Prowadzę sklep w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa. Podjęła ona uchwałę o dużo wyższych opłatach eksploatacyjnych i na fundusz remontowy dla lokali użytkowych w stosunku do mieszkaniowych (o 100 proc.). Brak w niej jednak uzasadnienia, zawiera tylko ogólne sformułowanie, że te lokale generują większe koszty sprzątania i hałas. Czy uchwałę można podważyć?
Tak. Zarówno regulacje prawne, jak i orzecznictwo sądów wskazują, że zakres i sposób dokonania podwyżki był wadliwy. Uzasadnione więc będzie skierowanie do sądu okręgowego powództwa o uchylenie uchwały. Podstawę proceduralną stanowi art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Zgodnie z nim właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób godzi w jego interesy. Powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej należy wytoczyć w terminie sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).
Konieczna kalkulacja
Z listu wynika, że, podwyższając opłaty, wspólnota ograniczyła się jedynie do ogólnych zastrzeżeń dotyczących generowania przez lokale użytkowe większych kosztów, w tym sprzątania, i niedogodności związanych z hałasem. Tymczasem zgodnie z art. 12 ust. 3 u.w.l. uchwała wspólnoty może zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu korzystania z nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób ich użytkowania. Zatem przed jej podjęciem powinna ustalić, czy i w jakim zakresie powodują one zwiększone koszty utrzymania całej nieruchomości wspólnej (np. klienci korzystają ze wspólnej klatki schodowej, co wpływa na wydatki na sprzątanie lub samochody dostawcze niszczą chodnik). Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 7 listopada 2013 r. (sygn. akt I ACa513/13) podzielił stanowisko sądu niższej instancji, przyjmując, że podwyższenie stawki opłaty eksploatacyjnej za lokale użytkowe – niepoparte rzetelną kalkulacją pozwalającą zaakceptować dokonany poziom podwyżki jako merytorycznie uzasadniony – stanowi naruszenie ww. regulacji u.w.l.
Niezbędne dowody
W wyroku podkreślono również, że: „Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć ścisły związek z takim sposobem używania tych lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a zakres zwiększenia musi być proporcjonalny do wyższych kosztów, a nie ustalony arbitralnie”. Sąd zaakcentował też, że nie można dowolnie zwiększać kosztów dla lokali użytkowych tylko dlatego, iż mają taki status. Niezbędne jest wykazanie zasadności zwiększenia kosztów w porównaniu do lokali mieszkalnych. Również w jednym z nowszych orzeczeń dotyczących poruszanej problematyki (wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 26 października 2017 r., sygn. akt II C 821/17) podkreślono, że wzrost obciążeń właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym zaliczkami na fundusz remontowy ponad ich udział we współwłasności nieruchomości powinien być powiązany z przesłankami wskazanymi w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa musi się liczyć z obowiązkiem ich wykazania w procesie o uchylenie uchwały.
Podstawa prawna
Art. 12 ust. 3, art. 25 ust. 1–1a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.).
