Ostatnie 25 lat na rynku mieszkaniowym to ciekawy okres. W 1989 r. zaczynaliśmy nową gospodarkę. Rynek nowych mieszkań zamarł. Społeczeństwo było przyzwyczajone, że lokal trzeba załatwić lub odziedziczyć. Przez pierwszą dekadę gospodarki wolnorynkowej utrzymywała się dominacja spółdzielni mieszkaniowych. Pomagało im doświadczenie, wspierany przez państwo dostęp do kapitału i ogromna baza odziedziczonych gruntów. Rynek deweloperski dopiero zaczynał się rozwijać.
Reklama
W 1993 r. GUS odnotował pierwsze mieszkania oddane na sprzedaż lub wynajem. Wraz z rosnącą konkurencją pojawiły się mieszkania o nieznanym dotychczas standardzie. Duże przeszklenia, ciche windy, przestronne tarasy czy widne kuchnie. To, co dzisiaj wydaje się oczywistością, wtedy było wyjątkiem. Wraz z kończącymi się gruntami wiele spółdzielni porzuciło działalność deweloperską, a skupiło się na zarządzaniu istniejącym zasobem. Dziś ponad 90 proc. mieszkań na sprzedaż jest produkowanych przez rynek deweloperski.

Reklama
Niemniej, pomimo wrażenia silnego rozwoju sektora budowlanego, budujemy o wiele mniej niż w latach PRL, kiedy średniorocznie powstawało ok. 220 tys. mieszkań. Przez ostatnie 2,5 dekady ta liczba to ok. 100 tys. mieszkań. 57 proc. wszystkich mieszkań to zasób powstały w latach 1945–1989. Ten powstały po 1989 r. to ok. 20 proc. Polska to jedyny kraj w UE, gdzie liczba gospodarstw domowych jest większa niż liczba mieszkań. Według różnych szacunków brakuje nam od 700 tys. do 2 mln mieszkań. Utrzymując obecne tempo rozwoju, nie uda nam się zasypać tej dziury w ciągu dekady. Średnio na cztery wybudowane mieszkania jedno jest rozbierane, a w długiej perspektywie musimy pamiętać, że wielka płyta była projektowana na ok. 50 lat. Do tego sporo mamy do zrobienia, jeśli chodzi o liczbę metrów, na których żyjemy. Przeciętny Polak ma do dyspozycji 24 mkw. Na Zachodzie to 43 mkw. Aby dorównać średniej europejskiej w perspektywie dekady, dwóch także w zakresie standardu technicznego nieruchomości, powinniśmy budować o 50 proc. więcej niż obecnie.
Warto też wspomnieć o bolączkach branży mieszkaniowej. Największą są mnożące się obowiązki administracyjne. Obecnie rzadko której firmie udaje się rozpocząć budowę w terminie poniżej dwóch lat od zakupu działki. Nie pomagają brak planów zagospodarowania przestrzennego i konieczność dokonania dziesiątków uzgodnień na etapie kompletowania dokumentów do pozwolenia na budowę. Rosnące koszty techniczne to kolejna rzecz, z którą musimy się zmierzyć. Niekontrolowana chęć podnoszenia standardów spowodowała, że mamy bardziej wyśrubowane przepisy niż Hiszpania, Włochy czy Szwajcaria.
Polski rynek mieszkaniowy prawdopodobnie będzie się rozwijał jak na Zachodzie. Coraz mniej domów będziemy budowali sami, a coraz częściej kupowali gotowe. Duży nacisk będzie kładziony na energooszczędność. Miasta będą ograniczały ruch samochodowy w centrach, wyraźniejsze będzie zadanie racjonalniejszego wykorzystywania gruntów i zatrzymania rozlewu miast, zjawiska, za którym nie nadąża m.in. rozwój infrastruktury transportowej i społecznej.
Sektor budownictwa nazywany jest kołem zamachowym gospodarki. Budownictwo generuje 2,5 mln miejsc pracy – to 15,8 proc. pracujących, i odpowiada za 64,6 mld zł wpływów sektora finansów publicznych, czyli 10,9 proc. ich całkowitej sumy. Spora część tego udziału przypada na budownictwo mieszkaniowe.