąd nie spodziewam się, aby deweloperzy zaczęli masowo wynajmować swoje mieszkania – dodaje Gutowski.
Inwestycje dużych graczy w rynek najmu były dotąd rzadkością
