Jeszcze na przełomie lat 80. i 90. droga do własnych czterech kątów prowadziła przede wszystkim przez spółdzielnie, które korzystały z wsparcia państwa. Na początku lat 90. ponad 60 proc. nowych mieszkań wychodziło spod ich ręki.

Warunkiem przeprowadzki do takiego lokum było przystąpienie do spółdzielni i wpłata zaliczki na poczet wkładu na pokrycie spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego. O ile koszt udziału nie był nadmiernym obciążeniem, problemem był czas.

– Tworzyły się kolejki oczekujących, w których często o kolejności przydziału decydowały znajomości i układy koleżeńsko-partyjno-zawodowe. Bez takich argumentów na mieszkanie można było czekać wiele lat – mówi Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości przy Związku Banków Polskich.

Inną opcją było kupno mieszkania na rynku prywatnym. Ceny były jednak zaporowe. Na dodatek można było kupić je tylko za gotówkę i to w walucie lub bonach towarowych Pekao po jej wymianie. Jacek Furga w 1989 r. po powrocie z zagranicy kupił za bony towarowe mieszkanie na warszawskim Ursynowie. Metr kwadratowy kosztował 280 dol. W przeliczeniu było to 330 mln zł za cały lokal o powierzchni 42,2 mkw. To daje ponad 7,8 mln zł za metr. W tym czasie przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło w Polsce 206,76 tys. zł.

Dla porównania minimalna zaliczka w spółdzielni na poczet wkładu mieszkaniowego przy staraniu się o spółdzielcze prawo lokatorskie wynosiła w końcówce lat 80. 10 proc. jego wartości, a przy spółdzielczym prawie własnościowym 20 proc. Biorąc po uwagę, że w 1989 r. cena metra kwadratowego lokalu spółdzielczego wynosiła średnio ok. 235 tys. zł przy powierzchni 50 mkw., na wkład uzbierać trzeba było od 1,175 mln do 2,35 mln zł. Reszta spłacana była po przydziale lokalu w czynszu.

W pierwszej dekadzie lat 90. na rynku zaczęły pojawiać się prywatne spółki. Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas, firmy doradczej z rynku nieruchomości, wskazuje, że były to m.in. przedsiębiorstwa budowlane, które przekształciły się w podmioty realizujące i sprzedające mieszkania. Na rynku zaczęły też pojawiać się przedsiębiorstwa zakładane przez zagranicznych inwestorów, najpierw firmy polonijne, a potem spółki zakładane przez zagranicznych deweloperów. Z biegiem czasu deweloperzy zdobywali coraz większy udział w rynku. Reas szacuje, że tylko w latach 2010–2013 łączna wartość ich sprzedaży (liczona jako wartość umów sprzedaży) mogła wynieść w skali kraju ok. 20–24 mld zł rocznie.

Z roku na roku malało za to znacznie spółdzielni, którym do 1989 r. państwo przekazywało nieodpłatnie tereny pod inwestycje. Korzystały też z preferencyjnych kredytów.

– Po 1989 r. te możliwości zaczęły wygasać – tłumaczy inż. Ryszard Szczuka, prezes Częstochowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Nasza Praca”.

Spółdzielniom zaczęło brakować wolnych terenów, ale ich głównym problemem jest to, że nie mogą na sprzedawanych mieszkaniach generować zysków, nie wchodzą one też w ich zasoby mieszkaniowe. Szansą na przychody może być dopiero wybór spółdzielni na zarządcę budynków. Biorąc pod uwagę koszty, jakie wiążą się m.in. z zakupem gruntów i dużą konkurencję firm prywatnych, spółdzielnie nie chcą brać na siebie ryzyka realizacji inwestycji na zasadach deweloperskich.

Urynkowienie gospodarki doprowadziło też do wysypu indywidualnych inwestycji. Takie budowy w ostatnich latach stanowiły ponad 50 proc. lokali oddawanych do użytkowania. Podjęcie decyzji o samodzielniej budowie domu ułatwiał coraz lepszy dostęp do materiałów budowlanych.

– Przed 1989 r. trzeba było je zdobywać, załatwiać lub liczyć na ograniczone przydziały i deputaty. Na wsiach powszechna była chałupnicza produkcja cegieł z piasku i cementu. Nie było z czego budować – mówi Zbigniew Kwapisz, dyrektor filii Polskich Składów Budowlanych w Warszawie.

Apetyt na kupno lub budowę własnego M wzmagał rozwój rynku kredytów hipotecznych, które na dobre rozgościły się w ofercie banków po 2000 r. W końcu I kw. tego roku nasze zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło w sumie ponad 335 mld zł.

Polacy zaczęli wprowadzać się do coraz lepiej wyposażonych mieszkań. O ile w 1988 r. łazienkę miało 71,5 proc. mieszkań, 12 lat później było to już 87 proc., dostęp do bieżącej ciepłej wody wzrósł z 69,7 proc. do 83 proc., a do spłukiwanego ustępu z 71,5 proc. do 88,1 proc.

Spada też statystyczny deficyt mieszkań (różnica między ogólną liczbą gospodarstw domowych a liczbą zamieszkanych mieszkań), choć akurat w tym zakresie ciągle mamy bardzo dużo do zrobienia. Według wyliczeń DGP w 1998 r. wynosił on 1,25 mln lokali, a w 2011 r. nieco ponad 1 mln.

Analitycy nie mają wątpliwości, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mogłoby przyspieszyć. – Musiałoby się mocniej włączyć do tego państwo poprzez stworzenie warunków dla rozwoju budownictwa czynszowego – uważa Jarosław Strzeszyński, ekspert z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Jacek Furga przyznaje, że o ile w poprzednim ustroju problemem był czas oczekiwania na własne mieszkanie, teraz problemem stał się dostęp do finansowania.

– Oczywiście przy stałym zatrudnieniu można starać się o kredyt, ale nie dla każdego takie finansowanie jest dostępne, a głód mieszkań jest cały czas duży – dodaje.

Według Narodowego Banku Polskiego metr kwadratowy nowego lokalu w największych aglomeracjach w I kw. 2014 r. kosztował średnio od 4,5 tys. zł (Katowice) do ok. 7,3 tys. zł za (Warszawa). W maju przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło ok. 3,88 tys. zł (brutto), jedna pensja wystarcza tam na kupno odpowiednio 0,86 i 0,5 mkw.

Według specjalisty ZBP jednym z dużych problemów jest brak mechanizmów, które ograniczałyby ryzyko związane z kupowaniem mieszkań na kredyt i zachęcały do oszczędzania.

– Potrzebujemy efektywnego systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe. Tym bardziej, że po doświadczeniach związanych z wybuchem kryzysu finansowego w Polsce skończyła się era rozdawnictwa kredytów hipotecznych. Z rynku znikają kredyty denominowane w walutach, a w najbliższych latach, zgodnie z wytycznymi KNF, będą wzrastały wymagania co do wielkości wkładu własnego – tłumaczy.

Współpraca Janusz Kowalski