Rozmowa z Wojciechem Rudzkim , prawnikiem z kancelarii Eliasz-Suliński w Krakowie
Na jakie pułapki należy zwrócić uwagę przy wynajmie lokalu handlowego na krótki okres?
Z mojego doświadczenia wynika, że zdecydowana większość problemów najemców niesieciowych wiąże się z brakiem świadomości biznesowej. Najemcy często działają ze zbyt dużym zaufaniem do informacji uzyskiwanych w trakcie negocjacji warunków biznesowych umowy, nie dokonując ich samodzielnej weryfikacji. Oczywiście nieporozumienia na tej linii zdarzają się także z najemcami sieciowymi, jednak w relacji z nimi łatwiej i korzystniej dla wynajmującego jest rozwiązywać ewentualne problemy na stopie biznesowej, nie prawnej. Oczywiście należy pamiętać o tym, że wprowadzenie najemcy w błąd co do okoliczności związanych z zawarciem umowy najmu, w szczególności przepływu klienteli przez centrum albo stopnia komercjalizacji powierzchni centrum jest rzeczą naganną , ale jednocześnie występującą w praktyce. Zwłaszcza w przypadkach centrów handlowych, będących dopiero w fazie realizacji. Dużo łatwiej i przede wszystkim dużo bezpieczniej jest jednak zapobiegać problemom związanym z niespełnionymi (a często nawet w ogóle niemożliwymi do spełnienia) oczekiwaniami najemcy niż poszukiwać rozwiązań prawnych albo biznesowych już po zawarciu umowy. Oczywiście nie jest wykluczone stosowanie środków prawnych w takich sytuacjach, jednak już w trakcie prowadzenia negocjacji co do warunków biznesowych umowy należy mieć na uwadze taką możliwość. Najemca powinien być gotowy do ewentualnego starcia z wynajmującym już właśnie na etapie podpisywania umowy.
Kiedy trzeba zachować większą czujność: wynajmując lokal w centrum handlowym czy przy ulicy? Na najemcę którego z nich czeka więcej pułapek w umowie?
W tej kwestii nie ma jednej reguły, wiele zależy od wynajmującego. Lokale przy polskich ulicach handlowych (nawet tych najbardziej znanych i najdroższych) wynajmowane są często przez wynajmujących indywidualnych, niewyspecjalizowanych w prowadzeniu takiej działalności.
Dla potencjalnego najemcy ma to oczywiście swoje plusy i minusy. Wynajmujący zgadzają się na zawieranie umów na warunkach prawnych najemcy, co stanowi prawdziwą rzadkość w przypadku centrów handlowych. Wynajmujący bywają także elastyczni w innych kwestiach – możliwe jest wynajęcie lokalu na znacznie dłuższy okres, wraz z jednoczesnym zastrzeżeniem prawa wypowiedzenia umowy po pewnym czasie (na przykład zawarcie umowy na 20 lat wraz z jednoczesnym prawem wypowiedzenia jej po upływie każdych 5. kolejnych lat obowiązywania umowy).
W praktyce wiele problemów związanych jest z dostosowywaniem lokalu do potrzeb najemcy i to właśnie na tym tle mogą pojawiać się szczególnie intensywne konflikty. Nakłady na takie lokale są często wielokrotnie wyższe niż ma to miejsce w przypadku lokali w galeriach handlowych, często dochodzi do ich istotnej przebudowy. Na te kwestie często nakłada się nadzór konserwatora zabytków związany z zabytkowym charakterem budynku. Uczestnicząc w działaniach windykacyjnych (usuwaniu najemcy) dotyczących lokali położonych przy najbardziej prestiżowych ulicach miałem okazję przekonać się, że to właśnie te kwestie mogą stanowić zarzewie konfliktu.
Co istotnie odróżnia umowę zawieraną na 2–3 miesiące od tej zawieranej na okres dłuższy, a więc np. 5 lat? Na co zwrócić w tym wypadku szczególną uwagę?
Pomiędzy takimi rodzajami umów najmu występują naturalne różnice, będące konsekwencją różnej długości obowiązywania umowy. Jeżeli chodzi o samą skalę ryzyka, to będzie ona mniejsza. Nie ze względu na samą konstrukcję prawną umowy i związane z tym ryzyka prawne, lecz przede wszystkim ze względu na znacznie mniejsze ryzyko biznesowe – mniejsze albo zupełnie minimalne koszty adaptacji lokalu, mniejszy zakres odpowiedzialności odszkodowawczej i przede wszystkim możliwość relatywnie szybkiego wyjścia z przedsięwzięcia, jeżeli nie będzie ono satysfakcjonujące od strony finansowej.
W konsekwencji najemca może godzić się na mniej korzystne rozwiązania prawne. Należy jednak pamiętać o tym, że brak wynegocjowania korzystnych warunków na etapie zawierania krótkoterminowej umowy najmu może się okazać prawdziwym problemem w przypadku gdy lokal odniesie sukces. Jeżeli najemca będzie zainteresowany przedłużeniem takiej umowy – wynajmujący będzie z pewnością mniej elastyczny w przypadku zawierania kolejnej umowy dotyczącej tego samego lokalu, tak w zakresie warunków prawnych, jak i stawek czynszu.
Jak zabezpieczyć się przed oszustwami?
Być może zabrzmi to jak truizm, ale pomocy należy szukać przede wszystkim przy wejściu do centrum handlowego. Potencjalny najemca powinien wykonać nie tylko wiele pracy własnej, związanej z analizą samego lokalu i jego otoczenia, ale także skorzystać z doradztwa prawnego i technicznego w tym zakresie.
Z mojego doświadczenia wynika, że wiele problemów najemców indywidualnych (także tych działających pod szyldem znanej marki, na przykład w ramach franchisingu) jest na tyle podekscytowana możliwością wejścia na nowy grunt, że często traci instynkt samozachowawczy. Zdarza się, że kiedy pytam potencjalnych klientów o to, jak zweryfikowali lokal oraz centrum handlowe pod kątem planowanej inwestycji, w odpowiedzi słyszę, że bazowali wyłącznie na zaufaniu do informacji udzielanych przez wynajmującego.
Jeżeli centrum handlowe już działa, radzę, aby przed akceptacją warunków biznesowych najemca co najmniej kilka albo nawet kilkanaście razy odwiedził je w różnych dniach tygodnia, o różnych porach. I policzył przepływ klientów przed witryną lokalu, ustalił, jak zachowują się klienci na terenie centrum (w jakich kierunkach przemieszczają się odwiedzający), próbował nawiązać kontakt z innymi najemcami. Kluczowe jest, aby podjęcie decyzji co do zawarcia umowy najmu oparte było na własnych doświadczeniach i własnych przemyśleniach, a nie na niezweryfikowanych informacjach uzyskanych od osób trzecich.
