Zmiana przepisów, która miała stanowić tamę dla nieuczciwych deweloperów może uderzyć rykoszetem w inwestorów postępujących zgodnie z prawem.
Mowa o podpisanej przez prezydenta nowelizacji ustawy o własności lokali, która nie pozwala wyodrębniać w domach jednorodzinnych więcej niż dwóch mieszkań. Dziś w tej materii jest luka skrzętnie wykorzystywana przez budujących.
Takie fortele polegające na przekształcaniu domów jednorodzinnych w minibloki są możliwe na gruncie obecnych przepisów i to mimo tego, że zgodnie z art. 3 pkt. 2a ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332) w budynku jednorodzinnym można wydzielić nie więcej niż dwa lokale mieszkalne.
– Z definicją tą radzono sobie jednak, dokonując faktycznego przekształcenia budynku jednorodzinnego w wielorodzinny, z pominięciem jednak procedury przed organami nadzoru budowlanego, mającej na celu zmianę sposobu użytkowania budynku – opisuje radca prawny Piotr Dobrowolski.
Wynikało to – jak mówi mecenas Dobrowolski – z tego, iż organ wydający zaświadczenia o samodzielności lokali nie musi weryfikować zgodności przeprowadzonych prac budowlanych z pozwoleniem na budowę czy użytkowanie. Jego obowiązkiem było jedynie zbadanie, czy taki lokal może zostać uznany za samodzielny w myśl przepisów ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).
– Ta zaś mówi o wydzielonej trwałymi ścianami w obrębie budynku izbie lub zespole izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jeśli ten warunek był spełniony, inwestor otrzymywał zaświadczenie, co otwierało mu drogę do ustanowienia odrębnej własności lokali. Tym samym budynek jednorodzinny stawał się de facto wielorodzinnym, choć mógł nie spełniać np. wymogów przeciwpożarowych – wyjaśnia prawnik.
Prawo a plan miejscowy
Ministerstwo Infrastruktury powyższe praktyki postanowiło ukrócić przez wprowadzenie zapisu, iż ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następować ma zgodnie z ustaleniami miejscowego planu albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem. Wyodrębnienie ma być też zgodne z pozwoleniem na użytkowanie.
Zastrzeżono przy tym, iż odrębną nieruchomość w budynku jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. I co zaskakujące, właśnie ten warunek może sprowadzić kłopoty na tych, którzy budują zgodnie z prawem. Dlaczego?
– Wprowadzona nowelizacja nie uwzględnia tego, iż pomimo upływu kilkunastu lat nadal w wielu miejscach w Polsce obowiązują miejscowe plany, które wprost dopuszczają zabudowę jednorodzinną z czterema lokalami mieszkalnymi w każdym budynku. W oparciu o takie akty prawa miejscowego wydane są pozwolenia na budowę dopuszczające ten rodzaj zabudowy – zauważa Michał Stanis, adwokat z kancelarii Greloch Jaworski Stanis Adwokaci sp.k.
W takich przypadkach – jak mówi – nie mamy do czynienia z próbami obejścia prawa czy też wykorzystania luki, lecz działaniami znajdującymi wprost oparcie w przepisach prawa.
– Ustawodawcy przyświecał szczytny cel wyeliminowania praktyk polegających na wydzielaniu w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, a więc de facto przekształceniu ich w budynki wielorodzinne, na terenach do tego nieprzeznaczonych, wbrew ustaleniom planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz wydanego na ich podstawie pozwolenia na budowę – mówi mec. Stanis.
Ale w jego ocenie niezrozumiałe jest właśnie wprowadzane dodatkowe zastrzeżenie dotyczące dwóch lokali mieszkalnych w domu jednorodzinnym.
– Prowadzi ono bowiem do sytuacji, gdy powstaje budynek zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniem na budowę i dopuszczony do użytkowania, w którym można ustanowić odrębną własność jedynie połowy istniejących lokali – uważa ekspert.
Będą poszkodowani
To zaś może położyć niektóre zamierzenia inwestycyjne. W przypadku osiedla domów jednorodzinnych z czterema samodzielnymi lokalami mieszkalnymi oznacza bowiem niemożność wykonania 50 proc. zawartych umów deweloperskich. Taki problem dotknie m.in. inwestorów budujących na terenach podwarszawskich gmin.
Powyższe obawy podziela Polski Związek Firm Deweloperskich, który wcale nie ukrywa, że istnieją inwestorzy, którzy wbrew obowiązującemu prawu przekształcają domy jednorodzinne w minibloczki.
– Mamy też drugą grupę, która działa w dobrej wierze. W obrocie prawnym są miejscowe plany uchwalone przed i po 16 grudnia 2002 r. (do tej daty wydawano miejscowe plany dopuszczające zabudowę jednorodzinną z czterema lokalami mieszkalnymi w każdym budynku – przyp. red.). Część z nich zawiera definicję domu jednorodzinnego, a część nie. W pierwszym wypadku – jeżeli plan, który jest prawem miejscowym, dopuszcza lokalizowanie budynków mieszkalnych z czterema lokalami, to bez przeszkód można je wznosić na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (symbol MN) – podnosi radca prawny Konrad Płochocki.
W jego ocenie tacy działający zgodnie z procedurami inwestorzy mogą być niesprawiedliwie poszkodowani przez nowelizację.
Takiego ryzyka nie widzi natomiast mecenas Dobrowolski. Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, w której znalazła się opisywana zmiana, ma bowiem przepis przejściowy. Zgodnie z nim do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowych regulacji stosuje się przepisy dotychczasowe.
– Zatem postępowania związane ze wznoszeniem budynków czterolokalowych będą toczyć się w oparciu o dotychczasowe przepisy, jeśli zostaną zainicjowane, zanim zacznie obowiązywać ustawa o KZN – uważa prawnik.
Co na to twórca przepisów – resort infrastruktury? W odpowiedzi przesłanej DGP jego rzecznik zauważa, że od 2003 r. w systemie prawnym obowiązują spójne definicje budynku mieszkalnego jednorodzinnego i zabudowy jednorodzinnej, które wykluczają możliwość uznania za budynek mieszkalny jednorodzinny budynku, w którym wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne.
– Ustalenia planów miejscowych należy interpretować w sposób zgodny z obecnie obowiązującymi przepisami. Jeżeli inwestor otrzymał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to ustawa o własności lokali w nowym brzmieniu nie pozwala na wydzielenie w takim budynku więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Aby uzyskać zaświadczenie dla trzech i kolejnych lokali mieszkalnych, inwestor najpierw powinien dokonać zmiany sposobu użytkowania budynku – wskazuje Szymon Huptyś.
Etap legislacyjny
Ustawa podpisana przez prezydenta
